El derecho a la vivienda
«Menor protección de la propiedad privada inmobiliaria, mayor regulación en el sector y una elevación de la presión fiscal agravarían el problema»
Grúas en una zona de construcción de viviendas. | Alberto Ortega (Europa Press)
La Constitución Española, en su capítulo II, sección 1ª «De los derechos fundamentales y libertades públicas, reconoce en su artículo 33 a la propiedad privada como uno de estos». Asimismo, en el Capítulo III de los principios rectores de la política social y económica, en su artículo 47 establece que «todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada». Estos dos principios no deberían entrar en colisión, tal y como si se está produciendo desgraciadamente en los últimos años.
En efecto, el problema de la ocupación, tanto por la entrada ilegal en una vivienda propiedad de otra persona, o por ser inquilino y dejar de pagar la renta; se está incrementando significativamente, afectando actualmente a más de 80.000 propietarios y atentando directamente al derecho a la propiedad privada.
España es uno de los países donde tradicionalmente se ha intentado residir en una vivienda propia y no de alquiler y, en muchas ocasiones se han invertido los ahorros en otra vivienda, para obtener una renta adicional; sobre todo que complemente la reducción de rentas que suele provocar la jubilación.
De hecho, el reconocimiento Constitucional de la propiedad privada impide definir el concepto de vivienda vacía, puesto que su propietario tiene la libertad de elegir su uso y destino. Se puede definir viviendas en venta, no vendidas, o en alquiler; pero no vacías, por tanto, es preocupante las penalizaciones que se pretenden establecer a éstas en algunas comunidades autónomas, puesto que también atentan al derecho a la propiedad privada.
El libre mercado es el mecanismo más eficiente de asignación de recursos, frente a la planificación centralizada, que distorsiona el proceso y penaliza habitualmente al más desfavorecido. En un mercado libre el precio es el resultado del ajuste entre la oferta y la demanda, sin embargo, éste se distorsiona si se ponen obstáculos legales a la oferta.
«Los principales retrasos se derivan de los procesos de recalificación del suelo y concesión de licencias»
Los desfases temporales o gaps generan grandes problemas en los procesos productivos y en el caso de la construcción de viviendas; éste es enormemente prolongado en España, tanto por razones técnicas como regulatorias. En efecto, resulta difícil construir una vivienda nueva en menos de 18 meses, si bien la técnica modular y la Inteligencia Artificial, puede reducir este tiempo, si se dispone de la mano de obra cualificada necesaria, cuya escasez es también uno de los grandes problemas actuales. Si bien, los principales retrasos se derivan de los procesos de recalificación del suelo y concesión de licencias.
Este desfase temporal de más de 40 meses puede coincidir con un cambio de ciclo económico, sin capacidad de respuesta por parte del promotor, que se puede encontrar ya en el proceso avanzado de construcción.
Además, la estabilidad regulatoria es fundamental en estas inversiones a largo plazo, por lo que las continuas modificaciones que el Gobierno está realizando en los últimos años genera gran incertidumbre que penaliza la inversión en el sector.
La fuerte demanda de viviendas en los primeros años del actual siglo incentivó el desarrollo de una gran cantidad de promociones inmobiliarias nuevas, que estuvieron terminadas cuando se produjo una fuerte caída de la demanda; lo que dio lugar a un gran stock de vivienda sin vender, y que solo se redujo con fuertes bajadas de los precios, que alcanzaron su suelo en el año 2014.
«Ya existe un déficit estimado en 350.000 viviendas, que se podría duplicar en los próximos tres años»
Las restricciones que establece la actual Ley de la Vivienda y las incertidumbres existentes han llevado a que en los últimos años tan solo se construyeran entre 80.000 y 100.000 viviendas nuevas al año, frente a las 700.000 que irresponsablemente se terminaron en el año 2007.
La oferta actual de nuevas viviendas está muy por debajo de la demanda potencial, de creación de nuevos hogares, que podríamos situar en unos 230.000 al año. A lo que habría que añadir la demanda para otros usos, diferentes a la vivienda habitual. De hecho, ya existe un déficit estimado en 350.000 viviendas, que se podría duplicar en los próximos tres años.
Lógicamente, el ajuste entre la reducida oferta y la mayor demanda ha sido la subida de los precios, sobre todo en algunas ciudades y comunidades autónomas.
La solución no se encuentra en una mayor intervención del mercado, sino en la potenciación de este, favoreciendo la oferta mediante el impulso a la recalificación del suelo y la reducción de los plazos administrativos para obtener las licencias.
«La actual Ley de la Vivienda impone obligaciones inadecuadas al promotor, que incrementan significativamente los costes»
Asimismo, la actual Ley de la Vivienda impone obligaciones inadecuadas al promotor, que incrementan significativamente los costes; esta situación se debe modificar. Además, es necesario impulsar la formación profesional en el sector, para incrementar la mano de obra disponible y, favorecer la entrada legal de trabajadores extranjeros cualificados.
La intervención absoluta del mercado de la vivienda como solicitan algunos partidos políticos restringiría aún más la oferta, incrementaría los precios y reduciría la posibilidad de adquirir viviendas en propiedad, tal y como ya está sucediendo con el segmento de las viviendas de alquiler.
En EEUU funciona perfectamente el mercado libre de la vivienda, y los precios relativos, son inferiores a los españoles; el esfuerzo laboral necesario para adquirir una vivienda se sitúa de media en los 3,5 años, y en España, se acerca a los 8 años si se dedicasen todos los ingresos a este fin; lógicamente no es deseable dedicar más del 40% de la renta disponible a la adquisición de la vivienda habitual.
El creciente intervencionismo en el mercado de alquiler y la falta de seguridad jurídica para el propietario, han provocado la retirada de entre el 30% y el 35% de las viviendas destinadas a este fin, con lo que el precio de los alquileres se ha disparado, agravando la situación de los más desfavorecidos, que son a los que en principio, las medidas intervencionistas de la actual Ley de la Vivienda pretendían proteger. El fenómeno de la ocupación y la protección del inquilino vulnerable, han reducido lógicamente la oferta de viviendas con este fin.
«Las limitaciones a la subida de los alquileres han provocado un gran encarecimiento de los nuevos»
El Gobierno debe solventar el problema del inquilino auténticamente vulnerable, que carece de recursos para pagar el alquiler, pero no puede ser el propietario de la vivienda quien soporte un nuevo «impuesto sobre la propiedad»; puesto que no solo deja de ingresar la renta, sino que además tiene que costear los gastos de los consumos de luz, agua y gas. Si los desahucios legales fuesen rápidos como en el Reino Unido, la oferta de estas viviendas aumentaría significativamente.
Además, las limitaciones a la subida de los alquileres han provocado un gran encarecimiento de los nuevos, al objeto de cubrir desde el principio esta restricción.
La situación, lógicamente se ha agravado en las denominadas «zonas tensionadas» donde las restricciones son más elevadas.
Asimismo, si se eliminasen las ventajas fiscales que poseen actualmente las Socimis, tal y como pretende el Gobierno, se reduciría aún más la oferta de viviendas de alquiler, lo que agravaría el problema; es muy importante mantener su actual situación fiscal que favorece la inversión en el sector.
«Los alquileres turísticos no son la causa del problema, puesto que son mercados muy segmentados»
Los alquileres turísticos no son la causa del problema, puesto que son mercados muy segmentados y, por tanto, hay que evitar la creciente turismofobia que puede gripar nuestro principal motor de crecimiento. Tampoco lo son las viviendas destinadas al mercado de la Golden Visa, en cambio, su supresión reduce la inversión extranjera
Lógicamente, la ayuda al alquiler joven no es la solución, puesto que puede incrementar la tensión sobre los precios de los mismos, al incrementarse la renta disponible de los potenciales inquilinos.
No existen soluciones mágicas, como pretenden los políticos populistas, para mejorar este grave problema; pero desde luego no pasan por la intervención del mercado de la vivienda, sino por la potenciación del libre mercado para una parte de ellas y la potenciación con colaboración público-privada de viviendas sociales de alquiler o incluso en propiedad, para niveles bajos de renta.
En caso contrario, una menor protección de la propiedad privada inmobiliaria, una mayor regulación intervencionista en el sector inmobiliario y una elevación de la presión fiscal, agravarían el problema.
