Ladrillos vs. Bits
«Europa convierte la vivienda en un tótem económico y luego se sorprende de que nadie menor de 35 años pueda permitirse una vida adulta»
Ilustración de Alejandra Svriz.
Europa y Estados Unidos comparten valores y alianzas, pero no comparten destino económico. Estados Unidos vive en un ecosistema donde las ideas se convierten en empresas y las empresas en industrias con una rapidez que Europa no puede replicar. Allí fracasar es parte del proceso; aquí es un estigma. Ese contraste cultural explica por qué en la Unión Europea entre el 60% y el 80% de la riqueza familiar está metida en vivienda, mientras que en Estados Unidos solo el 44% va a vivienda y alrededor del 32% está en acciones, impulsadas por los 401(k) e IRA que acumulan más de $30 billones en renta variable.
Cuando se miran los balances, la distancia es todavía mayor. Las empresas que cotizan en Estados Unidos suman $69 billones de capitalización, después de haber tocado $80 billones hace unos meses. El parque residencial estadounidense está valorado en unos $55 billones, y el total de propiedades —incluyendo comercial e industrial— alcanza $136 billones. En Estados Unidos, acciones y vivienda compiten de igual a igual en tamaño.
En Europa ocurre lo contrario. La vivienda aplasta a las empresas. Alemania tiene un DAX valorado en unos $2.2 billones frente a un parque inmobiliario de $36 billones. El Reino Unido tiene un FTSE de $3.8 billones frente a unas propiedades que rondan los $24 billones. España tiene un IBEX de unos $1.4 billones frente a un parque de vivienda de $7.4 billones. Europa, literalmente, es un fondo inmobiliario con gobiernos dentro.
Lo irónico es que los europeos ahorran mucho más. El ahorro medio ronda el 19% de la renta disponible; en Estados Unidos apenas llega al 4%. Pero ese esfuerzo termina atrapado en un activo que desde el año 2000, en Alemania, por ejemplo, ha ofrecido solo un 2% real anual. Mientras tanto, el S&P 500 ha generado un rendimiento promedio del 10% anual desde 1957. La consecuencia es clara: el europeo «ahorrador» se empobrece frente al estadounidense «gastador».
Berlín es la demostración perfecta del espejismo europeo. Los precios de los pisos se han duplicado desde 2010, pero la rentabilidad neta se acerca a 0% cuando se descuentan vacancias del 8%, mantenimiento e impuestos que rondan el 1% anual. En Madrid y Barcelona pasa lo mismo: rendimientos brutos del 3 al 5% que desaparecen en cuanto se suman los costes reales. Aun así, el ciudadano europeo sigue convencido de que la vivienda «siempre sube», como si no existieran alternativas mucho más productivas.
El contraste con Estados Unidos es abrumador. Amazon pasó de $12 por acción en 1997 a más de $3.000 en 2025, una subida superior al 25.000%. Ninguna propiedad europea puede acercarse a algo así. Una casa no se reinventa ni escala; una empresa sí.
La regulación europea refuerza la trampa. En Londres se tardan 42 semanas para aprobar un permiso de construcción. En Berlín, los topes de alquiler han hundido la oferta y disparado los precios. El piso medio supera ya los 800.000 euros, cuando en 2010 rondaba los 400.000. En Londres, la vivienda media supera las 650.000 libras y un comprador primerizo necesita 14 años de salario, frente a ocho hace poco más de una década. En Madrid, los precios han subido alrededor del 80% desde 2008. Europa convierte la vivienda en un tótem económico y luego se sorprende de que nadie menor de 35 años pueda permitirse una vida adulta.
Los impuestos tampoco ayudan. Francia penaliza propiedades superiores a 1,3 millones de euros con un impuesto anual del 3%. Italia aplica un IMU que puede llegar al 1,06%. Las plusvalías inmobiliarias tributan con fuerza, mientras que las plusvalías de acciones, en varios países, desaparecen después de dos años. Estados Unidos hace lo contrario: permite diferir completamente las plusvalías de las Qualified Small Business Stocks y premia las inversiones ángel con créditos fiscales del 20%. Europa castiga al que arriesga. Estados Unidos lo financia.
El capital riesgo deja la diferencia aún más clara. Silicon Valley movió 350.000 millones de dólares en startups el último año, con 200.000 millones de ellos destinados solo a inteligencia artificial. Europa entera sumó 60.000 millones de dólares. Londres atrajo 25.000 millones, Francia 14.000 millones y Alemania 10.000 millones. Por eso Europa cuenta con algo más de 600 unicornios, empresas valoradas en 1.000 millones de dólares o más. Estados Unidos concentra 758, casi la mitad del total mundial de 1.523. La valoración combinada de todos los unicornios del planeta ronda los 5,6 billones de dólares. No es solo una diferencia en cantidad: es una diferencia en densidad. En Estados Unidos, un unicornio es un fenómeno semanal; en Europa es un evento excepcional.