Una explicación sencilla de por qué la vivienda es cara

El lamento más común entre los que quieren empezar a llevar una vida independiente es la carestía de la vivienda. Alquilar una vivienda no está al alcance de todos. Muchos se ven obligados a adelantar el trayecto al trabajo para utilizar una vivienda ajena. Otros se tienen que contentar con tener una habitación propia. En Madrid, en Barcelona, esta situación es moneda común incluso entre trabajadores asentados. 

Si alquilar es un desiderátum, comprar una casa es una quimera. El precio medio de una vivienda de 90 metros cuadrados en España es de 188.440 euros (Tinsa). Para tener la opción de comprarla, un joven tiene que aportar el 20%, más impuestos y gastos, lo que supone al menos otro 10%. Es decir, que tiene que contar con un capital de unos 58.000 a 60.000 euros para empezar a hablar. El precio medio de una vivienda así en Madrid es de 439.700 euros, según la misma fuente. El comprador tiene que haber retirado no menos de 135.000 euros si quiere tener la opción de comprarla. 

¿Por qué es tan difícil poder vivir de forma independiente, sin tener que compartir habitaciones con tus padres o con conocidos? Explicarlo es relativamente sencillo. Lo que es difícil es asumir que los españoles tienen mucha responsabilidad por lo que está pasando. 

Comencemos con el alquiler. Solo durante el año 2024, se retiraron del mercado más de 96.000 viviendas. En 2025 se han perdido otras 33.000, un tercio de ellas en Barcelona. No es por falta de demanda ni por encontrarse unos precios cicateros. Las rentas han crecido anualmente entre un 7% y un 8% al año desde 2015.

Los propietarios prefieren dejar de percibir un buen dinero todos los meses a arriesgarse a perder el control sobre su vivienda durante años, a causa de una legislación que protege al usurpador frente a la víctima. En algunos lugares, como en Cataluña, el control de alquileres es la puntilla para muchos propietarios. Una casa vacía, para muchos, es más rentable que ceder su uso a cambio de un alquiler. Al menos podrán venderla sin bicho a buen precio.

«Desde 2020, el precio de la vivienda ha aumentado más de un 40%, el doble que la inflación»

El mercado responde con agilidad a las necesidades de la gente. Los españoles necesitamos más viviendas porque, aunque cada vez haya menos españoles, cada vez vivimos más en este santo país. Además, los hogares son cada vez más pequeños. Como demuestra el espectacular aumento de la oferta de viviendas en alquiler en Argentina tras la liberalización de Milei, cuando se permite funcionar al mercado, la oferta busca la demanda tanto a esta como a aquella. 

Vamos a la compraventa de casas. En un artículo anterior señalé que desde que Sánchez llegó al poder, en junio de 2018, «el precio de la vivienda ha subido en casi un 25%, y los salarios reales han caído casi dos puntos». Ha pasado medio año desde entonces, y la situación sigue empeorando. Desde 2020, el precio de la vivienda ha aumentado más de un 40%, el doble que la inflación. Pero, contra toda lógica, la producción no sigue a los precios. ¿Han perdido los constructores olfato de negocio? Ni mucho menos. Construir una vivienda es, en España, un negocio ruinoso. 

Según explican Daniel Fernández, Santiago Calvo y Gonzalo Melián en un breve informe elaborado por la Universidad de las Hespérides, el sector de la construcción sigue sin ser rentable. Los autores tienen en cuenta la rentabilidad del activo menos el coste de financiación. Según esos cálculos, la rentabilidad se disparó durante los años del boom inmobiliario, y fue negativa durante la crisis. Hasta aquí, lo esperado. Pero desde 2019, esa rentabilidad dejó de ser negativa, pero no es positiva. «Entre las razones que explican la baja rentabilidad de la construcción se encuentra la escasez artificial de suelo por restricciones urbanísticas. Esto provoca que el suelo tenga un precio muy elevado, lo que a su vez eleva el coste de la construcción», dice el informe.

No se construye, en gran parte, porque hay escasez de suelo. Es una escasez artificial. Es una decisión política. No se puede construir en el 95,7% del territorio. Por supuesto que no se debe disponer de todo él. Y en la mayoría del terreno construir sería antieconómico. Pero hay mucho suelo potencialmente urbanizable, y lo único que se interpone entre los deseos de la gente de tener un sitio donde vivir y la posibilidad de cumplirlos es un político que bloquea un terreno que tiene un mejor uso que el actual. 

«El coste de la construcción ha aumentado no menos de un 50%»

Por otro lado, los costes de la construcción se han disparado. Lo decía elocuentemente este miércoles José Luis Ruiz Bartolomé en Expansión: en los cinco años que estuvo fuera del mercado inmobiliario, el coste de la construcción ha aumentado no menos de un 50%. 

El informe de las Hespérides lo explica de forma sencilla y muy gráfica. Hay dos saltos en el coste de la construcción. Uno tras la aprobación del nuevo Código Técnico de la Edificación (2006), que obligó a los constructores a adoptar medidas que encarecían notablemente el precio de las nuevas casas. El segundo salto fue hace cinco años, con los nuevos estándares energéticos. De nuevo, obligó a encarecer la construcción. Es una forma de expulsar del mercado a quienes menos tienen. 

Hay más elementos que considerar. Principalmente los impuestos y la lentísima y carísima burocracia. Pero para explicar la carestía de la vivienda actual basta con entender que la regulación hace que la construcción sea ruinosa, a pesar del extraordinario aumento de los precios. Como decía aquel anuncio: así de simple; así de estúpido.