Cómo degradar una ciudad
«El control de alquileres beneficia a los inquilinos actuales a corto plazo, y perjudica a los nuevos demandantes. Y daña a todos porque reduce la oferta»
Imagen creada con inteligencia artificial.
Destruir una ciudad no es fácil. Alemania estuvo bombardeando Londres durante la II Guerra Mundial, y no pudo. Destruyó, eso sí, gran parte de Varsovia; cerca del 90% de sus edificios. Los aliados se emplearon a fondo en Dresde y Hamburgo, y llenaron las calles de sangre y escombros. Más recientemente, Grozni perdió su rostro bajo las bombas rusas, y Alepo quedó destruida tras cuatro años de guerra civil.
Bombardear una ciudad es un método efectivo y relativamente barato. Barato, si lo comparamos con el otro método de destruir una ciudad. El economista Assar Lindbeck dijo en una ocasión: «En muchos casos, el control de alquileres parece ser la técnica más eficaz conocida para destruir una ciudad, si exceptuamos el bombardeo». Lo escribió en un libro de los años setenta titulado La economía política de la nueva izquierda: una opinión ajena. No pertenecía a la nueva izquierda, pero sí a la vieja; era un socialdemócrata sueco.
Milton Friedman también comparó el control de los alquileres con los efectos de una guerra. Si el Gobierno impone precios bajos a las rentas de los edificios, obliga a los dueños a no invertir en ellos. El paso del tiempo degrada los edificios, osamenta de las ciudades. Muchos de ellos pierden la vida que albergan. Las ciudades se llenan de homeless, como ocurrió en la Nueva York de los setenta y los ochenta. El Gobierno impuso el control de alquileres en la ciudad en 1943, y se ha mantenido hasta la actualidad, aunque de forma matizada y con cambios importantes.
El precio tiene que ajustarse a la cantidad y calidad de los bienes que hay. Pero, como dice George Reisman, si impones un precio artificialmente bajo, son la cantidad y la calidad de los bienes los que acaban ajustándose a ese nuevo precio.
El caso de Nueva York es el más claro y, de lejos, el más estudiado. Allí, los pisos con rentas controladas tienen más deficiencias que los de precio libre. Se han perdido decenas de miles de viviendas cuyo precio estaba siendo controlado.
«En España, que habíamos abandonado el control de alquileres tras la Ley Boyer, hemos vuelto a caer en esa trampa»
Pero hay muchos otros. Por ejemplo, el de Estocolmo. En Suecia llevan décadas con un mercado de alquileres intervenido. Los precios se negocian entre los dueños de las viviendas, que son grandes empresas, y el Gobierno. Los suecos se apuntan a una lista de espera del Gobierno para poder acceder a una vivienda. En esa lista, hasta no hace mucho, había que esperar cinco años para coger las llaves de una casa. Ahora hay que esperar 8,8 (2024). Hay más de 800.000 personas en la cola. Lindbeck sabía de lo que hablaba.
En España, que habíamos abandonado el control de alquileres tras la Ley Boyer, hemos vuelto a caer en esa trampa. Todos estos efectos a largo plazo se producirán. Pero ya estamos viendo otros efectos del control de alquileres que son inmediatos.
Un informe del Barcelona School of Economics sobre el control de alquileres en Cataluña no pudo dejar de observar que tras imponerse los controles, la oferta cayó en un 10%. El informe es de 2023. También han observado que los inquilinos que salieron ganando son los que en mejor posición económica están. Por otro lado, como se han retirado las mejores casas del mercado, la presión sobre la menor oferta se ha desplazado a viviendas de menor calidad, lo cual ha afectado negativamente a los inquilinos con una renta menor.
«Hay ya un déficit de unas 700.000 viviendas, y se estima que España necesitará unos 2,5 millones de nuevas viviendas hasta 2030»
Un estudio más reciente, elaborado por el Instituto Juan de Mariana, explica otras consecuencias de la política de control de alquileres. Por un lado, es cierto que los precios de los alquileres se reducen; lo hacen en torno a un 8%. Pero el dato es engañoso. Esa reducción se debe al menos en parte a dos factores. Uno es que los dueños suben anticipadamente el precio para que la rebaja posterior no les afecte mucho.
El otro factor es que se detraen más viviendas de mayor tamaño; cambia la composición de las viviendas que se mantienen en el mercado: ahora son más pequeñas. De nuevo, un precio menor hace que sea la cantidad o la calidad las que se ajusten.
La medida beneficia a los inquilinos actuales a corto plazo y perjudica a los nuevos demandantes. Pero con el paso del tiempo, los primeros serán cada vez menos, y los segundos cada vez más. Y perjudica a todos, porque reduce la oferta. Hay ya un déficit acumulado de unas 700.000 viviendas, y se estima que España necesitará unos dos millones y medio de nuevas viviendas hasta 2030. No hará falta recordar en qué año estamos.