Beatriz Corredor: "El acceso a la vivienda es un capítulo indispensable para el tránsito a una vida adulta autónoma"

Empieza a escucharse y a leerse que estamos entrando en otra burbuja inmobiliaria. Aunque los datos de visado y obras aún palidecen frente a la hipertrofia de los números de la construcción en los años del boom, la escalada de precios de alquileres y el aumento de la inversión particular y de los fondos hacen sonar las alarmas. El auge de los alquileres turísticos también empuja el precio hacia arriba reduciendo la oferta de vivienda residencial. Además de deteriorar la vida de muchos barrios, convertidos ahora en lo que Beatriz Corredor (Madrid, 1968) exministra de Vivienda durante el Gobierno de José Luis Rodríguez Zapatero, llama «parques temáticos del turismo».

Las repercusiones alcanzan también los barrios periféricos, y en ese bucle quedan especialmente atrapados los jóvenes y las familias de rentas bajas. El PSOE, de la mano de Corredor –registradora de la propiedad y Secretaria de Ordenación del Territorio y Políticas de Vivienda de la Ejecutiva Federal de su partido, y cuyo nombre suena como candidata a la Alcaldía de Madrid–, ha presentado recientemente una Proposición de Ley en el Congreso que busca poner coto a una de las mayores fuentes de desigualdad y frustración social.

Ante la imposibilidad de acceder a una vivienda, en plena escalada de precios tanto de venta como alquiler, ¿qué se puede hacer?

Es un asunto con muchas aristas e implicaciones sociales y personales. Y por eso desde el PSOE le damos prioridad. Hemos presentado en el Congreso de los Diputados una Proposición de Ley de Medidas de Fomento del Alquiler Estable de Vivienda, con la finalidad de incrementar la oferta asequible de vivienda en alquiler, -facilitando el acceso a la vivienda con un esfuerzo razonable respecto de los ingresos-, diferenciarla debidamente de otros usos distintos de la vivienda habitual o permanente (como el alquiler de temporada y el turístico), y fomentar la creación de un parque estable de vivienda dotacional o social destinado a facilitar el disfrute de una vivienda digna y adecuada a quienes no pueden procurársela en el mercado libre.

¿Cuáles serían los cambios principales de la Ley que proponen?

Las principales modificaciones que proponemos se refieren al restablecimiento del equilibrio entre las posiciones de arrendador y arrendatario de vivienda habitual,  salvaguardando la estabilidad del inquilino para que pueda disfrutar efectivamente de sus derechos. Entre otras medidas, se restablece el plazo de prórroga forzosa de cinco años, y al de prórroga tácita por tres años más; también retorna al IPC como índice de actualización anual de los precios. Como novedad, para favorecer la accesibilidad al alquiler, se limitan las fianzas o avales adicionales que el arrendatario tiene que prestar, es decir, que tiene que tener previamente ahorrado, limitación que es mayor cuanto menor sea el alquiler, de modo que se beneficia más a los inquilinos con menor poder adquisitivo.   

Sorprende la poca flexibilidad del marco normativo español, que hasta hace poco sobreprotegía al inquilino y ahora lo desampara en un nuevo escenario de subidas de precio del alquiler. ¿Cómo se puede proteger al inquilino en este contexto?

La Ley de Arrendamiento Urbanos de 1994, que estuvo vigente de forma pacífica hasta 2013, estableció un equilibrio razonable entre propietarios e inquilinos en cuanto a la estabilidad en el disfrute de la vivienda habitual, tanto en la duración del contrato como en la subida interanual de la renta. Este equilibrio se rompió, inclinando la balanza a favor de la posición de los propietarios, con la Ley 4/2013, que modificó la regulación de los alquileres. Sus principales modificaciones se centraron en disminuir de 5 a 3 años el plazo forzoso de duración del contrato, de 3 a 1 año el plazo de prórroga voluntaria, y en desvincular la subida de la renta del IPC. Es decir: si antes el inquilino podía quedarse 8 años en su casa (5+3), ahora sólo puede optar, en el mejor de los casos, a quedarse 4 (3+1), y al vencer los 3 primeros la renta puede incrementarse libremente por el propietario. Y la consecuencia la estamos viendo: subidas del 20 % precio de los alquileres desde 2014 y una escasez de oferta de tal calibre que impide a miles de jóvenes independizarse y que está obligando a miles de familias a mudarse a otras zonas más asequibles de su ciudad.

Y además entra aquí la llegada del alquiler turístico.

Así es, este escenario coincide con la etapa de auge del llamado alquiler turístico, cuya mayor rentabilidad incentiva a que los propietarios trasladen de forma masiva al ámbito turístico la oferta de viviendas antes disponible para alquiler residencial estable y, como consecuencia de todo ello, se está reduciendo la oferta de alquileres residenciales y se está tensionando al alza los precios de los contratos.

Los datos del INE dicen que en enero hubo 94.060 compraventas de vivienda pero sólo 29.778 hipotecas, es decir, algo que señala el peso de los fondos de inversión en un mercado que ha dejado de funcionar para las clases medias y trabajadoras. Parece una batalla desigual. ¿Cómo piensa el PSOE remediar este desequilibrio?

La oferta de vivienda disponible para uso residencial es escasa. Por eso, creemos necesario aumentar no sólo el número de viviendas privadas destinadas al alquiler en el mercado libre, sino también ampliar el parque público de viviendas de las administraciones públicas, que hoy no alcanza a cubrir la demanda social de alojamiento, por la falta de apoyo presupuestario y el impacto de la privatización y venta de buena parte de los patrimonios municipales de vivienda pública existentes. En España, el parque público de vivienda social en alquiler no llega al 2%, mientras que en otros países europeos es muy superior. Holanda tiene el 32%, Austria un 23%, Dinamarca un 19%, Reino Unido y Suecia un 18%. En la Proposición de Ley del PSOE se reforma también a Ley del Suelo, para favorecer la construcción de viviendas sociales en alquiler y de alojamientos protegidos en suelo dotacional, que puedan atender las necesidades de las personas más vulnerables.

Su propuesta habla de fijar «precios de referencia». ¿Cómo funcionaría? ¿Hay experiencias similares en otros países que le hayan servido como modelo?

La proposición de ley del PSOE apuesta por un conjunto de reformas fiscales dirigidas a incentivar la puesta en alquiler de viviendas, mediante beneficios fiscales sobre la renta derivada del alquiler destinados al arrendador y al arrendatario. La desgravación para el propietario se hace depender de que la renta establecida en el contrato no supere el importe máximo de referencia que sea establecido por la Administración pública competente, es decir, que si el propietario alquila el piso por encima del precio de referencia, no podrá acceder a las ventajas fiscales. Apostamos por que sean los ayuntamientos los que fijen esos precios de referencia con zonas cuanto más detalladas mejor. En caso de que el inquilino sea un joven menor de 30 años y con bajos ingresos, la desgravación llegaría al 100%, siempre respetando el precio de referencia que se fije.

Pero, ¿hay algún dato de experiencia comparada respecto a la limitación de precios máximos?

En nuestra opinión, este tipo de medidas en positivo resultan más eficaces y más equitativas para ampliar la oferta de viviendas para alquilar que la determinación de “precios máximos obligatorios” o la imposición de sanciones por parte de las Administraciones públicas. Las experiencias internacionales en este tipo de iniciativas, si bien difícilmente trasladables a nuestro país, han resultado inútiles para contener la subida de rentas.

 Llama la atención la cantidad de pisos vacíos cuyos propietarios (particulares o fondos) no alquilan porque no lo necesitan o esperan que sigan subiendo los precios para hacerlo. Esto está expulsando a la clase media de las ciudades. ¿Cómo conseguir que estos propietarios saquen las viviendas al mercado?

Es muy difícil conocer cuál es el número real de pisos vacíos. Además, una tercera parte del mercado inmobiliario español se destina a alquiler vacacional, que no es en principio óptimo para ser vivienda habitual familiar. Si un propietario dispone de una segunda vivienda apta para el alquiler residencial, y prefiere no arrendarla, es porque económicamente se lo puede permitir, con lo que los incentivos deben ir en línea con lo antes comentado, es decir, en positivo, para que se decida a destinar su vivienda vacía a alquiler residencial estable. No olvidemos que más del 80% de los contratos de alquiler en España se celebran entre particulares, y que muchos de ellos son pequeños ahorradores que adquieren una segunda vivienda para sus hijos.

¿Cuáles la propuesta del PSOE en relación a plataformas como Airbnb y los alquileres turísticos? Parece difícil luchar con semejantes rentabilidades, especialmente en ciudades con mucho turismo.

Los alquileres turísticos, que están afectando especialmente a zonas centrales de Madrid y Barcelona, -también en países de nuestro entorno- pueden acabar convirtiendo barrios residenciales con ambiente vecinal –comercio de proximidad, servicios públicos cercanos, convivencia en los espacios públicos, relaciones personales– en “parques temáticos del turismo”. En las zonas más saturadas de los centros urbanos se está reduciendo la oferta de alquileres residenciales y están subiendo los precios del alquiler, porque además ahora se están acabando los contratos firmados bajo la ley de 2013. A todo ello hay que unirle la pérdida de identidad de estos barrios consolidados, por la masiva implantación de franquicias de todo orden –comercial, hostelería–. Ante este panorama, muchas familias deciden trasladarse a otro barrio, lo que lleva a una mayor demanda en esas zonas y, en seguida, a un aumento de rentas…y así sucesivamente, como cuando se arroja una piedra a un estanque va aumentando el precio del alquiler hasta las zonas periféricas de las ciudades.

Entonces, ¿qué hacer?

Sería precisa una revisión en profundidad de la legislación estatal que pudiera delimitar bien el ámbito competencial y regulatorio en materia de cesión temporal de uso de viviendas, es decir, de los llamados alquileres turísticos, a fin de ampliar la oferta de viviendas destinadas al mercado de alquiler residencial y contener así la subida de precios.

Los jóvenes tienen un problema doble con la vivienda: el precio es inalcanzable ya de por sí para sus sueldos, y sus condiciones precarias no les permiten ahorrar ni para las fianzas o los avales. ¿En qué beneficiará su propuesta a este segmento de la población?

El acceso a la vivienda es un capítulo indispensable para el tránsito a una vida adulta autónoma; si desde el año 2000 se venía adelantando la edad media de emancipación en nuestro país, con la crisis hemos sufrido un importante retroceso. Hoy está en más de 29 años, es decir, por encima de la media de países europeos de nuestro entorno. Ante esta situación acabamos de proponer unos Presupuestos Generales del Estado alternativos donde se recogen varias propuestas destinadas a rescatar a estos miles de jóvenes, como recuperar una renta similar a la de emancipación (que estuvo vigente entre 2009 y 2011, y permitió que 300.000 jóvenes iniciaran una vida independiente), reforzar las ayudas al alquiler dentro del Plan Estatal de Vivienda (cuyo presupuesto para 2018 asciende a 350 millones de euros, el menor de la historia reciente, mientras que en 2009 era cuatro veces superior), destinar 650 millones de euros en cuatro años a la promoción de un parque público de vivienda para alquiler, y la desgravación de las rentas de alquiler de que antes hablábamos para los propietarios que alquilen a jóvenes hasta 30 años, y para los inquilinos con rentas de hasta 30.000 euros anuales.

Ha mencionado antes limitar las fianzas, ¿podría concretar más?

Proponemos, como antes decía, limitar las fianzas y garantías accesorias que se exigen para contratar un alquiler, que para los inferiores a 750 euros serán como máximo de dos mensualidades.

Uno de los dramas asociados al sector ha sido el de los desahucios. ¿Qué propone el PSOE para limitarlos?

Los lanzamientos judiciales derivados de impagos de alquileres han continuado creciendo. Han alcanzado en los tres primeros trimestres de 2018 el 58% del total de lanzamientos, correspondientes a más de 35.000 anuales por incumplimiento de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Ante esta situación, en nuestra Proposición de Ley incorporamos una reforma de la Ley de Enjuiciamiento Civil para que, cuando se ponga fecha a un desahucio, la resolución judicial que fija esa fecha tenga que llevar además, un aviso a los servicios sociales competentes para que les faciliten un alojamiento social que impida su exclusión residencial y su desamparo.