Alquiler: ¿derecho a la vivienda o libre mercado?

En la actualidad, parece evidente que las necesidades de vivienda en alquiler se han incrementado (crisis, más colectivos vulnerables, más precariedad, más rupturas conyugales, más hogares unipersonales…), que los precios han alcanzado niveles inasequibles y, por tanto, el esfuerzo de acceso a la vivienda se ha incrementado, y que cada vez hay más sectores de población que compiten por este bien, con serias repercusiones para algunos de ellos.

Se plantea así la cuestión de si el Estado debería proporcionar un nivel mínimo a la población en relación a la vivienda. Si el alquiler destaca como opción principal y está sometido a las fuerzas de mercado, ¿debería el Estado intervenir regulando los precios? Por un lado, inversores y turistas, y por otro, hogares vulnerables (inmigrantes, jóvenes precarios, mayores, mujeres con cargas, etcétera). Lo cierto es que la arena del alquiler de vivienda es un área de competencia que plantea algunas reflexiones.

Vivienda, un bien necesario

La vivienda es el principal gasto de los hogares españoles. En España, el modelo de régimen de vivienda ha cambiado de la vivienda en propiedad, propio de los países del sur de Europa, a una mayor relevancia de la vivienda en alquiler, más en la línea con los países del norte. De hecho, empresas como Rookie in Town, especializadas en gestión integral del alquiler, cada vez tienen una mayor demanda de propietarios que delegan la gestión de sus pisos.

Se caracteriza al sur de Europa como zona de países de propietarios (y todavía lo es). Desde que el ministro de Vivienda franquista José Luis Arrese dijese que la vivienda da estabilidad a una sociedad y que España pasaría de ser un país de proletarios a un país de propietarios, han cambiado muchas cosas. Aunque todavía se evidencia menos vivienda en alquiler, esta toma cada vez más relevancia, sobre todo ante el crecimiento de la demanda.

En Gran Bretaña, el Gobierno de Thatcher (1979-1990), con su política de vivienda social, puso de relieve que la privatización genera estabilidad y derechización en la población, con lo cual se comprobó el poder domesticador de la vivienda y de la propiedad.

Derecho ciudadano vs. libre mercado

Una de las funciones más relevantes del mercado del alquiler es la de proporcionar vivienda, por un lado, a los sectores más vulnerables, y por el otro, a los más móviles en un mundo de temporalidad creciente.

A su vez, en estos sectores predominan segmentos de población con alto nivel adquisitivo, y más ligados a la movilidad, y aquellos de menores recursos, ligados a la residencia permanente, a la vivienda como techo y refugio. Ambos compiten en un mercado de alquiler en subida permanente.

El alza de precios de la vivienda en alquiler tiene su explicación, en parte, por la gentrificación, la turistificación, la monetarización, la inversión en vivienda, el incremento de la demanda… Ello impacta sobre el derecho a la vivienda y la vivienda como bien de uso para algunos sectores, frente a la vivienda como bien de cambio y negocio para otros.

Si la Constitución española garantiza el derecho a una vivienda digna, son muchos los sectores de población que no pueden acceder a ella. Los precios de compra y alquiler vienen experimentado fuertes incrementos, desproporcionados frente a la capacidad adquisitiva sobre todo de ciertos colectivos.

Para los sectores más vulnerables el acceso a la vivienda se vuelve complejo y difícil. Sobre todo porque en España, el índice de Gini, que mide la desigualdad, se ha venido incrementando en los últimos años y también los datos sobre pobreza. De este modo, se puede afirmar que España es mas desigual y mas pobre que la media de otros países de Europa y, por tanto, los problemas sociales son más acuciantes.

El papel del Estado

¿Qué papel cumple el Estado en este escenario? En un contexto en el que el mercado genera desigualdad, el Estado del bienestar, con su potencialidad para redistribuir la riqueza y dar cobertura a la población vulnerable, se revela imprescindible. Sin embargo, no es esto lo que se está evidenciando sino su retracción, en un mundo neoliberal donde las fuerzas conservadoras campan y ganan terreno.

Desafortunadamente, muchos creen que el mercado debe funcionar solo porque, a la larga, generará bienestar para todos. Pero no es eso lo que se ha venido demostrando: a más mercado (a más liberalización del mercado), más desigualdad. Y, como han señalado Wilkinson y Pickett, a más desigualdad, menos bienestar, menor calidad de vida, menor esperanza de vida.

Bajo la filosofía del “esfuérzate que así se consigue” se piensa que el Estado no debe intervenir porque genera dependencia e inmovilismo. Así, se valida la creencia de que quien tiene una buena posición económica es el que trabaja y se esfuerza, deslegitimando al resto.

Vulnerabilidad y regulación

En un marco de desigualdad creciente, lo cierto es que el Estado debería garantizar el mínimo vital a los ciudadanos. Por otro lado, aunque pareciera que el Estado de bienestar es el sello-marca de Europa, este principio está siendo erosionado. Esto obliga a plantear respuestas como limitar la subida de precios de la vivienda, o, más recientemente, limitar el precio del alquiler en zonas tensionadas por los precios.

La experiencia de la regulación de los alquileres en Berlín ha resultado en una reducción en la subida de los precios, permitiendo a los sectores más vulnerables el acceso a este bien necesario. Sin embargo, en Suecia también se regularon y desapareció el mercado privado de alquiler de viviendas porque ya no se considera un negocio. En San Francisco, esta política lo que ha provocado es que los propietarios de viviendas en alquiler finalmente las vendan y se deshagan de ellas.

Hasta ahora lo mas común que se ha venido haciendo es una regulación del crecimiento en los precios, esto es, la regulación de las subidas. Pero no parece ser suficiente porque, con el tipo y la duración de los contratos, lo que ha sucedido es que, a contrato nuevo, nueva subida. Y de este modo, no hay tope.

Lo que se viene debatiendo es si se limita el precio del alquiler solo en zonas tensionadas o en todo el espacio geográfico del municipio afectado. Porque si se hace en zonas tensionadas, por ejemplo en el centro de una ciudad, afectado por el turismo y la movilidad pero también por la precariedad, si se actúa sobre los precios y no sobre los sujetos el efecto de la regulación podría favorecer a los sectores mas acomodados, demandantes de vivienda en esas zonas céntricas.

Conciencia ciudadana

Lo más equitativo sería incentivar que los propietarios marcasen precios asequibles y no desorbitados. Ello pasaría por crear conciencia de que la vivienda no es un instrumento de especulación sino un derecho ciudadano, y por lograr que la sociedad no busque el lucro como objetivo primordial. La educación y comunicación son claves.

Favorecer la existencia de barrios habitables, humanos, cercanos y mixtos. Y profundizar en el afán por contribuir con la sociedad y no buscar el mero lucro. Algo de cariz utópico.

De igual modo, desde las agencias públicas se podría incentivar el alquiler a precios limitados, promoviendo lo residencial antes que lo móvil y fugaz, pero no de forma indiscriminada, sino considerando el nivel adquisitivo de los solicitantes para beneficiar a los grupos más vulnerables.

Este artículo fue publicado originalmente en The Conversation. Lea el original.