Tetuán: ¿el nuevo barrio que experimenta una renovación?

La transformación de determinados barrios del centro de Madrid en los últimos años es una realidad que está a la vista. El castizo barrio de Lavapiés fue el que dio el pistoletazo de salida a una «renovación fisionómica» en 2014. El resultado: un incremento de precios de la vivienda de en torno a un 20% tanto en compra como alquiler.

A Lavapiés le seguiría Arganzuela, un año más tarde y todo parece indicar que serán determinados barrios del distrito de Tetuán los que continúen con esta dinámica, según cuenta Alejandro Fernández de Oliveira CEO y fundador de la compañía EnfoKa, creada en 2013. La empresa de inversión inmobiliaria se especializa en la compra y rehabilitación de viviendas ubicadas en los barrios susceptibles de sufrir un mayor incremento de valor en ciudades como Madrid y Barcelona.

Ha invertido en 250 inmuebles y aproximadamente unos 30 millones de euros. Pretende alcanzar una inversión total de más de 100 millones en los próximos dos años. Fernández de Oliveira ha señalado en conversaciones con The Objective que “la base de todo el proceso radica en reformar las viviendas con el estilo adecuado. Esto permite modificar el perfil de los habitantes del barrio. Lo demás ya viene solo: comercios, turismo etc”.

Diferencia con otras empresas de inversión

“La empresa es difícil de definir porque hace algo que hasta hace poco no se hacía. Comenzó buscando oportunidades de inversión y gestionándolas para inversores pequeños”. Inició con un modelo de compraventas de pisos sueltos hace cuatro año. “De esos inversores pequeños pasamos a otros más grandes como sociedades, inversión inmobiliaria, fondos de inversión, family office y medianos y grandes inversores particulares”, explica el CEO y también abogado.

EnfoKa decide el barrio en el que desea invertir y compra un volumen importante de pisos. “Compramos casi todo lo que está a buen precio y coordinamos con distintos inversores. Nuestra diferencia con otras empresas de inversión es que le preguntamos al inversionista lo que quiere invertir y cuando tienen cierto volumen, cuentan con completa libertad para explotar los inmuebles a su antojo”, acota.

Según Fernández de Oliveira esta es la principal ventaja frente a un fondo de inversión en el que “todo el mundo va en bloque”. A diferencia de otros productos de inversión, en los que el inversor integra su inversión a través de un fondo o cualquier vehículo colectivo, EnfoKa ejecuta la inversión integrada en la propia estructura de sus clientes. “Son los inversores los que adquieren sus inmuebles directamente, lo que les permite aprovecharse de todas las sinergias de un gran volumen de inversión sin renunciar a una total independencia entre ellos. La rentabilidad se cifra en más de un 6% anual en alquiler; y más de un 35 % por venta antes de los dos años”, según Fernández de Oliveira.

El proceso de renovación en los barrios dura entre ocho y 10 meses ya que después de eso la propia actividad los condena a dejar el lugar. El elevado volumen de compra genera una demanda insatisfecha de personas que también quiere adquirir pisos en esa zona lo que resulta en una subida de precios. “Llega un momento en el que ya nadie vende a los montos a los que EnfoKa está dispuesta a pagar”.

Este aumento de precios tienes sus ‘pros’ y ‘contras’. Según Fernández de Oliveira, España tiene una particularidad y es que en torno al 76% de los españoles viven en casas de su propiedad. “Solo el 24% del parque de viviendas está destinado a alquiler. En un país de rentistas, el incremento de precios de la vivienda y del alquiler desfavorece a la población, pero en España como la mayoría de la población es propietaria, se ve favorecida porque los precios suban”.

Aunque este efecto es algo que los propietarios suelen ver con buenos ojos, no pasa lo mismo con los inquilinos. El CEO de EnfoKa reconoce que aquellos que alquilan son los que se ven afectados de manera negativa pero insiste en que el efecto beneficia a más personas que a las que afecta.

Además afirma que hay otros dos beneficios: parte de la inversión va en impuestos a las arcas del Estado y los procesos de rehabilitación de las casas generan empleos. Sobre la posible gentrificación sostiene: “Valorar o priorizar el derecho a no moverte el barrio no puede detener el desarrollo urbanístico de una sociedad”.

¿Cómo funciona?

EnfoKa identifica las tipologías de pisos que por ubicación y tamaño resultan más rentables, despliega a sus mediadores en el barrio en cuestión y llega a acuerdos con las agencias locales. A partir de ahí, inicia un proceso de inversión masivo para sus clientes.

Una vez identificados los inmuebles más eficientes en términos de rentabilidad, comienza un proceso de rehabilitación que se ha ido perfeccionando para que además de resultar estéticamente bonitos, resulte lo más atractivo posible para el público al que se pretende llegar. Para ello, cuenta con la colaboración del estudio de arquitectura de David Hernando y el de interiorismo de Tristán Domecq.

Una vez finalizadas las tareas de rehabilitación, el inmueble se pone en alquiler y, llegado el momento idóneo, se procede a su venta. El alquiler de los pisos al target de EnfoKa crea una masa de habitantes de un nivel sociocultural más alto que los originales. Además, el elevado volumen de inversión, colapsa la oferta disparando los precios. A partir de ese momento, empieza el proceso de desinversión paulatino a unos precios muy superiores a los de adquisición.