Las medias verdades en relación al Registro Único de Arrendamientos de Corta Duración 

Hace unos días, el presidente del Gobierno comunicó la retirada inmediata de 53.000 pisos turísticos irregulares, anunciando que pasarían al mercado de alquiler permanente para jóvenes y familias. Según se indicó, esta medida sería consecuencia de las revocaciones de solicitudes de número de registro comunicadas por el Colegio de Registradores. En primer lugar, cabe señalar que dicha información es incorrecta, conduce a confusión y, una vez más, de forma tendenciosa, se pretende estigmatizar una actividad económica como es la de las viviendas de uso turístico.

Para quienes no estén familiarizados con el tema, haré una breve introducción. La proliferación, en toda Europa, de alojamientos de corta duración condujo a la aprobación, el 11 de abril de 2024, del Reglamento (UE) 2024/1028 del Parlamento Europeo y del Consejo, sobre la recogida y el intercambio de datos relativos a los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración. Su objetivo es establecer normas armonizadas para la recogida y comunicación de datos, con el fin de que las autoridades públicas cuenten con información fiable que les permita evaluar el impacto real de tales servicios.

En este contexto, el Gobierno de España ha avanzado en la regulación de los alquileres de corta duración mediante la implantación del citado Reglamento (UE) 2024/1028 y la aprobación del Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre, por el que se regula el procedimiento del Registro Único de Arrendamientos y se crea la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos.

Entre las principales novedades de esta normativa se encuentra la obligatoriedad de registrar todas las viviendas destinadas al alquiler turístico y de temporada a través del Registro Único de Arrendamientos. El Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana es el encargado de coordinar las actuaciones vinculadas a la eficacia de este Real Decreto. El procedimiento de registro único se ha establecido en el Registro de la Propiedad y en el de Bienes Muebles, teóricamente con el objetivo de garantizar la comprobación formal de los elementos necesarios.

Es evidente que todos estamos a favor de la transparencia, así como de la lucha contra las prácticas irregulares y la economía sumergida. Pero también reclamamos simplicidad administrativa, reducción de cargas y eficacia en nuestras administraciones, que no pueden, de forma reiterada, penalizar a los ciudadanos con trámites y gestiones innecesarios ni trasladarles responsabilidades que son inherentes a su condición de gestores públicos.

Ahora, aquellos que realicen arrendamientos de corta duración y publiciten o gestionen su oferta a través de plataformas en línea, estarán obligados a solicitar un número de registro por cada inmueble, una obligación que el Reglamento (UE) no impone a los Estados miembros, pero que en España se ha considerado la mejor vía para disponer de un control más eficaz. El Reglamento europeo establece que, si un Estado desea crear un registro, debe hacerlo respetando su distribución interna de competencias entre los entes territoriales. Y aquí surge uno de los principales puntos de fricción: muchas comunidades autónomas disponen ya de un registro en el que constan inscritas las viviendas turísticas en virtud de sus competencias en materia de turismo. Por tanto, la creación de un nuevo registro implica una invasión de competencias autonómicas y una duplicidad de registros, extremo que la propia Comisión Europea indicó debía evitarse a toda costa.

Los problemas en la aplicación de dicho registro están siendo numerosos. El Real Decreto aprobado por el Gobierno genera inseguridad jurídica, extralimitación del marco normativo europeo, vulneración de competencias en materia de turismo y vivienda, duplicidad de registros, régimen autorizatorio y duplicidad de información. Como consecuencia de ello, se ha producido un elevado número de impugnaciones.

Se considera que, en lo relativo al Registro Único de Arrendamientos, el proyecto de Real Decreto excede con creces la regulación de las condiciones básicas para garantizar la igualdad de los españoles e invade ámbitos autonómicos competencia exclusiva de las comunidades autónomas, intentando sustituir los registros autonómicos y asumiendo la actividad normativa y ejecutiva en relación con dicho procedimiento registral. De este modo, desplaza las previsiones autonómicas, a pesar de que muchas comunidades ya establecen en su normativa la inscripción de las viviendas turísticas en un registro y la obligación de incluir el número de registro asignado en la publicidad que se realice a través de plataformas en línea.

Como indiqué al inicio, el anuncio del Presidente del Gobierno no refleja la realidad. En primer lugar, porque el procedimiento de alta en el registro solo es obligatorio para aquellos arrendamientos de corta duración que se anuncien en plataformas comercializadoras. Por tanto, los arrendamientos que no se concierten a través de estas plataformas no están obligados a disponer de un número de registro y, en consecuencia, no pueden considerarse ilegales por no figurar en él.

Asimismo, el procedimiento establece que, para darse de alta en dicho registro, debe presentarse una instancia cumplimentada junto con toda la documentación requerida. El registrador otorga entonces un número de registro provisional. Una vez revisada la documentación, si el registrador encuentra algún inconveniente para poder asignar el número y practicar el correspondiente asiento registral, concede solo siete días para su subsanación, transcurridos los cuales, si ésta no se ha solventado, se revoca la solicitud.

Sin embargo, la revocación no implica necesariamente ilegalidad, puesto que en muchos casos se produce por la imposibilidad de disponer de todos los documentos en ese corto plazo. La casuística es muy variada y los criterios de los registradores, muy dispares.

Nos hemos encontrado con casos en los que se exige que el documento de inscripción en el registro de turismo autonómico conste con el oportuno código seguro de verificación (CSV). En ciudades como Barcelona, muchas licencias son antiguas y los documentos emitidos por la Generalitat en su momento no disponían de dicho código. Esto obligó a la Generalitat a habilitar un sistema informático para generar duplicados de forma inmediata, un proceso que tardó más de un mes y dio lugar a revocaciones, ya que el plazo máximo de subsanación es de solo siete días. Otra problemática detectada es la imposibilidad de asignar números de registro en fincas sin división horizontal, en las que los registradores exigen una adaptación descriptiva ante notario o incluso la ejecución de la división horizontal, aunque no sea obligatoria. También se han observado otros defectos subsanables, como la falta de actualización registral del titular actual o la exigencia de que la instancia la presente el titular de un derecho real (por ejemplo, el usufructuario en lugar del nudo propietario), entre otros muchos supuestos.

En estos casos, ante la imposibilidad de subsanar los defectos en el plazo otorgado, el interesado ve cómo se le revoca la solicitud y debe iniciar de nuevo el proceso, aportando ya toda la documentación pertinente, tras lo cual obtiene el número de registro definitivo. En la mayoría de los casos que hemos gestionado, las revocaciones han dado lugar a un nuevo proceso con concesión final del número de registro. Son casos aislados aquellos en que se solicita el número sin disponer de una licencia legal, pues se sabe de antemano que no se concederá.

Finalmente, el Presidente del Gobierno es su anuncio manifestó con satisfacción que esas supuestamente 53.000 viviendas «ilegales» pasarían al mercado de alquiler permanente para jóvenes y familias. Esta afirmación, cuanto menos, es dudosa, puesto que las viviendas turísticas que efectivamente no puedan obtener número de registro son libres de decidir el destino de su inmueble. Unos optarán por el alquiler permanente, otros por el temporal, otros por usos distintos del residencial, y otros preferirán vender.
Por tanto, afirmar con tanta rotundidad que el mercado ha ganado 53.000 viviendas para alquiler permanente no deja de ser un anuncio sin base, un eslogan electoralista que no se corresponde con la casuística real.