Los expertos alejan el fantasma de la burbuja inmobiliaria en 2022

Con los datos récord que hemos visto este año de compraventas en el mercado inmobiliario, el miedo a una nueva burbuja inmobiliaria como la vivida en 2008 ha ganado peso entre la percepción de los españoles durante los últimos meses. Es una de las conclusiones del informe presentado por Fotocasa: Radiografía del mercado de la vivienda en el segundo semestre de 2021. 

El informe revela que la idea de estar «próximo a una burbuja inmobiliaria» registra una nota media de 6,1 en septiembre de este año frente al 5,7 que registraba en febrero. Los encuestados explican que el aumento de la percepción de ese riesgo viene determinada por varios motivos entre los que destacan los altos precios del alquiler y de compra de vivienda. 

Sin embargo, los expertos consultados por THE OBJECTIVE se apartan de esos temores. Justifican el fuerte incremento de las operaciones en que «era algo esperado una vez la situación pandémica y económica volviera a la normalidad». Ferrán Font, director de estudios de pisos.com tiene claro que hay que alejar completamente estos temores ya que la «situación actual no tiene nada que ver a cuando efectivamente tuvimos una burbuja». El experto explica a este diario que los activos crecían entonces de una manera «irreal» a través de una financiación y una refinanciación sin que existiese demanda detrás, crecieron de manera «desorbitada». Lo que causó esa burbuja inmobiliaria «no fue solo el precio sino el acceso al crédito», asegura. Era especialmente sencillo acceder a él pero los criterios de acceso se han endurecido, ahora los bancos ofrecen como máximo un 80% del valor de la vivienda y verificando mucho la solvencia del cliente.

«Si este año se cumplen las expectativas y se cierren unas 520.000 compraventas, estaremos en un 70-75% de hipotecas relación compraventas, en 2007 las hipotecas eran un 150% en relación a las compraventas», recuerda Font. No solo eso, la construcción entonces estaba disparada. En este momento se está construyendo muy poca obra nueva lo que está haciendo que los precios en esta categoría de producto sean mucho más elevados, como ya contamos en THE OBJECTIVE. En definitiva, es cierto que hay muchas compraventas «pero no responde a burbuja sino a un momento muy dinámico del mercado después de la caída de unos meses del 2020 y la necesidad de cambio de vivienda que ha generado la pandemia», completa Font. 

Moderación en 2022

De cara a 2022, una vez recuperada totalmente esa caída de 2020, las previsiones que tienen todos los expertos del sector consultados por este diario es una tendencia a la «consolidación de las cifras, pero no crecimientos tan abultados como los que hemos visto este año». Con respecto a los precios, explican estas mismas fuentes que posiblemente por ese problema de falta de oferta, sobre todo en obra nueva, subirán más de lo que lo han hecho este año. «Alrededor de un 3 o 4%, que es el doble, aunque sigue siendo moderado», explica Font.

A pesar de la subida del IPC en la gran mayoría de los sectores de la economía nacional, «el sector inmobiliario no se verá demasiado afectado», asegura Francisco Sierra, Director General de Casavo en España, en declaraciones a THE OBJECTIVE. En este sentido, encontramos los datos del INE, que recogen que el precio de la vivienda, entre abril y junio, se incrementó tan solo un 2,4% respecto al mismo trimestre de 2020. «Teniendo en cuenta este moderado incremento de los precios, la vivienda seguirá siendo un activo con gran valor, que seguirá creciendo de forma constante durante 2022», asegura.

Por su parte, en el mercado de alquiler «lo mas probable es que se registren subidas aunque no muy elevadas», también influenciados por la inflación tal y como contamos en THE OBJECTIVE. No obstante, todas estas previsiones están en ‘cuarentena’ y dependen de los efectos de las nuevas variantes de covid y de la sexta ola de contagios. 

El mercado de la vivienda se está percibiendo por los inversores como un activo muy seguro de cara a la incertidumbre que sigue habiendo con el coronavirus, coinciden los expertos. «De cara al año que viene la inversión en vivienda va a aumentar, pero en cuanto a niveles de compraventa creemos que ya hemos alcanzado el nivel más álgido», asegura María Matos, directora de Estudios y portavoz de Fotocasa en declaraciones a THE OBJECTIVE. Por ello cree que a partir de 2022 podremos apreciar una estabilización, una moderación de la actividad inmobiliaria con «buenos datos pero no récords tan recurrentes».

De cara a la marcha del inmobiliario el año que viene, fuentes del sector de la construcción consultadas por este diario ponen el foco en la gestión de los fondos europeos. «El exceso de burocracia y la lentitud en los procesos puede ser demoledora», aseguran.

Pendientes de la ley de vivienda

A pesar de que el sector es visto por los inversores como valor seguro, los expertos vienen señalando estos meses que las noticias que vamos conociendo de la nueva Ley de Vivienda a golpe de titular «no ayudan a generar estabilidad». Por el momento el Anteproyecto de Ley sigue en trámite de alegaciones y desde el sector no esperan el tramite parlamentario de la misma hasta los primeros meses de 2023. 

«Los inversores de momento no están huyendo, la rentabilidad de la vivienda está en una de sus cuotas mas altas con un 6,8%», asegura Matos. La experta sí reconoce que la ley de limitación de precios de los alquileres en Cataluña está teniendo efectos, como contamos en este diario. «Según un estudio de Apse, los promotores inmobiliarios, el 50% de las promociones para alquiler se han parado en esta comunidad y cerca del 35% se han ido a regiones que como Madrid no tienen esta limitación», explica la experta.

En cuanto a la Ley nacional no creen que afecte porque no se aprobará definitivamente hasta 2023 «pero si que es verdad que cada vez que el Gobierno llega a un acuerdo o a un desacuerdo sobre la ley, el sector entra en incertidumbre y se crea un clima de inseguridad por todas aquellas medidas polémicas que distan mucho de ser incentivadoras y lo que son es intervencionistas», reconoce Matos.