La inflación sube el alquiler y potencia la vivienda usada como valor refugio

Los precios han marcado durante el mes de noviembre su nivel más alto en 29 años. Concretamente el Índice de Precios de Consumo (IPC) subió un 0,3% en noviembre en relación al mes anterior y elevó su tasa interanual hasta el 5,5%, una décima por encima de la tasa de octubre, según los datos publicados por el Instituto Nacional de Estadística (INE). Una subida de precios que no tiene visos de mejorar en 2022 tal y como ha avisado el Banco de España.

Este incremento en los precios afecta a todas las patas de la economía, también al mercado inmobiliario subiendo los precios del alquiler y potenciando la compra de vivienda de segunda mano como inversión refugio. El encarecimiento de las materias primas y algunos productos necesarios para la construcción como consecuencia de la saturación de la cadena de suministro a nivel global es un hecho y está encareciendo el precio de la vivienda de obra nueva, según los expertos consultados.

«Parece que esto va a continuar seis u ocho meses más, este tipo de tensiones, y esto lógicamente tiene su impacto en el precio», reconocen a THE OBJECTIVE fuentes del sector constructor. Aunque algunas materias primas ya han tocado techo, esta situación de inflación se tendrá que repercutir al precio del producto, reconocen estas mismas fuentes.  «Todo lo que se está construyendo y firmado con clientes no se pude cambiar pero lo nuevo, lo más razonable es pensar que se va a incrementar», aseguran.

Lo difícil es cuantificar esa subida que, en cualquier caso, no será uniforme ya que depende del lugar, el tipo de vivienda y las cualidades. De hecho, el 40% de las constructoras se han visto obligadas a paralizar o retrasar sus obras con el objetivo de evitar penalizaciones económicas, según la Confederación Nacional de la Construcción (CNC).

Valor refugio

«Debemos poner de relieve que las previsiones de inflación de la vivienda de segunda mano serán menores a las de obra nueva, lo que lo convierte en la mejor alternativa a la hora de invertir en ‘valor refugio’», afirma Francisco Sierra, Director General de Casavo en España, en declaraciones a THE OBJECTIVE. Esto se debe a que, tal como se observa en los últimos informes, el precio de la vivienda ha subido un 2,4% entre abril y junio de este año, respecto al mismo trimestre de 2020, lejos de la subida general del IPC.

«En consecuencia, el ladrillo se ha convertido en ‘valor refugio’ por excelencia, puesto que la rentabilidad bruta que ofrece se sitúa en el 3,7%, pero llega al 7%. Asimismo, los bajos niveles del Euribor han permitido la concesión de hipotecas de tipo fijo al 1%-2% lo que, sumado a la inflación, ha resultado un escenario clave: resulta más barato hipotecarse en términos reales», explica este experto.

El 79,5% de las viviendas transmitidas por compraventa en septiembre de 2021 eran de segunda mano, frente al 20,5% que representaban las viviendas de obra nueva. La demanda de obra nueva sigue creciendo pero los precios y la oferta más limitada siguen dificultando su acceso como contamos en THE OBJECTIVE.

No obstante, los expertos del sector consultados explican que esta opción de inversión tampoco se encuentra exenta de dificultades para los particulares ya que la mayoría de oferta de pisos de segunda mano en zonas consolidadas de las principales ciudades, necesitan de una reforma cuyo coste adicional «puede resultar difícil de asumir siendo adicional al ahorro aportado para la obtención de la hipoteca».

Más afección en el mercado de alquiler

Los expertos consultados por este medio consideran que la subida de los precios no afectará de forma tan directa al mercado de la compraventa de viviendas en España como al del alquiler, en el que seguramente se noten los efectos de manera más evidente. 

De hecho, el mercado del alquiler ya está dando síntomas de subida de precios. Por un lado por la propia inflación y por otro porque el mercado se «está adaptando o resituando» tras la pandemia. Según explica Ferrán Font, director del servicio de estudios de pisos.com, los precios «van a empezar a subir, ya se están notando caídas más modestas de lo que hemos visto estos meses». Está pasando, tal y como hemos contado en THE OBJECTIVE, tanto en Madrid como en Barcelona, donde las caídas de precios se están moderando o, en el caso de Barcelona, subiendo. «La evolución en ambas ciudades era idéntica hasta hace dos meses, hay que seguir viendo como va evolucionando pero descartamos ver caídas del 15% como en algunos meses pasados», destaca Font.

Desde idealista.com consideran que «hemos vivido un año para el alquiler, con un stock que llegó a máximos a principios de verano, incrementándose un 137% frente al escenario anterior al coronavirus en Madrid y del 107% en Barcelona». Sin embargo, cuando la normalidad comenzó a instalarse en julio de este año con la reducción de los Ertes, el teletrabajo convertido en una fórmula híbrida, la vuelta de los estudiantes y de los turistas, la oferta ha comenzado a caer rápidamente. Según el portal experto en el sector, concretamente un 55% menos en Madrid y un 68% en Barcelona.

Aún así, la situación que nos encontramos en la actualidad es que Madrid tiene un 6% más oferta que antes de marzo de 2020, mientras que en Barcelona se ha reducido un 34%. «Posiblemente debido a la regulación del mercado del alquiler en Cataluña y al trasvase de viviendas al mercado de venta», consideran en idealista al tiempo que explican que Barcelona ha retrocedido al mismo nivel de oferta que tenía en 2017 (en el entorno de las 6.500 viviendas ofertadas), mientras que en Madrid se mantiene en la línea en la que hubiera estado de no haber mediado una pandemia.