La ley de Alquileres lo confirma: adiós a los pisos turísticos, salvo que los vecinos lo autoricen

En España uno de los problemas que más preocupa a día de hoy es el acceso a la vivienda, sobre todo en jóvenes. La oferta de pisos en alquiler es cada vez más escasa y los precios han alcanzado niveles muy elevados, lo que dificulta encontrar una vivienda asequible. Entre los factores que han contribuido a agravar esta situación se encuentra el auge del alquiler vacacional, una práctica por la cual los propietarios destinan sus viviendas al alojamiento de turistas, especialmente durante los meses de verano, a través de plataformas como Airbnb. Dado que resulta más rentable alquilar por días a visitantes que por años a residentes, muchos pisos han dejado de estar disponibles para quienes buscan una vivienda estable. Pero cuidado que la ley lo deja claro: es necesario contar con la autorización de la comunidad de vecinos para poder alquilar un piso con fines turísticos.

¿Qué dice exactamente la ley?

Tal y como recoge el Boletín Oficial del Estado en la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, esta decisión deja de ser individual y pasa a estar supeditada al criterio de la comunidad de vecinos, que deberá ser consultada de manera obligatoria.

La medida busca frenar la saturación turística en los barrios residenciales y, especialmente, reducir los problemas de convivencia asociados al ruido y a las molestias que en ocasiones generan los alojamientos de corta estancia.

¿Cuántas personas deben estar de acuerdo?

Según la Ley Orgánica 1/2025, es necesaria una mayoría cualificada de tres quintas partes de los propietarios. Es decir, mínimo un 60% de los vecinos de piso tendrán que dar su visto bueno para que ese alquiler turístico pueda realizarse.

Tener turistas entrando y saliendo del edificio no es algo fácil y en muchas ocasiones puede resultar incómodo para el resto de propietarios. Además, en cierta manera aumenta el gasto de la comunidad: se usan más los ascensores, se ensucia más el portal y se desgastan más las zonas comunes. Debido a esto, la nueva ley establece que la comunidad puede decidir subirle el recibo de la comunidad hasta un 20% más a aquellas personas que estén alquilando su piso a turistas. Esta es una manera de «compensar» ese desgaste que sufre el edificio por culpa de sus clientes.

¿Cuál es el objetivo final de todo esto?

Las teóricas ventajas que persigue lo recogido en la medida son tres:

1. Paz y tranquilidad: reducir el ruido y evitar el constante tránsito de personas desconocidas en el edificio.
2. Convivencia: garantizar que quienes residen todo el año tengan prioridad sobre los visitantes temporales.
3. Más pisos disponibles para vivir: al dificultarse y encarecerse el alquiler turístico, los propietarios estarán más inclinados a arrendar sus viviendas a familias o estudiantes a largo plazo.

Una vez establecidas estas normas, cualquier propietario que intente alquilar su piso a turistas sin contar con la autorización de las tres quintas partes de la comunidad se expone a sanciones severas.

Por último, es muy importante saber que esta norma no afecta a todos por igual. Si en tu edificio ya existe un piso turístico que tenía todos sus papeles en regla antes del 3 de abril de 2025, que es cuando la ley entró en vigor, podrá seguir funcionando como hasta ahora de manera legal y sin sufrir consecuencias, ya que la ley no tiene efectos retroactivos, es decir, no aplica a aquello que existía antes de crearse.

Antes de la normativa, si un dueño quería alquilar su piso a turistas y al resto de la comunidad no le parecía bien, eran los vecinos quienes tenían que moverse para intentar prohibirlo; ahora, el dueño cuenta con el «no» desde el primer momento y necesita el permiso del resto para poder realizarlo, y si incumple esto podrá verse envuelto en tribunales.