Acoso al mercado del alquiler

Todos los datos que llegan desde distintas fuentes -entre ellas el portal inmobiliario Idealista- confirman el mismo hecho: cada vez hay menos casas disponibles para alquilar. Es la conclusión lógica y esperada de la nefasta política de vivienda aplicada desde su formación por el gobierno Frankenstein, pero que se ha agravado con la aprobación, el año pasado, de la nueva ley.

Los defensores de esta política pretenden justificarla recurriendo al artículo 47 de la Constitución que asegura a todos los ciudadanos españoles el derecho a una vivienda digna y adecuada. Lo primero a precisar es que esta exigencia se establece ante el Estado y a las administraciones públicas, pero no frente a los particulares.

Es el Gobierno quien tiene la responsabilidad de garantizar una vivienda a los ciudadanos que no pueden acceder a ella por sus propios medios. Solo los países con gobiernos fallidos e incompetentes descargan sobre el sector privado las obligaciones que les corresponden únicamente a ellos. Son aquellos gobiernos que no son capaces de distribuir las cargas sociales de manera equitativa entre todos los ciudadanos, a través de un sistema fiscal progresivo, los que terminan asignándolas de manera caótica e injusta sobre individuos y grupos sin un motivo específico, sino simplemente para liberarse lo más rápidamente posible de sus obligaciones.

Es por eso por lo que en España, fue el franquismo -debido a su falta de voluntad e incapacidad para implementar una política fiscal adecuada y justa, y con el objetivo de callar a los arrendatarios- el que impuso arbitrariamente la carga sobre los propietarios, congelando los alquileres y prohibiendo los desalojos. En la actualidad, solo desde el populismo (y no desde la socialdemocracia) se puede defender una política similar.

El problema es, sin duda, de equidad: garantizar una distribución justa del coste de las políticas sociales basada en la capacidad económica de cada ciudadano; pero, además, lo es también de eficacia: la consecución de los objetivos planteados. El Estado puede y debe ser social, mientras que el mercado nunca lo es, y forzarle a serlo contraviniendo su propia naturaleza puede resultar contraproducente, incluso nefasto. El mercado de alquiler, al igual que cualquier otro, opera bajo las leyes de la oferta y la demanda. Para promover precios más accesibles y mejores condiciones para los inquilinos, la única solución radica en aumentar la oferta, evitando medidas que la restrinjan.

«Las dificultades que el Gobierno ha impuesto para llevar a cabo los desalojos no han ayudado a infundir confianza»

Y en ese cometido de conseguir que la oferta sea suficientemente amplia el sector público asume un papel importante; pero no es suficiente, resulta imprescindible la colaboración del sector privado. En general, las viviendas que se alquilan, y las que están vacías y son potencialmente arrendables, pertenecen a personas y familias de clase media que en su mayoría alquilan un piso, todo lo más dos.

Este colectivo se distingue por su conservadurismo en asuntos económicos y su reticencia a asumir riesgos con su patrimonio. Por lo tanto, el factor más determinante para que opten por no alquilar y mantener el piso desocupado es el temor a la morosidad y a no poder desalojar al inquilino en caso de incumplimiento, o a verse involucrados en un proceso judicial al que no están acostumbrados o preparados, y también el riesgo de que, cuando recuperen el inmueble, haya sufrido daños importantes. La estigmatización que una parte de la sociedad ha predicado de los desalojos y las dificultades que el Gobierno ha impuesto para llevarlos a cabo no han ayudado a infundir confianza.

La solución al problema de la vivienda no se encuentra en prohibir los desahucios, sino en que las administraciones públicas asuman sus responsabilidades y garanticen de forma inmediata una alternativa habitacional, tal como se dice ahora, a las familias sin recursos económicos que se enfrentan a un desahucio. Esta solución puede adoptar cualquier forma, desde la provisión de una vivienda alternativa hasta la subvención del alquiler, en tanto en cuanto no se ofrezca una repuesta definitiva.

Como demuestran las cifras, la ley recientemente aprobada en España en lugar de resolver el problema de la vivienda lo empeora significativamente y, con alta probabilidad, destruirá el mercado de alquiler si sigue en vigor. Esta ley, aunque parezca contradictorio, va en contra de los intereses de los arrendatarios, es decir, de todas aquellas personas que no tienen la capacidad económica de comprar una vivienda.

«Se ha reducido la disponibilidad de viviendas, lo que ha provocado un aumento significativo en los precios de los alquileres»

Se produce un cierto espejismo al considerar únicamente los intereses a corto plazo de los que ya poseen en la actualidad un contrato de alquiler, y no tener en cuenta los de todos aquellos que de ahora en adelante necesitarán arrendar un piso, entre los que también habrá que incluir a los actuales inquilinos que, antes o después, tendrán que renovar el contrato o firmar uno nuevo.

Las estadísticas confirman que inevitablemente se ha reducido la disponibilidad de viviendas, lo que ha provocado un aumento significativo en los precios de los alquileres. Incluso aun si se está dispuesto a pagar más, encontrar una nueva vivienda resulta cada vez más complicado.

Se genera, en consecuencia, un efecto aún más perjudicial, ya que es muy probable que los propietarios, con el fin de reducir el riesgo de insolvencia, someterán a un riguroso escrutinio la situación socioeconómica de los futuros inquilinos, exigiéndoles diversas garantías y descartando a todos los candidatos que consideren que puedan tener problemas económicos en el futuro.

Se excluirá del mercado, de este modo, a los más desfavorecidos (migrantes, desempleados, trabajadores precarios en riesgo de perder su empleo, familias con niños pequeños o ancianos, entre otros), justamente a aquellos a quienes se supone que se quiere proteger. Este grupo, ante la incertidumbre de los posibles arrendadores acerca de su capacidad para pagar el alquiler y la sospecha de que si se diese algún conflicto se incrementarían las dificultades para un eventual desalojo, se verá con grandes obstáculos para encontrar a alguien dispuesto a alquilarles una vivienda.

«El sanchismo no ha hecho absolutamente nada para ampliar la oferta, apenas ha construido viviendas sociales»

Tras casi seis años de Gobierno, el sanchismo no ha hecho absolutamente nada para ampliar la oferta, apenas ha construido viviendas sociales. Eso sí, en plena campaña electoral, intentó como siempre sacar un conejo de la chistera. De pronto, como el que no quiere la cosa, nos anunció la construcción de 50.000 viviendas para alquiler social.

Al explicitar el plan y decirnos que pensaban sacarlas de la Sociedad de Gestión de Activos procedentes de la Reestructuración Bancaria, S.A. (Sareb), casi toda la prensa señaló la falacia del «anuncio». Se sabe que de los 50.000 pisos prometidos 15.000 no están construidos. Solo existe el suelo, que es como si no existiese nada.

Otro grupo lo integran 14.000 pisos que están ya ocupados. Por último, según dicen, están las 21.000 viviendas que se quieren traspasar a las comunidades autónomas. ¡Menudo regalito! En este lote debe de haber de todo y en situación bastante inservible, desde casas o urbanizaciones a medio terminar, a otras totalmente abandonadas y deterioradas, y la mayoría situadas muy lejos de donde se ubican las necesidades.

El asunto fue tan descarado y risible que el presidente del Gobierno se vio obligado a sacar un nuevo conejo de la chistera y tan solo dos días después anunciaba que iba a construir otras 43.000 viviendas más, utilizando 4.000 millones de los fondos de recuperación europea. Y como si esto no fuese suficiente, unos días más tarde, en el Senado, el presidente del Gobierno se vuelve a desmelenar y anuncia otras 20.000 viviendas; en este caso se remite a terrenos de Defensa.

«Los anuncios de Sánchez, una vez más, se quedaron en mera representación y de las casi 120.000 viviendas prometidas, nada de nada»

Por supuesto, pasados los comicios, los anuncios de Sánchez, una vez más, se quedaron en mera representación y de las casi 120.000 viviendas prometidas, nada de nada. Ahora que estamos ante nuevas elecciones nos dice otra vez que va a solucionar el problema de la vivienda y para ello todo lo que se le ocurre es eliminar el visado de oro.

Esta figura jurídica se puso en vigor en la crisis financiera pasada en la que se precisaba estimular la entrada de capital extranjero. Consiste en conceder el permiso de residencia a todo aquel extracomunitario que invierta al menos 500.000 euros en propiedades inmobiliarias. No entro a juzgar la conveniencia o no de esta supresión. Creo que hay razones para una cosa y para la otra, pero de lo que no hay dudas es de que apenas va a afectar al mercado del alquiler. Una vez más, nos movemos en la representación, en la demagogia, despreciando la realidad.

Y más que representación -diríamos que postureo- fue el aquelarre que, bajo el lema «Vamos arreglar el problema de la vivienda», Sánchez montó en la Moncloa con una multitud de actores, muchos de ellos sin demasiado que ver con el tema, y menos con la solución. Pero de lo que se trataba como siempre era de dar espectáculo. Cuanta más gente, mejor. El tablado de la antigua farsa, porque se sabe de sobra dónde está el problema y por dónde va la solución: hacer todo lo contrario de lo que ha hecho el Gobierno durante estos seis años. No se necesitan macro reuniones, tan solo corregir los yerros cometidos, quitar los obstáculos que aún persisten y que el Gobierno, sin tantos anuncios, construya y facilite la construcción de viviendas para el alquiler. Se está desperdiciado una buena oportunidad con los fondos europeos.

Resulta irónico y bastante enojoso escuchar a la ministra del ramo, por una parte, reconocer que el 95% del mercado del alquiler está en manos de pequeños ahorradores y, por otra, suplicarles que retornen al mercado cuando ha sido este Gobierno el que los ha expulsado generando todo tipo de inseguridades jurídicas, y además no parece que se tenga propósito de enmienda. Junto a ese lloro general y a la promesa de volver a reunirse próximamente, en ningún momento se ha señalado qué aspectos se van a corregir de la Ley de Vivienda. Al contrario, la ministra hizo un llamamiento a las comunidades autónomas para que limiten los precios en lo que llaman áreas tensionadas. Es decir, que continúan por la misma senda.

«En todo caso, sería la tensión que establece el mercado entre oferta y demanda»

Nomenclatura curiosa esa de las áreas tensionadas. Porque desde David Ricardo sabemos cómo el precio de las primeras tierras cultivadas, que serán las de mejores características, aumenta de valor según la demanda obliga a cultivar tierras de peor calidad. Parece bastante evidente que los precios de los alquileres en el centro de Madrid, por ejemplo, en el barrio de Salamanca, Chamberí o Arguelles, no puede ser el mismo que el de los pisos localizados en Leganés, Getafe o Vallecas. Hay una renta de situación. Hablar de tensión creo yo que no tiene mucho sentido. En todo caso, sería la tensión que establece el mercado entre oferta y demanda, y forzarla suele producir el efecto contrario al que se persigue.

Aunque la reunión no ha brillado precisamente por sus concreciones, he creído entender que se premiaría o incentivaría de alguna forma a los arrendadores que cifrasen la cuantía del alquiler por debajo del 30% de los ingresos del inquilino. No sé si estas mentes tan preclaras se han dado cuenta de que tal fórmula juega con dos variables, el precio del alquiler y el salario del inquilino, y que se quiera o no lo que se va ajustar es esta última, es decir, que los propietarios solo seleccionarán a los arrendatarios que tengan unos ingresos superiores al 30% de la cuantía del alquiler que se piensa cobrar. Una vez más, serán los económicamente más débiles los que salgan perjudicados. Nadie les alquilará una vivienda. Como se puede apreciar, al margen de la representación, todo continúa en la misma línea.