Cuidado al comprar casa: la Ley de Propiedad Horizontal te obliga a pagar las deudas del dueño anterior (y hasta de los tres años previos)
Descubre los consejos a seguir si prefieres evitar sorpresas inesperadas como esta
Deuda inesperada a pagar en un plazo determinado | Canva Pro
Comprar una vivienda es algo que la mayoría de gente suele hacer con ganas e ilusión, sin embargo hay una cosa muy importante que todo el mundo debería tener en cuenta: si la casa que compres venía con deudas de la comunidad del propietario anterior, te tocará a ti pagarlas. Y es que si el dueño anterior no estaba al corriente con los pagos de la comunidad, ese dinero que falta no desaparece con él, sino que pasará a ser problema del nuevo propietario.
Aunque esto puede parecer algo «injusto», lo que busca la ley es proteger a la comunidad de vecinos y conseguir que las deudas que están pendientes puedan ser pagadas, por eso es imprescindible prestar mucha atención al contrato antes de firmar.
¿Por qué pagas tú y no el anterior dueño?
Ante esto la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) es muy clara y establece que todas las deudas de la comunidad que pueda tener algún inquilino están ligadas al inmueble, no a la persona que las generó, por eso pueden pasar de una persona a otra de manera sencilla. Esto es lo que se conoce como afección real, y significa que el piso sirve como una garantía de pago para la comunidad.
Por eso el artículo 9 de la LPH establece que el nuevo comprador se convierte en el resposable de las deudas durante un periodo determinado. «El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores», explica.
¿Debes pagar todas las deudas anteriores?
Según establece la Ley de Propiedad Horizontal, no debes hacerte cargo de absolutamente todas las deudas que tenga el vendedor, pero sí de las que hayan surgido los tres años naturales anteriores y de las de los meses que hayan pasado desde la compra de la vivienda. Es decir, si has comprado la vivienda en 2026, tendrás que:
- Pagar las deudas de los meses que hayan transcurrido este mismo año.
- Los tres años anteriores: 2025, 2024, 2023.
Cualquier deuda que sea anterior a esos años será responsabilidad del vendedor, y ya no estarás obligado a pagarlas.
¿Qué gastos están incluidos?
En estos casos la comunidad te reclamará todas las deudas que el antiguo inquilino tenía, y estas pueden ser:
- Los gastos diarios: como la limpieza, la luz o cualquier tipo de mantenimiento.
- Derramas: todas aquellas obras necesarias que se hayan hecho durante esos tres años y que el anterior inquilino no haya pagado, como la instalación de una rampa o un ascensor.
- Los intereses que se hayan generado debido al impago del anterior inquilino.
Cómo evitar este tipo de situaciones:
Para asegurarse de que el comprador está al corriente de la situación a la que se enfrenta al comprar la vivienda, el propio artículo 9 de la LPH obliga al vendedor a ser claro con la cantidad de deudas que contiene el inmueble, mostrándoselo mediante papeles oficiales antes de la firma del contrato: «El transmitente deberá aportar en este momento certificación sobre el estado de deudas con la comunidad coincidente con su declaración, sin la cual no podrá autorizarse el otorgamiento del documento público, salvo que fuese expresamente exonerado de esta obligación por el adquirente».
Consejos a tener en cuenta antes de firmar:
- Exige el certificado de deudas: antes de firmar pide al vendedor ver dicho certificado para asó poder asegurarte de que el inmueble no lleva deudas consigo.
- No renuncies a dicho certificado: aunque te aseguren que el trámite puede hacerse más rápido si no se busca dicho documento, es mejor que no firmes nada sin haberlo comprobado antes y así evitar sorpresas.
- Resta las deudas del precio inicial: si al ver el certificado te das cuenta de que la vivienda trae deudas consigo, puedes acordar con el vendedor descontar dicha cantidad al precio de la vivienda, ya que posteriormente tendrás que abonársela a la comunidad.
¿Qué pasa si descubro la deuda después de comprar?
Si ya has firmado el contrato y la comunidad te reclama dinero que no sabías que se debía, la ley es clara: tienes que pagar. Es cierto que posteriormente y por cuanta propia podrás intentar reclamar al vendedor por incumplimiento de contrato, pero lo que se refiere a las deudas de las comunidad tendrás que pagarlas tú en el tiempo que te den.