España necesita un 'boom' inversor similar al de 2007 para frenar el déficit de vivienda
Esto implicaría elevar el peso de la inversión residencial hasta el 10% del Producto Interior Bruto
Isabel Rodríguez visita el Instituto de Ciencias de la Construcción Eduardo Torroja | EP
El mercado inmobiliario español se enfrenta a un desequilibrio estructural que amenaza con agravarse en los próximos años. Según el último informe de BBVA Research sobre perspectivas y rentabilidad del sector, la falta de vivienda no solo persiste, sino que continuará ampliándose si no se produce un giro drástico en la inversión. La conclusión es clara y pasa por invertir en niveles similares a los de la burbuja inmobiliaria.
El diagnóstico parte de una paradoja cada vez más evidente. La demanda de vivienda sigue mostrando fortaleza, impulsada por el crecimiento del empleo, la mejora de la renta disponible y, sobre todo, la creación sostenida de hogares, apoyada en la inmigración. Sin embargo, la oferta no acompaña. El resultado es un mercado tensionado en el que los precios continúan al alza y una parte creciente de la población queda fuera.
De hecho, BBVA Research advierte en este informe analizado por THE OBJECTIVE de que el ritmo actual de construcción es claramente insuficiente. Aunque la edificación de vivienda nueva crecerá en los próximos años -con incrementos de dos dígitos en 2025 y 2026-, este avance no bastará para equilibrar el mercado. El problema es estructural. España arrastra un déficit acumulado de vivienda desde 2021 que ya supera el medio millón de unidades y que podría acercarse a las 700.000 en 2027 si no se corrige la tendencia.
10% del PIB
En este contexto, el informe subraya que la escasez de oferta seguirá presionando los precios al alza. Las previsiones apuntan a subidas en torno al 10% en 2025 y cerca del 7% en 2026, reflejo de un mercado donde la falta de producto disponible actúa como principal cuello de botella. Pero el verdadero cuello de botella está en la inversión, según el informe. El sector inmobiliario español presenta una rentabilidad inferior a la de otros países europeos y a la de otros sectores económicos, lo que limita la entrada de capital. Entre las causas destacan los largos plazos de desarrollo del suelo, la inseguridad regulatoria, la escasez de mano de obra y el elevado peso de los recursos propios frente a la financiación externa.
Esta baja rentabilidad desincentiva nuevos proyectos y perpetúa el déficit. Por eso, BBVA Research plantea la necesidad de un cambio de escala. Para reducir significativamente la brecha de vivienda antes de que termine la década, sería necesario que la inversión en el sector creciera a ritmos muy superiores a los actuales, en torno al 15% anual entre 2027 y 2030. En términos macroeconómicos, esto implicaría elevar el peso de la inversión residencial hasta el 10% del PIB, un nivel que no se veía desde el pico del ciclo inmobiliario en 2007. El informe de la entidad apunta a que, sin un impulso de esa magnitud, el déficit seguirá cronificándose.
No hay riesgo de burbuja
Ahora bien, el contexto actual dista mucho del de la burbuja. A diferencia de entonces, el problema no es un exceso de oferta, sino todo lo contrario: una producción insuficiente para atender una demanda sólida. Además, el sector opera hoy con mayores restricciones financieras, regulatorias y de costes, lo que dificulta replicar aquel ciclo expansivo. A corto plazo, las perspectivas tampoco invitan al optimismo. Tras el repunte de ventas en 2024 favorecido por la bajada de tipos, se espera una desaceleración en los próximos años debido, precisamente, a la falta de producto. El mercado podría estabilizarse en torno a las 725.000 operaciones anuales, pero sin capacidad de crecimiento significativo por la escasez de oferta.
En paralelo, factores como el encarecimiento de los materiales, la falta de mano de obra y la incertidumbre geopolítica añaden presión sobre los costes y la rentabilidad del sector, y complican aún más el desarrollo de nuevos proyectos. En definitiva, el mercado inmobiliario español se enfrenta a una encrucijada. Sin un aumento sustancial de la inversión —pública y privada—, la brecha entre oferta y demanda seguirá ampliándose, alimentando la subida de precios y agravando el problema de acceso a la vivienda. La solución, según BBVA Research, pasa por un salto cuantitativo y cualitativo en la inversión, acompañado de reformas que agilicen la gestión del suelo, mejoren la seguridad jurídica y aumenten la eficiencia del sector. De lo contrario, España se arriesga a consolidar un déficit estructural de vivienda que condicionará su crecimiento económico y su cohesión social en los próximos años.