Usted alquile, que yo fijaré la renta

El Gobierno acaba de limitar la actualización de los alquileres de viviendas, un mecanismo de ajuste que, en un contexto inflacionario, es esencial cuando la ley obliga al inquilino a adquirir la opción de prorrogar el arrendamiento, como sucede en España. En esas condiciones de inflación rampante y contratos forzosamente a largo plazo, la medida, amén de redistribuir riqueza entre las partes de los contratos de alquiler ya firmados, dificulta y encarece los alquileres futuros. El motivo es que, de momento, dos no contratan si uno no quiere; y los arrendadores estarán menos dispuestos a alquilar, por lo que habrá menos contratos y sus rentas iniciales serán más altas.

Máxime cuando el propietario estaba ya en precario por las ingenuas y cambiantes restricciones que nuestras leyes imponen a la contratación, la tolerancia con impagos y ocupaciones, y la práctica imposibilidad de hacer efectivos los desahucios. Pendía sobre él, además, la incertidumbre de normas aún más intervencionistas, como el Proyecto de Ley por el derecho a la vivienda, actualmente en discusión parlamentaria, y que contempla otorgar a los inquilinos de zonas «tensionadas» la opción de prorrogar el contrato a precio inferior al de mercado. 

En concreto, la nueva norma legal limita al 2% y durante algo más de tres meses la actualización de los alquileres de viviendas, aunque las partes hubieran pactado actualizarlas mediante el Índice de Precios al Consumo (IPC) y cuando se espera que éste supere pronto el 10% anual. 

Ciertamente, la medida no congela los alquileres, pero limita de forma drástica su actualización. No obstante, el Gobierno se ha esforzado en maquillar el límite. Por un lado, al destacar en las ruedas de prensa que los propietarios personas físicas podrán negociar con sus inquilinos subidas por encima del 2%, una posibilidad irrelevante porque, de no haber acuerdo, deberán respetar ese límite, que resulta así ser el tope efectivo. 

Por otro lado, porque sustituye el IPC por el «Índice de Garantía de Competitividad» (IGC) que, en realidad, no es tal índice, pues tiene como cota máxima el teórico objetivo de inflación del BCE, del 2%, un objetivo incumplido de forma flagrante y que el BCE no parece muy interesado en atender a corto plazo, a juzgar por sus manifestaciones más recientes. Al no inmunizar los contratos contra el riesgo de inflación y pese a ser el IGC el default legal que establece la Ley de Arrendamientos Urbanos, la mayoría de los contratantes rechaza su uso de forma expresa y sistemática en favor del IPC, que es el tope máximo de actualización que establece dicha ley. Esta preferencia es lógica si la función de la cláusula es fijar un alquiler constante en términos reales, lo que parece sensato sobre todo para inversores particulares, que son la mayoría en España. 

El texto legal justifica la medida por razones de «extraordinaria y urgente necesidad», para paliar los efectos de la guerra de Ucrania, y en concreto los efectos de la inflación acelerada que padecemos, pero la inflación ya era alta antes de la guerra. Como ha señalado Sergio Nasarre, al carecer de una justificación objetiva y contrastada, podría considerarse una expropiación sin compensación, por violar el Convenio Europeo de Derechos Humanos que reconoce expresamente la propiedad privada civil.

Por lo demás, la regla tiene en principio una vigencia de tres meses y dos días, hasta el 30 de junio de 2022. No obstante, a la prensa ya se le ha comentado que es probable que se prorrogue, como ha ocurrido con medidas similares adoptadas a raíz de la pandemia del covid, lo que anima el temor a que se haga permanente. Hay para ello varios motivos de fondo. De entrada, es probable que la inflación se mantenga elevada mientras el BCE siga comprando toda nuestra deuda pública y financiando así nuestro déficits. Asimismo, cabe temer que, cuando deje de hacerlo, suframos una recesión que proporcionaría nuevas excusas para fijar administrativamente los precios, así como para prorrogar e impedir la actualización de los contratos. Por último, con el paso del tiempo aumenta la brecha entre precio de mercado y precio contractual, lo cual agudiza las dificultades tanto económicas como políticas para actualizarlo.

Conviene también tener en cuenta que existen precedentes ilustres en cuanto a la longevidad de estas reglas populistas dictadas con carácter transitorio. En 1920, el decreto que otorga al inquilino la opción de prorrogar el contrato con mantenimiento de la renta tenía una vigencia inicial de 18 meses. Sin embargo, con diversos cambios, esa regla imperativa de prórroga forzosa pervivió durante 65 años; de los cuales los primeros 26 años, hasta la ley de 1946, mediante diversas disposiciones dictadas tanto por la República como por la Dictadura y la Democracia, hasta que en 1985 el Decreto Boyer devuelve a las partes su libertad para acordar o no semejante opción unilateral. 

Por lo demás, esta medida, como suele suceder con la resucitada «política de rentas», si bien es claro que aumenta el control de la economía por el estado, es dudoso que ayude a contener la inflación. Hay dos efectos notables. Por un lado, esos menores alquileres seguirán ejerciendo su impacto en la demanda, sólo que a través de los inquilinos en vez de los propietarios. Como consecuencia, lo que pudieran bajar algunos alquileres se compensará con la subida de precios de los demás bienes y servicios que demanden los inquilinos, sobre todo si la propensión al consumo es mayor entre éstos que entre los propietarios. Adicionalmente, como, al derogar por un tiempo de hecho indefinido la actualización del alquiler, aumenta la inseguridad jurídica, es de esperar que los propietarios que aún se animen a alquilar exijan un alquiler mayor, lo que tenderá a elevar directamente los precios. 

En suma, el Gobierno reincide en hacer política social usando la herramienta equivocada: en vez de emplear el derecho público, mediante medidas fiscales, manipula el derecho privado negándose a hacer cumplir los contratos. Con ello, en el mejor de los casos, alivia el problema de algunos inquilinos a costa de los propietarios. Agrava así, además, el problema de quienes estén intentando alquilar. Cuando los contratos actuales no se cumplen, los propietarios se ponen en lo peor y temen que los nuevos contratos tampoco se cumplirán. Es lógico que, como avisan los portales inmobiliarios, muchos propietarios que buscaban inquilino ya hayan retirado sus pisos del mercado pasando éstos así a engrosar el 20% de viviendas que se encuentran vacías. Aquellos otros que, pese a todo, estén dispuestos a alquilar, optarán por protegerse, cobrando de antemano una renta mayor o pasándose al alquiler informal y a corto plazo. En ambos casos, son los arrendatarios potenciales quienes sufren las consecuencias.

Pero no culpen sólo al Gobierno. Es preocupante que, al discutir en las Cortes el decreto que incluye esta medida, la crítica haya brillado por su ausencia.