El TC, sobre la ley catalana de alquiler: la competencia estatal es «un límite absoluto»

La sentencia del Tribunal Constitucional (TC), que estima parcialmente el recurso de inconstitucionalidad contra la ley catalana relativa de vivienda, indica que la competencia estatal «supone un límite absoluto que ha de ser respetado en el ejercicio de cualesquiera competencias autonómicas en relación con el derecho civil propio».

La resolución resuelve a favor, y por unanimidad, el recurso interpuesto por el PP contra varios artículos de la ley catalana que regulaba precios del alquiler de vivienda en zonas tensionadas. Los ‘populares’ entendían que invadía competencias estatales.

La sentencia, cuyo ponente ha sido el magistrado Ramón Sáez, declara inconstitucionales y nulos únicamente los artículos 1, 6 a 13, 15 y 16.2; las disposiciones adicionales primera, segunda y tercera; la disposición transitoria primera y la disposición final cuarta, letra b); la disposición adicional cuarta y la disposición final tercera.

El fallo explica que esos preceptos suponen una invasión de la comunidad autónoma en las competencias del Estado que reconoce el artículo 149.1.8 de la Constitución y referido a la competencia en materia civil para regular las bases contractuales.

El mismo artículo, al reservar al Estado la fijación de las bases de las obligaciones contractuales, le atribuye la competencia para establecer los criterios de ordenación general del sector de la contratación privada en aquellos territorios autonómicos que cuenten con legislación propia.

Señala que el Código civil, «entendido como ordenamiento estatal regulador de las relaciones contractuales entre privados, contempla como regla básica la autonomía de la voluntad y la libertad de pactos (art. 1255 del Código civil), en garantía de la libertad individual (art. 10.1 CE) y de empresa (art. 38 CE) en las que la institución del contrato encuentra su fundamento, pues, salvo excepciones justificadas, se está en presencia de un sistema jurídico eminentemente dispositivo«.

Un límite desde la Constitución

La finalidad de la reserva estatal en materia de derecho de contratos estriba en la necesidad de garantizar un común denominador en los principios que deben regir las obligaciones contractuales, lo que se logra cuando las categorías generales son las mismas en todo el territorio nacional.

En este sentido, siguiendo la jurisprudencia constitucional, la competencia estatal de las «bases de las obligaciones contractuales» del citado artículo debe ser entendida como una garantía estructural del mercado único y supone un límite en sí –un límite directo desde la Constitución– a la diversidad regulatoria que pueden introducir los legisladores autonómicos.

El principio de libre estipulación de la renta en los arrendamientos urbanos, dice, «ha de considerarse una base de las obligaciones contractuales, inferida de la legislación actualmente vigente, en cuanto define uno de los elementos estructurales de este tipo de contrato, el cual, salvo algunos aspectos determinados imperativamente por el legislador (ámbito de aplicación del contrato, fianza y formalización) se rige por los pactos, cláusulas y condiciones determinados por la voluntad de las partes».

Y añade que esto es así, pero no solamente por ser una plasmación o concreción de la regla general de primacía de la autonomía de la voluntad, «sino además porque la regulación de la renta y de los criterios para su determinación tiene también una incidencia relevante en la actividad económica por cuanto afecta al sector inmobiliario y al alquiler de viviendas, lo que justifica su regulación estatal en garantía del principio de unidad de mercado».

«El Estado resulta así ser el competente para fijar legalmente el principio de libertad de pactos en el establecimiento de la renta del contrato de alquiler de vivienda, así como para, en su caso, determinar sus eventuales modificaciones o modulaciones en atención al designio del legislador estatal respecto a la necesidad de ajustar o no el funcionamiento del mercado inmobiliario en atención a lo dispuesto en el art. 47 CE o en otros preceptos constitucionales», asevera el ponente.

«Modulaciones con finalidad tuitiva»

Y matiza que no obstante, la paridad contractual entre arrendadores y arrendatarios «puede ser sometida a modulaciones fundadas en una finalidad tuitiva de intereses que se consideren necesitados de una especial protección -concretamente, los de los arrendatarios ante la situación del mercado inmobiliario-, como muestra la historia de la regulación de los arrendamientos urbanos en nuestro país».

Destaca asimismo que «la reserva al legislador estatal de la competencia para la regulación tanto de la regla general como de sus posibles excepciones o modulaciones excluye, por tanto, que cualquier legislador autonómico pueda condicionar o limitar la libertad de las partes para determinar la renta inicial del alquiler de viviendas«. Y suma que en este caso Cataluña «carece de competencia para incidir sobre las reglas para la determinación de la renta derivadas del contrato de arrendamiento de vivienda».

Dado que Cataluña no puede limitar el precio del alquiler en el artículo 6 de la ley catalana de medidas urgentes, el TC entiende que los artículos de la ley que hablan de posibles sanciones (el 15 y el 16.2) también son nulos. «Los preceptos ahora examinados diseñan un régimen de control y sancionador por el incumplimiento de las reglas de determinación de la renta previstas (…), al carecer el legislador autonómico de competencia material para fijar esas concretas reglas, tampoco la tiene para regular las consecuencias de su infracción, de suerte que dicho régimen sancionador incurre en la misma vulneración competencial», subraya.

Entiende el Alto Tribunal que esta vulneración no es solamente predicable de los artículos mencionados sino también «de todas aquellas previsiones de la Ley 11/2020 que se refieren a tales limitaciones a las rentas de los contratos». Por conexión o consecuencia «debe extenderse la declaración de inconstitucionalidad y nulidad».

Situaciones consolidadas

Por otra parte, la sentencia limita los efectos de la declaración de inconstitucionalidad. De este modo, no afecta a las situaciones jurídicas consolidadas, en base al principio de seguridad jurídica y al legítimo fin de procurar la estabilidad en las relaciones contractuales preexistentes.

Los efectos por tanto serán pro futuro por lo que los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados con anterioridad al momento de la presente resolución se mantienen en sus términos.