La Ley de Propiedad Horizontal es clara: no puedes abrir una nueva ventana en tu baño aunque sea para tener ventilación
La seguridad del edificio es lo primero y no puedes hacer modificaciones sin el permiso de tus vecinos
Hombre instalando una ventana en su baño | GeminiPro
Una de las preocupaciones más comunes que existen a la hora de comprar un piso es el hecho de conseguir una buena ventilación en él, sobretodo en zonas como el baño. Sin embargo, en muchos casos este no cuenta con una ventana y en muchos casos surge la consecuente siguiente pregunta: ¿es legal abrir una ventana en el baño para que este tenga ventilación natural? La respuesta sencilla es «no». A pesar de que el baño esté dentro de tu piso, el muro a modificar sigue siendo un elemento común, por lo que para poder modificarlo es necesario contar con el permiso del resto de vecinos.
Existen muchas personas que creen que al tratarse de una obra «menor» y en ciertas ocasiones algo necesaria, no es necesario avisar a la comunidad. Sin embargo esto no es así, ya que la ley prioriza la seguridad y la estética de todo el inmueble sobre las necesidades individuales de cada propietario.
El muro es un elemento común
El error principal que mucha gente comete es pensar que el muro de su baño es suyo por completo, ya que está dentro de su piso; pero esto no es cierto. Según el artículo 396 del Código Civil, las fachadas y los muros de cerramiento son elementos comunes del edificio: «Los elementos comunes del edificio, son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, cimentaciones (…) elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elemento de cierre que las conforman (…)».
¿Por qué es común si está en mi baño?
Esto es lo que más suele confundir a los propietarios, sin embargo, la respuesta es muy sencilla. Las paredes del edificio son aquellas que lo mantienen en pie y le dan estructura, por lo que técnicamente son de todos y tú no puedes modificarlas a tu antojo. Si intentas modificar algún elemento que no te pertenece de manera legal, sin consultar a tus vecinos, podrías tener que enfrentarte a consecuencias legales. Por eso, si de verdad quieres modificar alguno de estos elementos, como por ejemplo, para abrir una ventana en tu baño, lo mejor es someterlo a votación en la próxima junta.
¿Cuántos votos se necesitan?
Para que un elemento estructural como un muro pueda modificarse, no basta con que una mayoría simple esté de acuerdo, sino que es necesario que todos voten a favor. Esto se debe, a que para intentar modificar algún elemento del edificio que forme parte de su «título consecutivo» es necesaria la unanimidad. Así lo explica la Ley de Propiedad Horizontal en su artículo 17.6: «Los acuerdos… que impliquen la modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo… requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación». Lo que quiere decir, que con que un solo vecino vote en contra, dicha modificación no podrá hacerse.
No puedes hacer obras sin permiso
La Ley de Propiedad Horizontal le da mucha importancia a la seguridad del edificio y, por su puesto, también a la estética del mismo; por eso existen tantas normas a la hora de modificar elementos como este. De hecho, no se centra en regular únicamente los elementos comunes, sino que también vigila las reformas privadas, exponiendo una serie de límites infranqueables. «El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad», explica en su artículo 7.1.
Abrir una ventana en tu baño pede poner en riesgo la estructura del edificio y por lo tanto la seguridad de los demás; por lo que no es una decisión que puedas tomar por tu cuenta.
Las consecuencias de actuar por cuenta propia
Si decides abrir la ventana sin consultar al resto de tus vecinos, estos podrían actuar de la siguiente manera:
- Requerimiento previo: El presidente puede exigirte por escrito que detengas la obra o que cierres el hueco.
- Demanda: si a pesar del aviso has seguido actuando por tu cuenta, los vecinos podrían demandarte y llevar el caso ante un juez.
Debes tener en cuenta que si la situación llega a manos de un juez, lo más probable es que te obligue a tapiar la ventana y devolver el muro a su estado original, asumiendo todos los gastos que eso suponga.