Por qué la inflación pone en riesgo la vivienda como inversión a medio plazo
A corto plazo, la vivienda se considera valor refugio en épocas inflacionistas pero si se prolonga en el tiempo puede provocar tensiones
La ministra de Economía, Nadia Calviño, ha asegurado en reiteradas ocasiones que la inflación sería momentánea. No obstante, cada vez son más las voces que consideran que la subida continuada de los precios que estamos sufriendo no va a ser tan coyuntural como hace unos meses podría parecer.
El último en reconocerlo ha sido el propio Banco Central Europeo. El vicepresidente del BCE, Luis de Guindos, ha asegurado este jueves que el elevado nivel de inflación actual en la zona euro puede ser menos transitorio de lo que se había previsto anteriormente. Para el exministro de Economía es fundamental evitar efectos de segunda ronda vinculados a salarios y pensiones, en un contexto marcado por la incertidumbre sobre la evolución de los precios de la energía.
La vivienda no es ajena
Uno de esos efectos también se puede empezar a notar en el sector inmobiliario de prolongarse en el tiempo. Tal y como hemos contado en THE OBJECTIVE, los precios de la vivienda de obra nueva subirán mucho más que los de la usada. La mayor exposición a la inflación y a la crisis de suministros de esta tipología de inmuebles está detrás de esta diferencia. También el bajo nivel de oferta disponible con respecto a la demanda. Los expertos consultados estiman para este segmento subidas de entre el 5 y el 10%.
El aumento generalizado y sostenido de los precios «puede tener un impacto directo sobre la intención de compra y/o inversión en inmuebles», según aseguran desde Sociedad de Tasación. Su evolución alcista en 2022 podría «espolear», a su vez, una subida de los tipos de interés y, al mismo tiempo, «neutralizar la posición del inmobiliario como un valor refugio frente a otras alternativas de inversión», según los análisis de ST.
Un efecto que se podría producir a medio plazo, si la elevada inflación es más duradera de lo previsto, según los expertos consultados, ya que siguen considerando la vivienda como valor refugio en épocas inflacionistas coyunturales. Además, la rentabilidad por alquiler ronda el 5% en España, con menor proyección alcista en grandes ciudades.
A más inflación mayor precio
Los expertos de Sociedad de Tasación explican a THE OBJECTIVE que en un escenario base de mantenimiento de precios, el porcentaje anual de incremento de precios dependerá del escenario de inflación en el que nos encontremos; a mayor inflación (como el contexto en el que nos encontramos actualmente -6% interanual-), mayor incremento anual de precios de vivienda sería necesario para recuperar la inversión en un periodo de al menos cinco años.
Es decir, «para recuperar la inversión inicial habría que sumarle al valor nominal (teniendo en cuenta el precio de venta, gastos e impuestos asociados como comunidad, IBI, o impuestos derivados de la compra) la pérdida de valor por la inflación. Y de la variación entre el valor real de la inversión y el precio de venta inicial, resultaría el porcentaje de incremento de precios que se debería producir», añade.
Se alarga el ciclo alcista
En este contexto, los precios de la vivienda parecen acompañar esta situación, al menos en obra nueva. Además, los expertos del sector consultados por este medio coinciden en señalar que los precios seguirán creciendo los próximos años. Históricamente, el aumento del precio medio de la vivienda funciona en ciclos de ocho años por lo que el actual debería agotarse en 2023. Sin embargo, hay una serie de variables que podrían favorecer que el ciclo se alargue más en el tiempo, tanto en la obra nueva como en la vivienda usada.
En el primer caso, los principales factores que se deben tener en cuenta son la falta de stock disponible (sobre todo en las zonas con mayor demanda como Madrid o Barcelona), una demanda más acelerada que la oferta, el aumento de los costes de construcción y la falta de mano de obra cualificada. En el caso de la vivienda usada, el impacto de los fondos Next Generation es la variable más determinante.
Subidas en toda Europa
La inflación sube en toda Europa, también los precios de los inmuebles. Según el análisis de la agencia de calificación crediticia Scope Rating, «un riesgo inmediato es el temor a la inflación de los hogares, combinado con unos tipos hipotecarios ultrabajos». Esta compañía recuerda que el precio de la vivienda está subiendo con fuerza en toda Europa.
«El factor más inminente para el mercado de la vivienda es la vuelta de la inflación, que ya está afectando a las obras actuales», reconoce por su parte S&P. Esta situación «puede incentivar a los hogares a comprar propiedades, pero también puede provocar un aumento de los tipos de interés de las hipotecas, lo que reduce el atractivo de las compras de viviendas financiadas con préstamos». Por otro lado, el aumento continuado y prolongado de la inflación podría aumentar el temor a que bancos y prestatarios puedan verse atrapados si hay un cambio en la política monetaria por parte del BCE, según los expertos consultados.
