Madrid tendrá exceso de oficinas vacías como mínimo hasta 2028

Aunque la inversión en el sector de oficinas comienza a recuperarse de la pandemia, no atraviesa su mejor época. Durante el pasado año en nuestro país se transaccionaron operaciones por valor de 2.800 millones de euros, un 27% más que en 2020 -en plena pandemia-, según el informe The Office Property Telescope 2022 de EY. La inversión ha crecido gracias a la liquidez existente en el mercado y a las altas valoraciones de los edificios que, pese a la crisis, no han bajado. Esto deja miles de oficinas vacías.

El sector adolece de «un inventario de oficinas vacío, que se considera crónico», según los expertos de EY consultados por THE OBJECTIVE. Según los datos de este informe, sólo en Madrid, actualmente hay un espacio de 1,337 millones de m² de oficinas vacías que, al ritmo actual de contratación, necesitaría cerca de 17 años para ser absorbida, según EY.

No obstante, los expertos también recogen otros escenarios más favorables, con un aumento de la demanda, que consiga que ese stock de oficinas vacías se alquile en seis años, es decir, hasta el año 2028 en el mejor de los casos. Una aceleración en la demanda que los expertos creen que es factible debido a la actual posición de Madrid.

Juan Manuel Ortega, CIO de Colonial, asegura que Madrid está en una situación distinta a la de hace 15 años y que en este momento se está convirtiendo en un player muy atractivo. «Madrid va a volver a ser una ciudad con volumen de oficinas muy significativo» tras el parón que ha supuesto la pandemia, asegura.

España no está en el mapa

La demanda sigue siendo, según Javier García Mateo, socio responsable de inmobiliario en el área de estrategia y transacciones de EY, demasiado débil y necesita animarse. «España no ha existido para Europa», apuntó Mateo durante la presentación del informe.

«No se está invirtiendo más porque las valoraciones no han bajado a pesar de la pandemia», considera el socio de EY. «Las valoraciones no reflejan esas incertidumbres y ese miedo» a que cambien los formatos de trabajo hacia una menor presencia en la oficina. Este fenómeno no solo se está produciendo en ciudades como Madrid. «En el centro de Europa, en las zonas céntricas las valoraciones no han variado. El euro por metro que se paga de lo que se transacciona es altísimo», reconoce.

A los inversores les preocupa la rentabilidad y viabilidad de las oficinas, y los precios de estas. Pese a que con la pandemia se ha normalizado en muchas empresas el teletrabajo, los precios no han bajado. «Les gustan las oficinas en el centro pero no fuera de la M30», reconocen a este medio fuentes del sector. Es en estos emplazamientos donde se encuentra el grueso del stock, según estas mismas fuentes.

Por otro lado, con los niveles actuales de inflación, los precios de los alquileres de las oficinas que suelen estar indexados a este indicador, no dejan de incrementarse.

La oficina, obligada a cambiar

Tras la pandemia y los cambios que ha traído consigo en los puestos de trabajo, los expertos del sector consultados coinciden en señalar que es necesario un cambio radical en muchas oficinas que se han quedado desfasadas. «Mucha parte de ese exceso de stock se debe a que son espacios anticuados que no responden a las necesidades actuales», reconoce el directivo de una conocida empresa dedicada al alquiler de oficinas.

Con la vuelta a la presencialidad o a los formatos híbridos, se demandan oficinas más flexibles, luminosas y abiertas, reconoce este experto. Además, los «espacios diáfanos donde se comparta sitio -tipo networking-, con zonas comunes de cafetería o descanso», son en este momento lo más buscado.

Esta tendencia de cambio hacia otro tipo de oficina ya se estaba desarrollando en Europa y EEUU, pero ha llegado a España con retraso aunque de una manera acelerada a causa de la covid. Los formatos laborales híbridos, en los que los trabajadores no van diariamente o durante toda la jornada a la oficina «provoca que las empresas necesiten menos espacio», explican estas fuentes. Estos espacios, aunque menores, deben ser «de mayor calidad y potentes en salud y tectonogía», añaden.

Por otro lado, el mercado de oficinas sigue estando marcado por la heterogeneidad, ya que el 78% del inventario de oficinas está en manos de pequeños propietarios y sólo el 18% en compañías y fondos inmobiliarios.