De hipoteca variable a fija: ¿cómo se puede hacer el cambio y cuál es mejor?
Las familias que tenían una hipoteca de tipo variable van a ser de las más afectadas por la subida de los tipos de interés, por lo que una opción es cambiarla a una de tipo fijo
Una calculadora y una escritura de compraventa de una hipoteca | Eduardo Parra
La subida de los tipos de interés por parte del BCE y, por tanto, de las entidades financieras nacionales, así como el crecimiento disparado del euríbor hacen temer a las familias que tienen contratada una hipoteca de tipo variable.
Por ello, una opción para esas personas es cambiarla a una hipoteca de tipo fija. Sobre todo si su contrato era de hace tres o cuatro años, cuando los tipos de interés eran mucho más bajos y, por tanto, van a experimentar una gran subida de las cuotas.
Para hacer este cambio, los hipotecados tienen tres opciones: hacer una novación, a través de una subrogación o mediante una cancelación. Las tres son igual de válidas, pero las condiciones y los costes que suponen son diferentes.
El cambio de hipotecas variables a fijas se dispara un 60% por el subidón del euribor. Una noticia de Fernando Tadeo (@tadeotorio) https://t.co/WqrH4pIi47
— The Objective (@TheObjective_es) May 29, 2022
Novación de la hipoteca: cambio de variable a fija
Este mecanismo conlleva un cambio o una mejora de las condiciones de la hipoteca, el cual se lleva a cabo dentro de la propia entidad bancaria. Puede implicar reducir intereses, las comisiones o vinculaciones de la hipoteca o haciendo un cambio de producto. Este último sería lo que se llevaría a cabo: un cambio de hipoteca variable a fija.
Puede ser el propio cliente el que pida al banco el cambio de dichas condiciones si ve que estas han mejorado desde que contrató le producto; sin embargo, también puede ser la propia entidad financiera la que le ofrezca al cliente la novación como medida para evitar que se vaya a otro banco en el que le ofrezcan esas mejores condiciones.
En cualquiera de los dos supuestos, tanto el cliente como la entidad financiera deben estar de acuerdo en querer cambiar las condiciones y en las nuevas que se acuerden para que se produzca la novación.
Subrogación de la hipoteca
La subrogación consiste en cambiar las condiciones de la hipoteca, al igual que la novación: conseguir tipos de interés más bajos, un cambio de deudor o titular, menos comisiones, menos vinculaciones, un cambio en el plazo de amortización o, directamente, pasarse de un tipo de hipoteca a otro. Sin embargo, en este caso se lleva a cabo cambiando la hipoteca de banco.
Usar la subrogación como método para cambiar de una hipoteca de tipo variable a tipo fijo implica buscar primero las ofertas que más puedan interesar para hacerlo, sean del banco que sean. Si otro banco tiene una hipoteca con unas condiciones que interesan más que las actuales, el siguiente paso será comunicarle a ese banco la intención de subrogar una hipoteca ya existente a su entidad.
A partir de ese momento, si el nuevo banco acepta el cliente, será él el encargado de trasladar a la entidad habitual en la que que estaba la hipoteca la intención de subrogarla. También empezará todo el papeleo necesario para poder hacer este cambio efectivo. Al llevar a cabo una subrogación de la hipoteca, es la nueva entidad la que asume la mayoría de los costes de la operación y no el cliente.
Sin embargo, una vez que el cliente ha pedido la subrogación de la hipoteca, el banco con el que la tenía contratada originalmente tiene 15 días naturales para igualar las condiciones que le ofrece la otra entidad. Así, podría mantener la hipoteca y el cliente en su banco. Es decir, estaría ofreciendo hacer una novación en vez de una subrogación.
Cancelación de la hipoteca
Por último, existe la opción de cancelar la hipoteca. Para ello, lo primero que debe hacer el usuario es amortizar por completo la hipoteca en su banco (normalmente lo hace pidiendo otra hipoteca en otra entidad). Es decir, terminar de pagar el préstamo hipotecario que ya tenía para poder pedir otro nuevo, en otra entidad o con otras condiciones.
Hay dos opciones en cuanto a cuándo hacer una cancelación de la hipoteca: o bien cuando la entidad no da la opción de hacer una subrogación o bien cuando el cliente tiene dinero que amortizar.
Al igual que con la subrogación, antes de llevar a cabo la cancelación de la hipoteca lo primero que tiene que hacer le usuario es buscar ofertas en otras entidades bancarias que le convengan más que la que tiene actualmente en su banco. Tras esto, debe plantearle a esa segunda entidad su caso, estudiar las ofertas y escoger la más atractiva.
Tras esto, está la opción de acudir a su banco con la nueva oferta para intentar que este le ofrezca una novación o, directamente, puede acudir al notario para firmar las escrituras de cancelación y nuevo préstamo hipotecario. Es a partir de ese momento que queda formalizado el cambio de entidad a través de la cancelación.
No obstante, algo que el usuario debe tener en cuenta a la hora de llevar a cabo una cancelación es que, a diferencia de lo que ocurre con la subrogación, aquí sí que debe correr él con los gastos, ya que no se hace cargo la entidad financiera. Estos incluyen los costes de notaría, el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) y la comisión de apertura. Además, deberá pagar una comisión por amortización anticipada, entre otros.
¿Qué opción prefieren los bancos?
Aunque las peticiones de subrogación han aumentado exponencialmente durante los últimos meses, lo cierto es que los bancos prefieren la cancelación, según explica el director de Hipotecas del comparador hipotecario iAhorro a 20minutos Simone Colombelli.
«Las peticiones de subrogaciones están creciendo muchísimo, pero, en general, la banca no quiere hacer subrogaciones como tal, sino que, en la mayoría de los casos, las entidades financieras intentan cancelar la hipoteca existente para que el usuario tenga que contratar una nueva con otro banco», asegura Colombelli.
Esto se debe a que, de esta forma, la imagen del banco no se vería perjudicada, ya que habría abonado todo el préstamo y luego se habría cambiado de entidad. Sin embargo, la subrogación sí que le afecta, ya que el usuario está cambiando una entidad por otra debido a una mejora de las condiciones para su hipoteca.
