Madrid y Málaga, con los precios inmobilarios más cerca de los máximos de 2007
Ambos mercados son polos importantes de actividad por el dinamismo de su mercado laboral y turístico y han experimentado fuerte demanda tras la pandemia
Marbella.
Los precios de la vivienda siguen subiendo, pero a menor ritmo que en 2022. El año ha comenzado con una desaceleración generalizada en el crecimiento de los precios de la vivienda terminada, tanto nueva y como usada. Según la estadística Tinsa IMIE Mercados Locales publicadas recientemente, el valor medio en España registró un aumento interanual del 6,3% en el primer trimestre de 2023.
A pesar de esta moderación, sigue habiendo ‘plazas’ muy tensionadas y que se acercan a los precios máximos que se experimentaron hace 15 años. Además de Ceuta y Melilla, Palma de Mallorca (-2,1 %), San Sebastián (-10,8 %), Madrid (-11,4 %) y Málaga (-13 %), son las ciudades con precios de venta más cercanos a los máximos que se experimentaron durante la burbuja inmobiliaria en 2007.
Por el contrario, las distintas intensidades de demanda y actividad explican que en algunas capitales del país la vivienda valga cerca de la mitad de lo que costaba hace 15 años: es el caso de Lleida (-47,2 %) y Ciudad Real (-44,1 %).
Alta demanda tras la pandemia
En el caso de Madrid y Málaga, ambos mercados han experimentado una alta demanda residencial tras la pandemia, según explica Cristina Arias, Directora Servicio de Estudios Tinsa a THE OBJECTIVE.
Madrid, explica la experta, «es un polo de actividad, dado el dinamismo de su mercado laboral, y tras la etapa de confinamiento, el ahorro acumulado impulsó muchas decisiones de compraventa». En cuanto a Málaga, «también se está convirtiendo en un polo de actividad», en el que además se combina la existencia de una demanda turística elevada. «Ambos factores han activado el mercado residencial en esta ciudad», explica Arias.
En este sentido, «una característica de los polos de actividad es la competencia por el espacio». Esta cuestión, según la experta de Tinsa, «tensiona los precios al alza y puede dificultar la accesibilidad general a la vivienda, expulsando a parte de la demanda hacia las áreas metropolitanas con precios más asequibles».
¿Sobrecalentamiento?
En este contexto, preocupa que los precios sigan subiendo. Si las elevadas tasas de crecimiento de los precios residenciales que hemos observado en los últimos años se mantuvieran durante unos años más, «podría terminar alcanzándose una situación de sobrecalentamiento excesivo», aseguran desde Tinsa.
Pero la financiación se ha mantenido en niveles equilibrados, la demanda que ha existido hasta la fecha ha sido solvente y «en los últimos meses se está empezando a moderar según vemos en la evolución reciente», según explica la experta. Además, en Madrid capital se observa una clara desaceleración del crecimiento de los precios residenciales a lo largo de los últimos cuatro trimestres tras el intenso aumento experimentado en 2021.
En Málaga, por su parte, el crecimiento de los precios en 2021 fue más moderado y se ha acelerado más en 2022. Aun así, en el primer trimestre de 2023 se observa también un crecimiento menos intenso que en el trimestre anterior, según explica Arias.
Por encima del 50% en 10 años
Por otro lado, las tres mayores capitales por tamaño (Madrid, Barcelona y Valencia) y las dos con perfil turístico más marcado (Málaga y Palma de Mallorca) se han revalorizado por encima de un 50% desde el valor mínimo alcanzado durante la crisis financiera, según estos datos. Así, en Madrid, el precio medio de la vivienda nueva y usada se ha incrementado un 66,8 % desde el suelo que tocó en el tercer trimestre de 2014. Le siguen en intensidad de revalorización desde mínimos las ciudades de Palma de Mallorca (+58,7 %), Málaga (+55,9 %), Valencia (+54,7 %) y Barcelona (+53,5 %).
En términos de valor absoluto, San Sebastián sigue liderando el ranking como la capital más cara, con un precio medio de 4.212 €/m2, seguida de Barcelona (3.579 €/m2) y Madrid (3.564 €/m2). Las más baratas se localizan en Castilla y León y son Zamora (1.038 €/m2), Soria (1.056 €/m2) y Ávila (1.074 €/m2).
¿Pasará factura la crisis bancaria?
En medio de esta situación y tras la subida de tipos de interés, la duda está en si las turbulencias que han afectado a diferentes entidades bancarias pueden pasar también factura al sector inmobiliario. Sin embargo, tras los acontecimientos de las tres últimas semanas en el sector bancario, nada confirma un contagio de la ‘crisis bancaria’ en Estados Unidos, sino más bien tensiones relativamente contenidas para los pequeños bancos, según Benjamin Melman, Global CIO en Edmond de Rothschild AM.
«Podría afectar si derivaran en una contracción de crédito generalizada que limitara aun más la financiación de empresas y hogares, pero de momento este impacto no se ha observado», explican desde Tinsa. En este sentido, desde la tasadora insisten en que las entidades financieras en Europa son solventes y, en caso de emergencia, el BCE intervendría para dotar de liquidez al sistema, según ha anunciado ya.
