La sobreoferta abarata el alquiler de oficinas en los distritos tecnológicos de Madrid y Barcelona
El sector inmobiliario espera que los edificios vacíos del 22@ y Madbit se terminen llenando por la saturación del centro
El distrito financiero de Cuatro Torres, Madrid | Europa Press
Los edificios de oficinas que se han quedado vacíos tanto en Madrid como en Barcelona pronto tendrán una nueva vida. Sin embargo, el desajuste entre oferta y demanda se alargará durante unos meses hasta que las empresas decidan alquilar en las zonas que se han abaratado como consecuencia de la llegada de abundante obra nueva.
Este desequilibrio ha sido especialmente notable en los distritos tecnológicos de ambas ciudades: Madbit y el 22@, respectivamente. Aunque las fuentes consultadas en el sector inmobiliario esperan una recuperación a medio plazo, la construcción masiva ha provocado un descenso de precios en estas zonas.
Este abaratamiento ha sido un poco más marcado en el caso del 22@, donde tras años de fuerte apuesta de los fondos de inversión por edificar, o bien las rentas se reducen ligeramente o bien se ofrece a la empresa la posibilidad de elegir la mejor planta de una construcción aún por llenar. También ha llegado nueva oferta al Madbit, aunque allí los precios se han mantenido estables incorporando, eso sí, incentivos de los propietarios que acaban abaratando el coste de arrendar.
El centro, saturado
En paralelo, el fenómeno que en el sector se conoce como polarización provoca que la demanda se concentre en espacios de primera calidad ubicados en el centro de las ciudades. Una tendencia que tendrá un límite, ya que los distritos centrales de negocios de Madrid y Barcelona ya están ocupados casi por completo, de modo que se espera que cada vez más empresas opten por valorar unos precios competitivos a cambio de oficinas de nueva construcción recién construidas en zonas descentralizadas como los mencionados polos de innovación y tecnología.
«Si una compañía busca 1.500 metros cuadrados de oficina en Salamanca o el eje de la Castellana, las alternativas pasan de ser 20 a tres y las rentas se incrementan», señala Martín Galbete, director nacional de Oficinas de Colliers, que subraya que los alquileres en el centro ya han alcanzado niveles cercanos a su máximo histórico. En este contexto, considera que Madbit y el 22@ «son dos mercados muy bien posicionados para beneficiarse de la falta de disponibilidad en las zonas más prime«.
Una crisis puntual
Y es que «las compañías, antes o después, se verán obligadas a valorar estas alternativas para sus ubicaciones», considera el consultor inmobiliario. Aunque cree que llenar todos los edificios vacíos «va a ser una travesía en el desierto» porque «el mercado de oficinas está muy sobredimensionado», Galbete asegura que estos distritos «antes o después acabarán consolidándose».
Enric Urreta, presidente de 22@ Network, destaca la contratación récord de espacio que se registró en la zona en el primer trimestre de este año. La atribuye al retraso de algunas operaciones previstas para 2023 -un año de menor actividad-, pero también al «interés» de multinacionales, especialmente sanitarias, tecnológicas y de servicios, que preguntan por los servicios locales o el desarrollo del distrito a futuro.
Polarización de la demanda
Aunque la desocupación de los edificios es alta en la parte más nueva del 22@, el representante de esta asociación empresarial local matiza que en algunos puntos solo un 5 o 6% de los espacios están vacíos. Urreta reconoce que «se están entregando ofertas muy interesantes con un precio medio un poco a la baja», pero confía en que en unos seis meses, las compañías valoren la presencia de «oportunidades» en el distrito tecnológico, una reacción que, de confirmarse, restaría flexibilidad a los precios.
Natalia Tost, socia de Oficinas de Cushman & Wakefield en España, precisa que se ha observado un «ligero incremento» de precios tanto en el centro urbano como el distrito de negocios central de ambas metrópolis. En la capital española, las oficinas ubicadas dentro de la M-30 presentan una «evolución de rentas estable y ligeramente al alza», mientras que en los barrios descentralizados ocurre lo contrario.
Una tendencia parecida a la que se da en Barcelona: subida de alquileres en el centro y caída, por ahora, en el 22@. La concentración de espacios recientemente construidos, sumada a la inestabilidad de la demanda por la polarización, la adaptación al teletrabajo y a los coworkings, ha provocado este bache en los distritos tecnológicos de las dos principales ciudades del país, y que está siendo más pronunciado en el caso de la Ciudad Condal si bien desde el sector se insiste en que habrá luz al final del túnel de la sobreoferta.
