La construcción de vivienda nueva se frena mientras la demanda sigue desbordada

La construcción de vivienda en España vuelve a mostrar señales de debilidad en un momento en el que la demanda residencial se mantiene en niveles históricamente elevados. Tras el fuerte impulso registrado en 2024, cuando la promoción de viviendas creció más de un 37% como reacción a la escasez de oferta acumulada, el sector confirma ahora un frenazo claro que pone en cuestión su capacidad para responder a la crisis habitacional. Los expertos consultados por THE OBJECTIVE justifican este retroceso en la falta de suelo disponible y la burocracia.

Los últimos datos evidencian que este parón no es coyuntural. El número de obras destinadas a vivienda ha caído un 14,2% en 2025, al tiempo que el presupuesto total del sector de la construcción retrocede un 16,4%, según el estudio “Evolución y análisis del sector de la construcción 2025”, elaborado por la firma tecnológica DoubleTrade, que«pone de manifiesto un cambio de ciclo en el sector tras el fuerte crecimiento registrado en 2024». La vivienda perdió peso el año pasado frente a otros segmentos como infraestructuras o energía, profundizando un desequilibrio estructural entre oferta y demanda que ya venía arrastrándose desde hace años.

Según el informe, el impulso inversor del pasado ejercicio —con una ratio media de 1,3 millones de euros por obra y una mayor superficie media construida— no fue suficiente para absorber la demanda acumulada, especialmente en las grandes áreas urbanas y zonas de mayor presión demográfica. La desaceleración actual se produce, además, en un escenario marcado por precios de compra tensionados, alquileres al alza y una creciente falta de vivienda asequible, lo que agrava las dificultades de acceso para amplias capas de la población.

Caen los visados en 2025

El número de casas cuyos documentos certifican que su obra está finalizada descendió un 4,2% hasta los 22.979 en el segundo trimestre de 2025 en comparación con el mismo periodo del año anterior, según los últimos datos del boletín del Observatorio de Vivienda y Suelo, dependiente del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana. Otro indicador incluido en esta estadística que da muestra es la cifra total de viviendas terminadas, que incluye tanto VPO como mercado libre, también menguó un 0,7% hasta las 23.796 unidades. Unos datos, que según aseguran fuentes del sector, no han mejorado en los últimos meses del año, de los cuales aún no hay cifras oficiales.

Este último boletín plasma una tendencia preocupante, según lamentan desde el sector, que está tensionado aún más el mercado inmobiliario. «Las dificultades de los promotores para encontrar suelo y financiarlo, además del aumento del coste de los materiales o la excesiva burocracia y la gran falta de mano de obra que enfrenta el sector mantienen los niveles productivos insuficientes para poder absorber la demanda de compra existente», expone María Matos, directora de Estudios y portavoz de Fotocasa.

Problema estructural

Estos datos muestran que la evolución de 2025 consolida la idea de que la crisis de la vivienda en España no responde a un problema puntual, sino a un bloqueo estructural de la construcción residencial, incapaz de crecer al ritmo que exige la realidad social y económica del país. Mientras la demanda sigue disparada, la oferta vuelve a quedarse corta y alimenta una crisis que amenaza con cronificarse. Este retroceso en la vivienda terminada se produce en un contexto en el que España está al borde de superar los 50 millones de habitantes por la inmigración. 

El país tiene más población que nunca y el número de hogares continúa creciendo mientras el mercado inmobiliario aumenta al menor ritmo en años. La crisis financiera de 2008 cambió por completo la dinámica del sector inmobiliario en España. Desde entonces, el mercado se ha recuperado en el volumen de compraventas -vive ahora un fuerte boom de demanda- pero la construcción de obra nueva se ha mantenido en mínimos históricos. Esta situación ha generado un déficit estructural que sigue afectando la accesibilidad, especialmente para los más jóvenes.

Como en un mes de burbuja

En 2007, España vivía en pleno apogeo de la burbuja inmobiliaria. Según datos del Ministerio de Fomento, en algunos meses de ese año se finalizaron más de 100.000 viviendas nuevas, mientras que las ventas superaban las 80.000 operaciones mensuales, según la Estadística de Transmisiones de Derechos de la Propiedad del INE. Unas cifras que suponen lo que ahora se construye en todo un año, con una población que ha aumentado en casi cuatro millones de personas. En 2024 finalizaron aproximadamente 100.980 viviendas nuevas, un 13,1 % más que en 2023 y el nivel más alto en más de una década.

Un año después, con el estallido de la crisis financiera global, el mercado se desplomó. La demanda cayó abruptamente por el derrumbe del empleo, mientras que la oferta seguía creciendo debido a promociones ya en construcción y viviendas cuyos propietarios no podían afrontar la hipoteca. El resultado fue un exceso de oferta que dejó paralizada la construcción de obra nueva durante años, sentando las bases del déficit estructural que persiste hoy.