Diferencias entre el valor catastral y el valor de mercado para comprar un piso

Cuando quieres comprar un piso, es habitual tener dudas sobre si el precio es adecuado y acorde a las características de la vivienda. Para ello, es necesario tener claros dos conceptos básicos que están relacionados entre sí: el valor catastral y el valor de mercado. En THE OBJECTIVE te explicamos las diferencias entre ellos, cómo influyen en una operación de compraventa de inmuebles y algunas herramientas útiles para conocer el precio de mercado.

Comprar un piso no es algo sencillo. Además de sortear las dificultades para conseguir una hipoteca, hay que dar con una vivienda que cumpla tus expectativas y se adapte a tu presupuesto. Encontrarla puede ser un proceso laborioso, que genera cierto desgaste. Pero una vez que la encuentras, ¿cómo decidir si el precio es adecuado?

Será fundamental conocer algunos conceptos de referencia, como son el valor catastral y el valor de mercado. También, realizar una sencilla investigación de la oferta de viviendas en el barrio en el que se sitúa el inmueble, bien en portales inmobiliarios o bien a través de algunas herramientas digitales que ofrecen bancos y webs de venta de pisos. Y finalmente, lanzarse a negociar.

Valor catastral y valor de mercado

Conocer el valor catastral te permitirá contar con una referencia básica sobre el valor de la vivienda. Y es que este último nunca puede ser inferior al valor que está registrado en la sede del catastro.

Lo primero que debes saber es que el valor catastral es una valoración que realiza el catastro de la vivienda. Esta cifra es fundamental a nivel administrativo, ya que en base a ella se calculan algunos de los principales impuestos que gravan los inmuebles, como el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI), en Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), el Impuesto de Actividad Económica (IAE) y el Impuesto Municipal sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, más conocido como plusvalía.

El segundo concepto es el precio de mercado, es decir, el importe en el que se vende un inmueble, también relacionado con precio de venta, que es en el que se cierra una operación de compraventa tras la negociación. En el precio de mercado o precio de la vivienda influyen diversos factores, como la demanda de vivienda en ese momento, los precios del lugar concreto donde se sitúa el inmueble, si es una vivienda a reformar o recién reformada, etc.

El precio de mercado nos puede ayudar a prever si el inmueble se revalorizará en el futuro como consecuencia de los cambios en el mercado inmobiliario. En otras palabras, si la inversión que hagamos en esa propiedad nos podría generar una rentabilidad en el futuro.

¿Cómo se determina el valor catastral?

El catastro es el organismo que asigna el valor a través de dos procedimientos administrativos: la ponencia de valor municipal y la actualización catastral.

La cifra de valor catastral la fija un equipo técnico en base a información proporcionada por los propietarios o por la propia administración. Los criterios que se utilizan están recogidos en la normativa del municipio correspondiente y tienen en cuenta las características físicas, económicas y jurídicas de la propiedad.

Los factores que se tiene en cuenta para fijar el valor catastral van desde la ubicación del inmueble, el valor del suelo, la explotación del terreno o los costes de construcción. También se valora el uso del mismo, la calidad y antigüedad de la edificación, si se ha reformado o si tiene carácter histórico, etc. Puede variar, por ejemplo, si se han hecho obras de mejora en la calle donde se sitúa la vivienda.

¿Y el valor de mercado de un inmueble?

En cambio, en el valor de mercado influirá el precio medio de la zona o la estimación de las características del inmueble, los metros cuadrados o la localización, entre otros múltiples aspectos. Y siempre debe ser mayor que el valor catastral.

La principal diferencia entre el valor catastral y el valor de mercado es la fluctuación. Por una parte, el valor catastral se basa en criterios objetivos y no depende de circunstancias del mercado ni tiene en cuenta los atributos propios del inmueble, mientras que el valor de mercado sí está condicionado por factores temporales y, por lo tanto, puede variar.

Calcular el valor de mercado de una vivienda

Para valorar el precio de mercado de un piso, es necesario tener en cuenta cómo se están vendiendo las viviendas de características similares en la zona en la que estás buscando. Para ello, puedes hacer algo tan sencillo como introducir las características del piso que buscas (barrio, número de metros cuadrados, número de habitaciones, número de baños, etc.) en los principales portales inmobiliarios y hacer una comparación.

De este modo, puedes tener una referencia de si el piso se está vendiendo a un precio elevado, medio o bajo.

Pero hay más opciones. Algunos bancos cuentan también con herramientas digitales de valoración de una propiedad que son muy sencillas de utilizar. Es lo que ocurre con la aplicación de valoración de vivienda de BBVA. Si entras, puedes buscar el inmueble con la referencia catastral o bien introduciendo la dirección y localización completa, incluido el piso y la puerta. Tiene un número limitado de búsquedas sin hacerte un usuario.

Y los portales inmobiliarios también suelen incluir este tipo de servicios. Por ejemplo, la web de Idealista te envía la valoración de una vivienda, tanto si la quieres vender como comprar, y te la envía a tu email.

También se puede solicitar una tasación a una empresa especializada, que hará una valoración profesional y más acertada, aunque esta gestión tiene un coste.

El precio de venta de una vivienda

En la fijación del precio de venta, es muy probable que el vendedor haya hecho un proceso de investigación del mercado similar, utilizando herramientas como las que hemos descrito o bien asesorándose con un agente inmobiliario.

Si el precio es competitivo en relación a otras viviendas similares, es probable que reciba numerosas visitas y ofertas; si no lo es, tendrá poco interés de los compradores y se verá obligado a bajar el precio de venta. Es la ley de la oferta y la demanda. Igualmente, si el inmueble lleva bastante tiempo en el mercado, por ejemplo, más de seis meses, es más probable que los propietarios estén dispuestos a valorar una oferta a la baja.

No es recomendable ofrecer al vendedor un precio muy cercano al del valor catastral. Esto puede resultar «ofensivo» para el propietario, que puede optar por no escuchar ninguna nueva oferta del comprador. De ahí la importancia de hacer una oferta de compra en base a la información recabada en el catastro y en el mercado, teniendo en cuenta el presupuesto con el que se cuenta para comprar un piso.