Vivienda, regulación y el caso de Rivas como paradigma

La deriva intervencionista en materia de vivienda demuestra una lección elemental de la economía: cuanto más se intenta controlar un mercado sin atender a sus incentivos, más se distorsiona su funcionamiento. España lleva años debatiendo el problema residencial en términos morales —culpables, abusos, especulación— cuando el verdadero núcleo de la cuestión es estructural: falta oferta. Y cada nueva regulación, lejos de corregirla, la reduce aún más. En 2024 salieron del mercado cerca de 96.000 viviendas de alquiler permanente, y en 2025 se prevé que hayan desaparecido otras 35.000. El resultado es paradójico: un país que necesita más alquiler obtiene menos.

Los propietarios responden a los incentivos que tanto el mercado como la regulación generan. Fondos como Blackstone, Azora o Cerberus han iniciado procesos de venta de carteras en Madrid y Barcelona. Ante un entorno de mayor inseguridad jurídica, control de precios y riesgo regulatorio, el alquiler tradicional deja de ser atractivo. Parte de esa oferta migra al alquiler de temporada, que ha crecido con fuerza en los últimos años, y otra parte desaparece directamente del mercado. Este patrón se repite siempre que se interviene sin atender a las consecuencias. Cuando se estrecha el marco legal, la oferta busca salidas menos reguladas. Y cuando estas también se cercan, se retrae. No es una anomalía española sino que es el funcionamiento básico de cualquier mercado.

Rivas Vaciamadrid es un ejemplo especialmente ilustrativo de esta dinámica. Durante décadas fue un modelo de crecimiento ordenado en la corona metropolitana de Madrid. Partiendo prácticamente de cero en la Transición, pasó de unos 20.000 habitantes en 1995 a superar hoy los 100.000. Ese desarrollo se apoyó en la colaboración público-privada, en la planificación urbana y en una visión pragmática del crecimiento. Su localización estratégica, su conexión con la A-3 y la M-50, su proximidad a los nuevos desarrollos del sureste madrileño y su estructura demográfica —una de las más jóvenes de la Comunidad— convertían a Rivas en un municipio con enorme potencial de futuro.

Sin embargo, a comienzos de esta década, el Ayuntamiento decidió cambiar radicalmente de rumbo. Primero, paralizó las licencias en el principal ámbito con suelo disponible y después extendió el bloqueo al conjunto del municipio. Esta decisión fue acompañada de un discurso abiertamente hostil hacia el sector inmobiliario, al que se caricaturizó como una amenaza para el modelo de ciudad. La colaboración público-privada que había sustentado el crecimiento se rompió. El urbanismo pasó a interpretarse desde un prisma ideológico, apoyado en argumentos de sostenibilidad malentendida y, en algunos casos, de decrecimiento económico. A partir de 2021, el «cerrojazo» a las licencias coincidió, además, con el inicio de la actual escalada de precios.

Aunque formalmente el sistema de concesión se normalizó en 2023, la realidad es que apenas se han otorgado licencias relevantes. Paralelamente, se tramita un Avance del PGOU que consolida este enfoque restrictivo, mientras la Empresa Municipal de Vivienda atraviesa una más que delicada situación financiera. Las consecuencias son evidentes. Rivas registra hoy precios medios superiores a los 3.100 euros por metro cuadrado. Es uno de los diez municipios más caros de la Comunidad de Madrid y el único del sur en ese ranking. Entre 2020 y 2025, el precio ha aumentado cerca de un 42%, muy por encima de municipios vecinos como Getafe o San Fernando.

«La conclusión es clara: no es posible resolver la crisis de la vivienda restringiendo la oferta»

Lejos de ser una excepción, Rivas representa a escala local lo que ocurre a nivel nacional. España arrastra un déficit estructural de vivienda. El Banco de España lo sitúa en torno a las 700.000 unidades al año, mientras que estimaciones propias lo elevan al millón anual. La población crece, los hogares se multiplican, pero la construcción no acompaña. Entre 2021 y 2023 se crearon más de 560.000 hogares, pero apenas se terminaron 270.000 viviendas. La vivienda protegida se ha desplomado respecto a hace quince años. La ecuación es sencilla: más demanda, menos oferta y retirada de viviendas del alquiler.

En este contexto, la respuesta del Ayuntamiento de Rivas y otros consistorios de algunas zonas de España ha sido limitada y, en gran medida, simbólica: solicitar la declaración de zona tensionada. Más allá del debate sobre su eficacia, se trata de una medida que no aborda la raíz del problema y que, previsiblemente, habría agravado la contracción de la oferta. El impacto de estas políticas lo sufren especialmente los jóvenes y los nuevos hogares. La falta de vivienda accesible expulsa talento, retrasa proyectos vitales y debilita el tejido social.

Concretamente, la Comunidad de Madrid podría acercarse a los diez millones de habitantes en las próximas décadas. Sin una estrategia clara de expansión residencial, el desequilibrio entre oferta y demanda seguirá agravándose. Resulta especialmente paradójico que ciudades con suelo disponible y buenas conexiones opten por políticas de contención que ignoran estas tendencias demográficas y económicas.

La conclusión es clara: no es posible resolver la crisis de la vivienda restringiendo la oferta. Rivas se ha convertido en un ejemplo de lo que no debe hacerse: bloquear licencias, debilitar la vivienda pública, subordinar el urbanismo a dogmas ideológicos y desconfiar sistemáticamente del sector privado.

España necesita un cambio de paradigma. Hace falta incentivar la construcción, garantizar seguridad jurídica, simplificar el urbanismo, agilizar licencias, desbloquear suelo y reforzar de forma realista la vivienda protegida. Hacer una reforma ambiciosa de la Ley del Suelo es una condición necesaria para reducir incertidumbre y acelerar proyectos. Construir debe volver a ser una actividad rentable y previsible. Sin rentabilidad no hay inversión, y sin inversión no hay oferta. Ningún sistema de avales o colaboración público-privada funcionará si las cuentas no salen.

La política de vivienda no puede seguir basándose en decretos y gestos simbólicos. La economía lo demuestra con claridad: cuando se restringe la oferta, los precios suben. Si de verdad queremos que los jóvenes y las familias tengan acceso a una vivienda digna, la solución no es intervenir más. Es empezar, de una vez, a construir.