Fernando Encinar (Idealista): «Podremos encontrar chollos procedentes de herencias»

Semanas enteras se ha pasado España confinada en su vivienda. Ahora que llega la nueva normalidad, ¿cómo cambiará la relación de la gente con su hogar? Se lo preguntamos al jefe de Estudios y uno de los cofundadores del portal inmobiliario Idealista Fernando Encinar, que aporta algunas claves sobre lo que cabe esperar en el mercado de la vivienda en los próximos meses.

¿Qué efectos va a tener la crisis del coronavirus en el mercado de la vivienda?

El coronavirus[contexto id=»460724″] provocó el confinamiento y la consecuencia más permanente que nos va a quedar de eso es el teletrabajo. El teletrabajo ha venido para quedarse. Hemos comprobado que funciona y que se puede hacer. Y eso va a transformar el mercado inmobiliario de oficina y el de vivienda. En el de oficina, yo creo que las empresas van a descubrir que pueden tener menos espacio y, por tanto, se podrán permitir mejores ubicaciones y, en el caso de las viviendas, muchos van a descubrir que pueden vivir algo más alejados de los centros de trabajo en viviendas más grandes y con otras facilidades.

¿Esto lo vamos a ver en los próximos meses?

Esto lo vamos a ver en los próximos años. Los próximos meses van a ser el comienzo. Cada vez estoy hablando con más empresas en las que parte de su plantilla va a volver en septiembre, pero solo una parte y no va a volver de manera permanente. Probablemente a partir de septiembre es cuando veamos el impacto real que va a suponer el teletrabajo en las personas, en las empresas, pero también en las viviendas. Esa idea de: «Tengo que ir a trabajar y, por lo tanto, tengo que estar relativamente cerca», en el momento en el que te das cuenta de que tu actividad diaria está vinculada con la tecnología pero que no tienes que ir a trabajar todos los días sino una vez cada 15 días, en algún momento vas a pensar: «Para esto no tengo que estar a dos estaciones de metro o a diez minutos andando de la oficina; en vez de alquilar un piso de 40 metros en el centro, puedo alquilar una vivienda de dos o tres dormitorios a 20 kilómetros».

En cuanto a precios de viviendas, ¿qué cambios vamos a ver?

Hay una idea asumida mayoritaria de que vamos a ver caídas de precio de venta y de alquiler y yo creo que, en el sector inmobiliario, lo primero que vamos a ver es un aumento muy grande del stock, que ya se está produciendo. Lamentablemente, muchas viviendas van a proceder de herencias. Yo no sé si ha habido 27.000 fallecimientos o 45.000, pero sé que van a dejar viviendas que van a salir al mercado porque lo más probable es que los herederos no tengan esa vinculación emocional y las quieran vender cuanto antes aunque sea ajustando precios. Entonces, lo que nos podemos encontrar a corto y medio plazo, sobre todo en las agencias inmobiliarias, que son las que, al final, negocian mejor los precios, es que haya chollos que procedan de viviendas heredadas.

En cuanto al precio, muchos vaticinan que va a haber una caída importante del precio de venta y alquiler. Yo creo que, según vayan pasando las semanas, nos vamos a encontrar dos realidades: la España llena va a seguir llenándose y los precios no van a tener esos ajustes que muchos esperan y la España vacía va a seguir vaciándose, lo cual producirá un aumento de la oferta en un momento en que la demanda se reduce. Entonces yo creo que se hará más aguda la diferencia entre la España vacía y la España llena en cuanto a precios.

El dato que manejamos nosotros es que el precio de la vivienda cayó en mayo un 1,3% interanual. Es decir, ese 1,3%, si se mantuviera, que se ajuste en torno al 3% podría ser un escenario, pero más allá de los próximos seis meses no sabría decirte. Lo que nos ha demostrado el coronavirus es que cualquier previsión que hagamos a seis meses es papel mojado. Entonces, ¿que el precio de la vivienda pueda ajustarse a lo largo de 2020 un poco? Seguramente, sobre todo porque hemos tenido un trimestre en el que no ha habido operaciones y probablemente el segundo trimestre de 2020 va a ser el peor trimestre de la historia económica de España en todo, también en lo inmobiliario. Pero el tercer trimestre yo creo que vamos a ver datos positivos, básicamente porque lo vamos a comparar con el segundo, y en el momento en el que haya más venta, mejora del PIB y recuperación del empleo, empezaremos a tener un cambio de expectativas. Pero más allá de 2020 no me atrevo a hacer previsiones. Si vuelve a haber un confinamiento de tres meses en la segunda parte de 2020, a lo mejor no estamos hablando de una caída del 3%, sino de un 25%. Si no hay confinamiento y en otoño aparece una vacuna, a lo mejor sube un 7%.

El INE dice que, en el primer trimestre, aumentaron un 9,3% los embargos de vivienda habitual, que llevaba cayendo 20 trimestres. ¿Va a empeorar esta situación?

Yo creo que el hecho de que se haya producido ese aumento y que probablemente veamos algún dato similar en el segundo responde a una paralización de la economía, que ha sido algo completamente inédito en la historia. Yo creo que podemos encontrarnos con que un dato del primer trimestre tenga prolongación en el segundo, algo en el tercero, pero, a partir de la vuelta del verano, yo creo que los datos de embargos probablemente tiendan a reducirse en vez de a aumentar.

La gran diferencia entre esta crisis y la anterior es que en la anterior todo lo que podía ir mal fue mal: los bancos tenían unos problemas de capital bestiales, los promotores estaban todos con problemas de deuda tremendos, todas las economías estaban dopadas con unos niveles de crédito muy bestias. Entonces, se cuestionó absolutamente todo y se tardó mucho en reaccionar: la crisis empieza en 2008 y se empiezan a tomar medidas significativas a partir de 2010-2011. Aquí ya tenemos en marcha muchos programas y políticas de incentivos muy bestias. La Comisión Europea ha dicho que iba a poner 140.000 millones encima de la mesa en España. Está habiendo una reacción muy fuerte desde el principio. Y, además, no ha habido una destrucción de nada que estuviera el 1 de febrero, es decir, no se han destruido fábricas ni infraestructuras, ni hemos perdido a la gente que sabe gestionar las máquinas y los servicios. Entonces, a mí me resulta complicado pensar que estamos entrando en un hoyo del que va a ser muy difícil salir.

Iba a preguntar qué diferencias tendría esta crisis con la de 2008, pero ya ha quedado respondido.

Pero es que hay muchas. No tienen absolutamente nada que ver. La anterior además se vino alargando desde 2004-2005, explotan las prime en Estados Unidos en 2006, se contagia esa desconfianza a todo el sistema financiero a lo largo de 2007, en 2008 quiebra Lehman Brothers y se pone en duda el sistema financiero mundial y eso, al final, se traduce en que a lo largo de 2009 y 2010 no se sabe muy bien cómo reaccionar y eso agudiza todavía más la incertidumbre. Fue una tormenta perfecta que en estos momentos no se ha dado.

¿Qué va a pasar con las grandes operaciones urbanísticas como la Operación Chamartín o los desarrollos del sureste de Madrid, que ya iban muy despacio?

En Madrid se han perdido cuatro años en que se paralizaron todos los proyectos porque se creía que Madrid no iba a crecer y que no era necesario ese tipo de productos. Yo creo que ahora se han puesto en marcha. En estos momentos, tenemos 3,4 millones de personas que viven en Madrid capital y a mí no me suena raro que, dentro de 10 años, seamos seis y medio porque hay una tendencia de socialización del ser humano de ir hacia pequeñas grandes megalópolis y es un movimiento para el que tienes que estar preparado. Si tú piensas que no va a venir gente, pero viene y no estás preparado, acabas teniendo grandes núcleos de población tipo favelas. Y luego eso ya no puedes moverlo. Yo creo que hay que tener una política urbanística que mire a largo plazo, asumiendo que Madrid va a crecer y, por lo menos, que tengas en la nevera el plan ya previsto. Por ejemplo los PAU del sureste de Madrid no se van a construir de golpe y porrazo, pero, si en los próximos 20 años, Madrid sigue creciendo en población como ha crecido en los últimos años, que tú tengas la posibilidad de ir dando soluciones habitacionales a la gente que venga. Y que sean soluciones asequibles: de nada te sirve tenerlas si todas cuestan a partir del millón de euros, como en Londres.

¿Esos cuatro años en los que “se paralizaron todos los proyectos” son los de Carmena?

Sí. Cuando llega el equipo urbanístico que estaba con Carmena, paraliza todos los proyectos que hay en marcha y los tiene paralizados cuatro años, por lo tanto no se construyen prácticamente viviendas en Madrid porque las licencias se demoraban, no se daban y había conscientemente un retraso en las licencias. Por ejemplo, el propio proyecto de la Operación Chamartín, que estuvo prácticamente paralizado hasta antes de las elecciones y que se aceleró porque, desde dentro del ayuntamiento, lo que se dijo es: «O lo sacamos nosotros con el plan que hemos cerrado o lo va a sacar la oposición con un plan distinto». Pero el equipo urbanístico de Carmena no se distinguió por impulsar, sino todo lo contrario. Fue un equipo que intentó suspender cualquier proyecto urbanístico que hubiera en Madrid por un motivo: se vincularon los proyectos urbanísticos con la corrupción y el pelotazo, entonces, para evitar la corrupción y el pelotazo, no haces el proyecto urbanístico.

¿Qué medidas se deben tomar para evitar el descalabro inmobiliario que fue la crisis de 2008?

Agilizar las diligencias, agilizar la conversión de una ciudad para que sea más ecológicamente sostenible[contexto id=»381730″], más verde, que sea más cercana al ciudadano, potenciar el alquiler asequible, que haya viviendas con un precio razonable.

Un ejemplo sería la okupación. Yo creo que para que el mercado del alquiler crezca y haya mucha oferta que mantenga los precios bajos hay que dar la mayor seguridad jurídica y legal. Otro ejemplo sería que haya un equilibro en la relación entre inquilino y propietario. O que a las personas que tienen dinero parado en el banco se les dé un entorno jurídico y legal para que ese dinero consiga llegar a viviendas vacías que ahora están inhabitables, reformarlas y sacarlas al mercado para la ciudadanía. Cuando se habla de que hay tres millones de casas vacías, uno piensa que están perfectas, pero más del 90% está inhabitable. Si esas viviendas son compradas por pequeños y medianos inversores que las reforman íntegramente, que las sacan del siglo XX y las dejan en el siglo XXI y las sacan al mercado del alquiler, tienen una segunda vida y, además, muchas de ellas están situadas en la periferia de las grandes ciudades. De modo que vas a tener alquiler asequible, vas a tener una recuperación de esa periferia por parte de gente joven y vas a tener un flujo de oferta muy alto. ¿Qué es lo que necesitan esos inversores? Seguridad jurídica y estabilidad legal.