El índice de precios de referencia para el alquiler, otra «mejora» a peor
«Hay dudas sobre cómo se garantizará el cumplimiento de la medida y cómo se abordarán consecuencias no deseadas»
Ilustración de Erich Gordon.
En un movimiento que busca hacer frente a la creciente crisis de vivienda y contener los precios del alquiler, el Gobierno ha presentado el Índice de Precios de Referencia, una herramienta en el marco de la nueva Ley de Vivienda. Esta medida, que pretende intervenir en el mercado de alquiler, ha desencadenado un acalorado debate sobre su efectividad y las posibles consecuencias negativas que alejarían a la propuesta de los objetivos que la impulsan.
La medida ha sido presentada por del secretario de Estado de Vivienda y Agenda Urbana, David Lucas, en el marco de la Ley de Vivienda, establece un rango de valores para los precios de alquiler de viviendas en diferentes áreas geográficas. Sobre el papel, su objetivo es proporcionar una guía (de obligado cumplimiento si así lo dicta la comunidad autónoma) para la fijación de rentas en nuevos contratos de arrendamiento, tomando en consideración una serie de características de las viviendas, como su superficie, estado de conservación, presencia de ascensor, aparcamiento, año de construcción y otros aspectos relevantes. Todo ello con el fin de evitar que las viviendas de menor valor se vean afectadas por mayores precios en comparación con propiedades de mayor calidad en la misma zona. Hasta aquí se describe un problema objetivo en el mercado de vivienda. Ahora bien, ¿es la mejor solución? O incluso, ¿soluciona al menos una parte del problema? Lo analizamos.
La implementación de este índice ha generado opiniones encontradas. Mientras el Ejecutivo defiende que los precios de referencia están por debajo de las ofertas actuales y podrían impulsar una reducción en los alquileres, algunos críticos, incluidos los socios del Gobierno, expresan su escepticismo. En Sumar argumentan que las horquillas de precios establecidas pueden no ser lo suficientemente restrictivas como para generar una disminución significativa en los alquileres, especialmente en los segmentos de precios más altos, que se concentran en las grandes capitales de provincia.
Una de las principales preocupaciones es cómo esta medida afectará a los propietarios de viviendas en alquiler. Se estipula que el índice se aplicará a grandes tenedores, definidos como aquellos propietarios con diez o más viviendas, así como a viviendas que salgan al mercado sin haber sido arrendadas en los últimos cinco años, aunque sea la única vivienda que el propietario dispone para alquilar. En el caso de los pequeños propietarios cuya vivienda haya sido alquilada con anterioridad, se considerará como referencia el precio del contrato anterior. Esta distinción genera enorme inquietud en aquellos propietarios que aún no habían decidido si alquilar o vender su vivienda. Indudablemente inclinando la balanza hacia la venta en lugar de hacia el alquiler
Hasta el momento, solo Cataluña ha iniciado los trámites para aplicar el índice en hasta 140 municipios, aunque ha expresado su descontento con el diseño final. Otras regiones, como el País Vasco, Navarra y Asturias, también han mostrado interés en declarar ciertas zonas tensionadas para aplicar el Índice, todas ellas gobernadas (o su presupuesto aprobado, como es el caso de Cataluña) por los socialistas. Aunque persisten dudas sobre cómo se garantizará el cumplimiento de esta medida y cómo se abordarán las más que probables consecuencias no deseadas, como la reducción de la oferta de viviendas en alquiler.
La Ley por el Derecho a la Vivienda y todas las normas posteriores intentan, sobre el papel, proteger al inquilino, pero su consecuencia real, aunque no querida, es su expulsión del mercado de alquiler. Estas normas están logrando que a las personas con menos recursos se le reduzcan las posibilidades de alquilar en España, ya que los propietarios retiran vivienda del mercado, reduciendo su oferta y, como efecto no buscado, desprotegiendo más a aquellos a los que quería proteger. En el caso de la ciudad de Barcelona, desde la entrada en vigor de la Ley 12/2023 por el derecho de la vivienda, más del 70% de los propietarios que recuperaban su vivienda tras finalizar un contrato de alquiler, pasaban a ofrecer sus viviendas en un contrato de alquiler temporal en lugar de uno tradicional; y otro 15% ponía su vivienda en venta. Buenas intenciones no implican necesariamente buenos resultados. Una política económica maniquea e ingenua, sin un análisis y fundamento rigurosos, no puede hacer más que empeorar la situación. Este es solo un ejemplo de los muchos en los que la situación posterior a la aplicación de una medida es peor que el punto de partida que llevó a proponer esa medida. Otra «mejora» a peor.
En resumen, la introducción del Índice de Precios de Referencia marca un intento del Gobierno español por abordar la crisis de vivienda y controlar los precios del alquiler. Sin embargo, su efectividad y sus posibles repercusiones en el mercado inmobiliario y en la vida de los ciudadanos puede distar mucho de los efectos positivos que, sobre el papel, iba a generar. Es fundamental que estas medidas se diseñen de manera cuidadosa y exigir a las administraciones que, como mínimo, la situación para las familias no sea peor que la inicial.
