El coste del deterioro institucional y su reflejo en los alquileres

El deterioro de las instituciones lleva a que nadie sepa a qué atenerse, es decir, a la inseguridad jurídica. Y eso tiene un coste para la democracia y el Estado de derecho, pero también un coste económico.

Hace un par de semanas les contaba qué estaba ocurriendo con uno de los reales decretos-ley que el Gobierno aprobó para paliar los efectos económicos negativos de la guerra de Irán. Este real decreto-ley, el 7/2026, fue convalidado el pasado 24 de marzo por el Congreso. Sin embargo, el otro decreto-ley, el 8/2026, no lo fue, por la sencillísima razón de que el Gobierno no lo sometió a convalidación.

Este segundo real decreto ley contiene únicamente dos artículos: uno establece la prórroga obligatoria de los contratos de alquiler que venzan hasta el 31 de diciembre de 2027; el otro fija que la actualización máxima de la renta de estos contratos será del 2%, con algunos detalles adicionales.

En relación con este segundo decreto-ley hay varias cuestiones que chirrían. La primera es la extraordinaria y urgente necesidad de adoptar medidas sobre alquileres en relación con la guerra de Irán, porque aquí no estamos hablando del precio de la gasolina. Pero lo que resulta más grave es que la Constitución establece que «los decretos-leyes deberán ser inmediatamente sometidos a debate y votación de totalidad en el Congreso de los Diputados».

Aquí nos encontramos con dos decretos-ley dictados al mismo tiempo: uno se somete inmediatamente a debate y votación y el otro se aplaza hasta el límite del plazo constitucional del artículo 86 (un mes). Parece que este plazo —el del mes para convalidar o no el decreto ley— se toma más en serio que el de presentar los Presupuestos, que lleva incumpliéndose tres años seguidos. En cualquier caso, todo apunta a que no hay mayoría para convalidar el decreto ley y por eso se aplaza la votación.

Pero lo más dudoso de todo este proceder son los efectos de una eventual no convalidación. Para los ministros de Sumar, el decreto-ley despliega todos sus efectos hasta el 31 de diciembre del año que viene, y por eso «animan» a los inquilinos a dirigirse a sus caseros antes de que el Congreso vote. Incluso el Ministerio de Consumo se ha dirigido por carta a los grandes tenedores indicándoles que el real decreto ley está en vigor y que están obligados a cumplirlo.

Coincidiendo con esta interpretación, la Agencia Tributaria ha publicado una nota técnica en la que detalla los efectos jurídicos de los reales decretos leyes 16/2025 y 9/2026, ambos no convalidados por el Congreso. Según esta interpretación, los efectos serían los mismos que si hubieran sido convalidados.

Obviamente, uno se pregunta para qué hace falta, en ese caso, que el Congreso vote. Hace dos semanas comentaba que no entendía por qué estas cuestiones —relativas fundamentalmente al régimen de tributación de algunos autónomos, como los módulos— no se habían incluido en el real decreto ley 7/2026 o en otro distinto, ya que en ese caso sí había mayoría parlamentaria para aprobarlas.

Irónicamente, los dos reales decretos ley —el 16/2025 y el 9/2026— no salieron adelante precisamente por las medidas relativas al mercado del alquiler que incluían.

Antes de seguir, como ciudadano (y como exdiputado) no estoy de acuerdo con que sea indiferente lo que vote el Congreso, ni tampoco con que el sistema ordinario de legislar sea el decreto ley y no la ley. No me parece ni democrático ni constitucional que baste con jugar con los plazos para que un decreto del Gobierno pueda excepcionar leyes aprobadas por el Congreso, sea la del IRPF o la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Además, todo esto se hace sin contar con mayoría en el Congreso o, más exactamente, contra la mayoría del Congreso. Recordemos que son el Congreso y el Senado —y no el Gobierno— los representantes de los españoles y los titulares de la potestad legislativa del Estado.

Creo que todo esto no es más que deterioro institucional en un régimen parlamentario y que, se quiera o no, crea automáticamente una inseguridad jurídica pavorosa.

Y esto se va a ver muy pronto, porque muchos caseros no van a aceptar «la interpretación» del Ministerio de Consumo y todo acabará discutiéndose en unos tribunales de justicia que ya están colapsados por todo tipo de asuntos, entre ellos los relacionados con el alquiler.

Pero está lloviendo sobre mojado. Llevamos muchos años de inseguridad jurídica en el mercado del alquiler. El caso más claro es la prohibición de desahucios y lanzamientos de inquilinos —o incluso de okupas— vulnerables.

En la práctica, si no se puede desahuciar a un determinado inquilino —que además suele ser poco solvente, porque de lo contrario no sería vulnerable—, lo que ocurre es que se le concede, de hecho, el derecho a no pagar. No solo es difícil para un propietario recuperar una vivienda arrendada: durante cinco años y once meses ha sido simplemente imposible en España, y muchos inquilinos lo sabían y se aprovecharon.

Hay una ley económica que se ha olvidado aquí: cualquier barrera de salida en un mercado acaba convirtiéndose en una barrera de entrada. Si no se puede desahuciar a un inquilino vulnerable, ningún casero alquilará a alguien que pueda llegar a ser vulnerable, por ejemplo, a familias con hijos menores. Esto expulsa del mercado precisamente a quienes más necesitan una vivienda.

Finalmente, esta situación se derogó porque el Gobierno no pudo convalidar los decretos-ley 16/2025 y 9/2026. Pero ahora los juzgados están colapsados. Además, durante algunos de esos años —de elevada inflación— los propietarios tampoco pudieron subir las rentas por encima del 2%.

Cuando los riesgos aumentan y la rentabilidad se reduce, los inversores cambian de sector o abandonan el mercado. Muchos propietarios han dejado el alquiler de vivienda permanente para pasar al alquiler de temporada o al turístico. Eso supone renunciar a ventajas fiscales —habitualmente del 50%, aunque pueden llegar al 90%—, por lo que algunos optan por el fraude fiscal y la economía sumergida.

Otros, sin llegar a operar en negro, consideran que el ahorro de impuestos no compensa los riesgos. Y, por supuesto, hay propietarios que simplemente han retirado sus viviendas del mercado.

La situación es tan grave que en algunas grandes ciudades ya se dan casos de personas que pagan un alquiler sin utilizar la vivienda, solo para no tener que enfrentarse en el futuro a una nueva búsqueda con precios aún más disparados.

Por supuesto, en los lugares donde más se ha insistido en esta política —con zonas tensionadas y precios máximos de alquiler—, como Cataluña, es donde hay menos oferta de alquiler.

Aquí se han juntado el hambre con las ganas de comer. Por una parte, en España no se construye lo suficiente; por otra, cada vez somos más. Debido a la inmigración, la población está creciendo a un ritmo superior a 500.000 personas al año en los últimos ejercicios.

Si además la inseguridad jurídica —y en menor medida la demanda turística— reduce la oferta de viviendas en alquiler de larga duración, nos encontramos ante la tormenta perfecta.

Y esto ¿quién lo paga? Unos más que otros, pero en general la economía española ya está pagando haber roto el mercado del alquiler, además del encarecimiento de la vivienda.

Nos enfrentamos a un cuello de botella que acabará pasando factura al crecimiento económico. Pero, además, muchos jóvenes seguirán sin poder formar una familia. Ahora mismo, la falta de vivienda es el obstáculo más importante para que muchos españoles puedan desarrollar su proyecto vital.

Y lo peor es que hay solución: construir más vivienda. También resulta imprescindible moderar el saldo migratorio. Por eso, una regularización masiva —con reagrupamiento familiar y efecto llamada— está absolutamente contraindicada.

Pero también es imprescindible ofrecer un marco de seguridad jurídica que permita invertir y reformar viviendas para sacarlas al mercado. Y eso no será posible sin revertir el deterioro institucional, que también se refleja en la economía de millones de españoles, especialmente de los más jóvenes.

Casi nada es gratis en términos económicos. El deterioro del Estado de derecho, mucho menos.