Los propietarios de almacenes y oficinas se frotan las manos con la inflación
En Europa, en general, se usa en los contratos de alquiler de estos inmuebles la indexación de las rentas
Los precios crecieron un 6,7% en el mes de diciembre marcando su valor máximo en tres décadas. Este crecimiento sostenido de los precios va a marcar también el año 2022 y es una de las principales preocupaciones no solo para los ciudadanos y consumidores, sino para muchos sectores como hemos contado en THE OBJECTIVE. Sin embargo, los propietarios de algunos inmuebles pueden ver cómo las rentas que éstos les aumentan considerablemente.
La subida de precios afecta también a los contratos de alquiler del sector terciario, un mercado en auge en los últimos años y con una alta rentabilidad, según los expertos. La consultora inmobiliaria internacional Savills Aguirre Newman ha analizado la resiliencia a la inflación que presentan los activos inmobiliarios de este tipo en todo el mundo desde el punto de vista del inversor.
Según este análisis, los activos del sector logístico –muy en auge por todo el incremento del comercio online-, oficinas y retail, son activos que aguantarán bien el embate de los precios. Y dentro de estos activos, Europa tiene una mejor cobertura ante la inflación que los ubicados en Norteamérica o Asia-Pacífico, para los intereses de los propietarios. A la luz de este informe, los activos logísticos europeos destacan especialmente por la fuerte demanda subyacente. La ciudad europea más resiliente en oficinas, logístico y retail es Ámsterdam. En España, Madrid también está en buena posición frente a otras ciudades por su mejor cobertura ante la inflación especialmente en oficinas y retail tradicional (centros y parques comerciales).
Indexación de rentas
La comparativa del informe de Savills está basada en la combinación de tres componentes para estimar el nivel de protección ante la inflación desde el punto de vista de los propietarios: duración típica de los contratos de alquiler, participación de contratos cuya variación de rentas está explícitamente ligada a un índice y tasa de disponibilidad en función de demanda subyacente y a tres años. En el análisis, Savills afirma que, en Europa en general se usa en lo contratos de alquiler de inmuebles la indexación de las rentas, lo que significa que el plazo medio de arrendamiento es menos importante debido a la variación automática de las rentas.
El interés por el sector logístico, que aglutina almacenes y reparto, se ha disparado durante la pandemia al calor del crecimiento exponencial de las ventas online durante el confinamiento. El interés por este negocio ha impactado de manera directa en la contratación de nuevo suelo batiendo récords de inversión. «Este año España ha sido el segundo país de la Unión Europea en cuanto a inversión en logística, sólo por detrás de Irlanda. La inversión hasta septiembre ha sido de 1.676 millones de euros, lo que supone un 157% más que en 2020», según adelantan fuentes de la patronal de logística UNO a THE OBJECTIVE.
Un sector en crecimiento y con buena cobertura ante la inflación para sus inversores, al igual que las oficinas ya que, pese al auge del teletrabajo, continúa dando rentabilidades positivas.
Perderán los contratos largos
El mercado londinense de oficinas no emplea la indexación, sino la periódica revisión de las rentas, habitualmente cada cinco años. A su vez, los mayores niveles de desocupación reducen el poder de fijación de precios de los propietarios, y los largos plazos de los contratos de arrendamiento también suponen una comparación negativa frente a otras capitales y grandes ciudades europeas. Esto unido al Brexit, podría generar un mayor éxodo de empresas, según los expertos consultados. Al hacer las revisiones cada cinco años, como sucede en general también en el mercado estadounidense, tal y como explican los expertos de Savills, los ingresos corren el riesgo de sufrir un periodo sostenido de inflación inesperada, y los contratos también suelen ser a largo plazo, en especial, los de oficinas.
Según la consultora, más allá de los principales sectores terciarios, el sector residencial puede también contar con una buena cobertura contra la inflación -siempre desde el punto de vista del propietario-. La indexación es, nuevamente, más común en Europa, y la combinación de contratos de arrendamiento más cortos (habitualmente de uno o dos años) y múltiples inquilinos, ofrecen frecuentes oportunidades para ajustar los alquileres acorde a la subida del IPC. En cuanto a la compraventa, la inflación está potenciando, según los expertos del sector consultado por este medio, la compra de vivienda de segunda mano como inversión refugio. En cuanto a la obra nueva, el encarecimiento de las materias primas y de algunos productos necesarios para la construcción sigue disparando el precio de la vivienda de obra nueva haciéndola menos atractiva para la inversión.
Por su parte, los hoteles arrendados, explican desde Savills, también pueden ofrecer una gran rentabilidad al propietario por la inflación gracias a los largos plazos de los contratos de arrendamiento (hasta 25 años), que tradicionalmente están vinculados a la inflación.
