El precio de los almacenes cae un 7% por la subida de los tipos tras el 'boom' de la pandemia
Los activos inmobiliarios del sector logístico han corregido sus valoraciones un 6,83% a causa de la situación macroeconómica
Almacén logístico de Amazon en Alcalá de Henares (Madrid). | Europa Press
El sector industrial logístico lleva desde hace años en el foco de los inversores. Pero fue durante la pandemia, con el auge del comercio electrónico aupado por las restricciones de movilidad, cuando se convirtió en verdadero ‘objeto de deseo’ del capital. El interés por el sector logístico, que aglutina almacenes y reparto, se disparó durante 2021 y los precios de estos inmuebles también reflejaron ese aumento de la demanda.
En 2021 España fue el segundo país de la Unión Europea en cuanto a inversión en logística, sólo por detrás de Irlanda. La inversión alcanzó los de 1.676 millones de euros, un 157% más que en 2020, según datos de la patronal. La tendencia siguió este camino hasta mediados del año pasado.
Corrección de las valoraciones
Las valoraciones de los activos inmobiliarios del sector logístico han registrado una corrección en 2022. Corrección que se fue especialmente acusada en la segunda mitad del año, en un ejercicio marcado por un contexto macroeconómico inestable, con la inflación disparada por la guerra en Ucrania y la subida de tipos, lo que ha propiciado un cambio de tendencia en el segundo semestre.
Así se desprende de los datos relativos al cuarto trimestre del informe Índice CBRE, desarrollado por el área de Valuation & Advisory Services de la consultora CBRE, analizados por THE OBJECTIVE. Este índice muestra la evolución de las valoraciones de los activos pertenecientes a sociedades cotizadas valoradas por CBRE y que son un reflejo de la realidad del sector. En el caso del sector logístico, hablamos de una cartera de aproximadamente 1300 millones de euros, 1,3 millones de metros cuadrados de superficie industrial.
Concretamente, según este índice, los activos inmobiliarios del sector logístico han tenido en el segundo semestre de 2022 una corrección en su valor del -6,83%. El ajuste interanual ha sido de -2,66%. «La corrección se ha dado especialmente en el segundo semestre, momento en el que se produjo un cambio de tendencia desde el repunte de las rentabilidades objetivo y subida de tipos, cuando veníamos de un primer semestre de comportamiento plano o positivo. En términos de rentabilidades, la situación macroeconómica ha provocado ajustes en todos los productos», destaca Fernando Fuente, Senior Director Valuation & Advisory Services de CBRE España.
Producto resiliente
Se trata de un producto inmobiliario que se ha mostrado «muy resiliente», señala Fuente a este diario. Fue a finales de 2021 cuando este sector ha ido revalorizándose y captando un fuerte interés por parte de los inversores. «Una revalorización constante que ha llegado al 30% acumulado, incluso el 35% en Madrid y 31% en Barcelona», añade. El punto de inflexión se produjo a mediados del año pasado.
En el sector industrial logístico ha habido «mucha transacción porque ha habido mucho interés, cuando esto ocurre es normal que se produzcan estos dientes de sierra», señala. En momentos en los que hay mucha demanda, el precio se dispara durante dos años pero ahora, con la situación macroeconómica, esos precios se han ajustado. No obstante, «el interés continúa», defiende el experto. De hecho, al margen de la corrección en los precios, por segundo año consecutivo el sector logístico registró año récord de demanda, cerrando 2022 con un total de 2.820.000 metros cuadrados de contratación logística, según los datos de CBRE.
El dinamismo del mercado ha llevado a que la tasa de disponibilidad continue bajando hasta el 6,76%, frente al 7,52% del año pasado. En términos de inversión, se registró la cifra más elevada de los últimos 10 años, con más de 2.300 millones de euros, un aumento del 7% respecto a 2021. Los expertos del sector consultado sostienen que esta tendencia se mantendrá en 2023, incrementándose los movimientos que no necesiten financiación mientas que el resto se mantengan en una posición de «wait and see».
Ralentización del e-commerce
El sector logístico vivió un crecimiento pronunciado durante la pandemia gracias al aumento abrupto del comercio online. Sin embargo, con la vuelta a la normalidad post-pandemia, las compras por internet se han ralentizado. De hecho, el año 2022 invirtió una tendencia que llevaba invariable desde hace más diez años, siendo el primer periodo en el que la venta física creció, en términos interanuales, por encima del e-commerce. En concreto, el crecimiento del canal digital ha sido del 11%, frente a un 13% de incremento del comercio tradicional, según el informe de tendencias inmobiliarias de Gesvalt.
Los expertos de Gesvalt interpretan esto como una nueva puesta en valor del comercio físico por parte de la sociedad y prevén que, en el próximo ejercicio y en los siguientes, los incrementos de ambos canales evolucionen en paralelo, manifestando realmente la consecución de la omnicanalidad por parte del sector retail.
