El sector privado ha construido el 83% de los pisos asequibles desde que gobierna Sánchez
Estas viviendas, con alguna protección pública y destinadas a clases medias, tuvieron su auge entre 1980 y 2010
Edificios de viviendas en construcción en Madrid. | Alberto Ortega (Europa Press)
El sector privado es el gran productor de vivienda asequible en España, ahora y en el pasado. Así se desprende de los datos del informe El problema de la vivienda sí tiene solución, realizado por la Asociación Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima). Concretamente, entre 1976 y 2022, el sector privado ha construido 3,27 millones de pisos con algún tipo de protección pública, el 85% del total de la que se ha puesto en marcha.
En las últimas semanas, y con las elecciones municipales y generales como telón de fondo, la vivienda se ha instalado en el foco del debate político. Pedro Sánchez se ha comprometido a construir 183.000 viviendas de alquiler asequibles en los próximos seis años. Desde Asprima consideran que estos anuncios son difíciles de cumplir tanto a nivel presupuestario como de gestión.
Esta cifra incluye las viviendas de Sareb, nuevas promociones y casas en suelos del Ministerio de Defensa. Sin embargo, lo cierto es que entre 2018 y 2022, mientras la iniciativa privada ha construido 32.572 viviendas asequibles, el sector público apenas ha ejecutado 7.060 unidades, lo que supone apenas el 17% del total.
Se necesitan más de 75.000 viviendas
A pesar de la construcción de estas viviendas, los datos de los promotores dejan en evidencia la infraproducción de pisos asequibles en los últimos años. Una situación que se agravó a partir de 2013. Ese año se produjo un fuerte desplome de la producción de vivienda asequible pasando de 53.000 unidades en 2012 a apenas 17.000. Un nivel del que, según los promotores, no hemos conseguido recuperarnos en la actualidad registrando una media en el periodo 2014-22 de 8.300 viviendas asequibles/año.
El sector hace referencia al hablar de vivienda asequible a los inmuebles con algún tipo de protección oficial destinados a rentas medias y jóvenes solventes. Desde Asprima lamentan que las políticas de vivienda en la actualidad están centradas exclusivamente en el incremento del parque público de vivienda destinada a las rentas mas desfavorecidas, abandonando el fomento de este tipo de producción de vivienda más asequible para las clases medias.
Este tipo de viviendas tuvieron su auge entre 1980 y 2010 cuando se construían de media cerca de 79.000 al año, lo que contrasta con las 9.200 viviendas protegidas terminadas a cierre de 2022. Por ello, Asprima considera que es necesario recuperar los niveles de producción de vivienda asequible de mas de 75.000 viviendas anuales. Para lograrlo, abogan por un Pacto Nacional de Vivienda con una estrategia a largo plazo.
Suelo y flexibilidad
La principal propuesta de los promotores para hacer posible esa reactivación de la construcción de vivienda asequible pasa por el suelo. «Es el principal cuello de botella», asegura Carolina Roca, presidenta de los promotores madrileño. Roca considera que es «muy difícil atraer inversión cuando los tiempos de maduración de los proyectos urbanísticos se extienden 20 años». En este sentido, pide hacer las leyes más posibilistas, menos encorsetadas, más flexibles y, sobre todo, más sencillas, para evitar
la judicialización del urbanismo.
En el corto plazo, los promotores también abogan por un cambio de mentalidad en la Administración, para que se coloque al lado del promotor -y no enfrente- a la hora de impulsar desarrollos urbanísticos. «Desvincular la palabra especulación del desarrollo del suelo», añade.
Por otro lado, los promotores consideran crucial que los precios máximos de venta se actualicen e incrementen en consonancia con los costes de construcción. Esto haría, según Asprima, que las promociones de vivienda protegida fuesen viables y se aumentase el volumen construido. Además, consideran que esta actualización de los precios máximos de venta de las VPO debería ser anual y automática para evitar que se queden durante años congelados frenando así la producción.
Déficit de obra nueva
El año 2022 cerró con 108.895 visados de obra, según los últimos datos publicados por el Ministerio de Transportes Movilidad y Agenda Urbana. Una cifra similar a la de 2021, pero aún por debajo de los datos que, según el consenso del sector, son necesarios para casar la oferta con la demanda. Un dato que se observa cruzando las cifras del INE de creación de hogares y el número de visados anuales, tal y como hemos publicado en THE OBJECTIVE.
Según estos datos, sólo en 2022 se produjo un déficit de 120.000 viviendas. Un cuarto de millón en lo que llevamos de ciclo. «Es decir, en los últimos siete años hemos presionado a la oferta de segunda mano con 250.000 familias que requerían una vivienda que no se ha construido, lo que lógicamente ha tenido su traslación en términos de precios y, por tanto, de accesibilidad», según Asprima.
Con estos mimbres, los datos a futuro no dan lugar al optimismo. Según las previsiones de la Asociación de Empresas Constructoras y Concesionarias de Infraestructuras (Seopan) la obra nueva apenas crecerá un 0,3% este año a causa de la incertidumbre económica. La coyuntura financiera de elevados tipos de interés y la incertidumbre económica ha frenado los nuevos desarrollos urbanísticos de obra nueva, manteniéndose apenas la producción por la cartera contratada en 2022 y 2021, según explican fuentes del sector.
