El Banco de España alerta de que el 48% de los que viven de alquiler está en riesgo de pobreza

Aunque tenemos el porcentaje de tenencia en propiedad más alto de Europa, lo cierto es que ya hace años que hemos alcanzado el máximo esplendor como país de propietarios. El Banco de España aprecia en su último informe anual una especial vulnerabilidad en las condiciones de acceso a la vivienda. Algo que, según el regulador, se ha endurecido en los últimos años, tanto en la vivienda en propiedad como en la de alquiler.

El organismo que lidera Pablo Hernández de Cos considera que los desarrollos en el mercado de la vivienda tienen una incidencia muy marcada en los niveles de desigualdad y de vulnerabilidad. Así, por ejemplo, existe evidencia de que un elevado porcentaje de vivienda en propiedad tiende a reducir la desigualdad de la riqueza. Por tanto, la reducción en el porcentaje de propietarios de vivienda desde 2014 habría contribuido a un aumento de la desigualdad. Según sus datos, en 2021 el 48,9% de los españoles que residían en viviendas de alquiler estaban en riesgo de pobreza o de exclusión social y el 40,9% de ellos dedicaban más del 40% de su renta disponible a vivienda.

 «Está comprobado que la propiedad genera riqueza. En nuestro país ha sido una de las formas por las cuales los españoles han creado patrimonio, lo que produce bienestar y capital en la sociedad», explica a María Martos, directora de estudios de Fotocasa a THE OBJECTIVE. De hecho, añade la experta, los propietarios en España «tienen un patrimonio 33 veces superior al de los alquilados».

Reducción de la propiedad

El informe del regulador alude a los últimos datos disponibles de la European Household Finance and Consumption Survey que muestran que, en 2017, España presentaba un nivel de desigualdad de la riqueza moderado en una comparativa internacional. Esto era consecuencia de que la tenencia de activos reales -especialmente, de la vivienda principal- en nuestro país era más generalizada que en otras economías europeas. Sin embargo, desde 2014 el porcentaje de hogares en propiedad se ha reducido de manera acusada, sobre todo entre los jóvenes. Esto habría contribuido a un aumento en la desigualdad de la riqueza en nuestro país durante los últimos años.

A finales de 2013, residía en España en régimen de arrendamiento un 22,3% de la población, según datos de la Oficina de Estadística Europea (Eurostat). En 2007, justo antes de que estallara la crisis inmobiliaria, ese mismo porcentaje era del 19,4%. Siguiendo con los datos de Eurostat, el porcentaje de la población española que residía en una vivienda en propiedad en 2021 era del 75,8%, es decir, el 24,2% vivía de alquiler.

En resumen, podemos adivinar que en este momento,  «entre el 22 y el 24% de la población en España vive en alquiler, y esos porcentajes varían considerablemente si hablamos de ciudades como Madrid, Barcelona o Valencia, donde esos porcentajes pueden incluso llegar al 30%, frente a ciudades como Lugo, Zamora o Valladolid, con cifras muy por debajo de la media», analiza José Ramón Zurdo, director general de la Agencia Negociadora del Alquiler.

«La tendencia va cambiando y vamos perdiendo cada vez más propietarios. En tan solo 4 años el porcentaje de tenencia en propiedad ha disminuido en 8 puntos porcentuales», explica la experta de Fotocasa. Es decir, el alquiler va ganando cada vez más terreno a la compra de vivienda. Sin embargo, Martos recuerda que es importante destacar que estos últimos años de boom de compraventas, entre 2021 y 2022, hemos recuperado 3 puntos porcentuales. «Pero parece que esta demanda no se va a mantener en el tiempo por el endurecimiento de las condiciones de financiación, por lo que tras este pico de acceso a la propiedad, volverá el arrendamiento de nuevo a ir cogiendo protagonismo», vaticina.

Crisis de oferta

El mercado de alquiler, especialmente la accesibilidad a la vivienda de alquiler y mas en particular entre las generaciones mas jóvenes, es uno de los «retos principales del sector inmobiliario», recuerda Ferran Font, director de estudios de pisos.com. En declaraciones a este diario, el experto del portal inmobiliario, cree que no hay un único factor que explique esa dificultad actual en el acceso a la vivienda. Sin embargo, una de las principales causas responde a «la desigualdad o al desequilibrio existente entre oferta y demanda».

«Vemos, por un lado, una oferta cada vez mas reducida», entre otras cosas por las medidas políticas en materia de vivienda que hacen que se vaya «reduciendo el parque de vivienda disponible». Estas viviendas, tal y como hemos contado en THE OBJECTIVE, están dirigiéndose a la venta, hacia el alquiler temporal o hacia el turístico. El resumen es un «parque de vivienda en alquiler cada vez mas reducido y caro».

A estos datos podemos sumarle que España, según refleja el Boletín Especial Vivienda Social elaborado por el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, cuenta con un parque social de viviendas en alquiler que representa tan solo el 2,5% del parque total de viviendas que hay en alquiler. «Este porcentaje está seis puntos por debajo de la media de los países de la Unión Europea situada en el 9,3%», recuerda José Ramon Zurdo.

El director de la Agencia Negociadora del Alquiler considera que el análisis del regulador es correcto y «denota la falta de una política social de viviendas pública, seria y responsable, por parte de la Administración central, que pueda, desde lo público, atajar parte de este problema de acceso a la vivienda a la población más vulnerable y no trasladar ese problema al mercado, es decir, a los arrendadores». Por otro lado, estima que la nueva ley de vivienda va a empeorar aún más los datos que expone el Banco de España.

Demanda empobrecida

Por otro lado, a la falta de oferta y el encarecimiento de la misma, hay que unir una demanda con un poder adquisitivo cada vez menor, según los expertos. «Tenemos una demanda que va perdiendo cada vez mas capacidad de pago con respecto al alquiler», asegura Font. Durante la pandemia, los precios del alquiler se relajaron ligeramente debido a un aumento de oferta por el trasvase del alquiler turístico al tradicional.

Pero con el fin de la covid y la vuelta del turismo, esta situación se ha revertido. «Ahora vuelve a subir cerca de un 20%, y en los años anteriores al covid también lo hizo», recuerda. Además, la demanda tiene tendencia a la concentración en las principales ciudades, lo que incrementa aún más los precios. A las generaciones mas jóvenes —que son la demanda natural de alquiler—, hay que añadir los nómadas digitales fruto del teletrabajo, los trabajadores internacionales y las familias que no pueden acceder al mercado de compra.

Por otro lado, añade Font, la capacidad de ahorro va perdiendo riqueza en relación al alquiler. «Tengamos en cuenta que hace 10 años el ingreso medio estaba en 25.900 euros. Actualmente está en torno a 28.160, ha aumentado un 3% en el último año, pero la vivienda en alquiler en estas grandes capitales ha aumentado un 20%. Esa descompensación es evidente y al final, todo se resume en ese desequilibrio», asegura. En conclusión, ante una oferta cada vez menor y mas cara hay una demanda que va en aumento y que cada vez tiene menos capacidad económica.