San Sebastián y Marbella, únicas ciudades en las que puede ser mejor alquilar que comprar

El mercado de la vivienda está cada vez más tensionado, tanto en alquiler como en compra. Una situación que hace que alquilar no sea una opción interesante prácticamente en ningún lugar de España. Solo en San Sebastián y Marbella, donde las cuotas superan con creces el precio del alquiler, puede ser una posibilidad a valorar, según los expertos consultados. Una situación que contrasta con lo que ocurría hace unos años. Y es que aunque España siempre ha sido un país eminentemente de propietarios, alquilar era una opción atractiva en algunas ciudades y para un periodo corto de tiempo hace algo más de una década.

Durante 2010 aún estaban presentes los efectos de la crisis económica y financiera. España se encontraba en una situación tan complicada que estuvo al borde del rescate internacional. En esa época, con el euríbor disparado, la principal preocupación era cómo iba a evolucionar el euríbor y cuánto iba a subir la cuota de la hipoteca. «Siempre hay años malos para comprar, pero la mayoría suelen ser buenos. Si compraste entre 2005 y 2008, posiblemente fue un problema porque después los precios bajaron, los alquileres también, pero las cuotas hipotecarias se dispararon», recuerda Germán Pérez Barrio, presidente de UVE Valoraciones en conversación con THE OBJECTIVE.

Posteriormente, a partir de 2010, fueron los años en los que se incrementaron de manera exponencial los desahucios con la problemática que suponía seguir debiendo dinero al banco, pese a haber entregado la vivienda. Una situación que incrementó los alquileres que, aunque no tenían precios excesivamente competitivos, sí garantizaban cierta estabilidad. Sin embargo, la situación inmobiliaria ha dado un giro de 180 grados desde entonces. Las cuotas de las hipotecas se han mantenido más o menos estables durante la última década, mientras que las rentas se han encarecido más de un 40%.

Esta situación hace que, en este momento, solamente en San Sebastián, Marbella, Cádiz y Palma de Mallorca las cuotas superan a los alquileres, aunque se debe tener en cuenta que el equilibrio entre comprar y alquilar se alcanza cuando las cuotas son un 35% superiores a los alquileres. Por ello, «solo en San Sebastián y Marbella tienen un desfase suficiente entre alquileres e hipoteca que te hace interesante plantear vivir de alquiler», según Pérez Barrio. No obstante, el experto destaca una conclusión clara: salvo que la permanencia en una ciudad sea temporal, interesa más comprar que alquilar en prácticamente todos los casos.

En el caso de San Sebastián, la cuota de una vivienda media es de 22,13 euros, mientras que el alquiler está a 18 euros, para la misma vivienda. «Las cuotas están un 23% por encima, aunque la comparación es muy complicada y depende de los flujos de caja que vayas a tener durante 25 años, la duración habitual en una hipoteca», añade. En el caso de Marbella, la diferencia entre ambos es de un 12%. En el caso de Cádiz y Palma de Mallorca la diferencia es de apenas el 1%. Al margen de esto, hay que tener en cuenta que «los alquileres son crecientes y las cuotas tienden a ser estables a largo plazo».

Según el análisis de los principales municipios realizado por esta tasadora, el número de municipios en los que el alquiler supera o iguala los 11 €/m² ha pasado de 12 a 34 en un solo año, lo que evidencia la presión al alza sobre el mercado de arrendamientos particularmente en Barcelona, Madrid y Málaga. Una cuestión que, tal y como contamos en este diario, está provocando el desvío del alquiler hacia la compra y disparando aún más los precios también en este mercado. Una tormenta perfecta que el consenso del sector, y ahora también de las administraciones, concluye en la escasez de oferta.

Zonas más caras

De hecho, Madrid, San Sebastián y Santa Eulària des Riu (en la isla de Ibiza) concentran los diez barrios más caros para comprar vivienda. Solo la capital española cuenta con siete de ellos a nivel nacional, que son Recoletos, Castellana, Jerónimos (estos primeros tres, por encima de los 10.000 euros por metro cuadrado), Lista, Goya, Ibiza, y Almagro. A continuación, se encuentra la localidad de Santa Eulària des Riu (en Ibiza, Islas Baleares), con un precio de venta medio cercano a los 9.500 €/m2.

Ya por debajo de los 9.000 €/m2, cierran el Top 10 los barrios de Área Romántica (en San Sebastián), y Trafalgar (también en Madrid capital), según un análisis reciente elaborado por el portal inmobiliario Fotocasa. Por otro lado, entre los lugares que más han visto incrementar su precio en el último año destaca también Marbella. «La combinación de dinamismo económico, calidad de vida y atractivo turístico ejerce de foco de atracción para las rentas más altas a nivel nacional e internacional, algo que deriva en una fuerte demanda de potenciales compradores con un alto poder adquisitivo», explica María Matos, directora de Estudios y portavoz del portal inmobiliario.