El fantasma de las casas vacías
«Nos preocupamos mucho por la existencia de casas vacías pero muy poco por animar a sus propietarios a ocuparlas»
El fantasma de las casas vacías. | Europa Press
No hay más que leer algunos programas electorales para comprobar lo mucho que apreciamos las soluciones mágicas. Ante la escasez y encarecimiento de las viviendas y los alquileres, muchos imaginan que existen muchas viviendas vacías, que son habitables, que están ubicadas en buenos sitios y que es fácil ponerlas en el mercado. La ley «por el derecho a la vivienda» promulgada hace pocos meses por el Gobierno del Sr. Sánchez autoriza a los ayuntamientos a aplicar un recargo de hasta el 150% en el impuesto de bienes inmuebles (IBI) a las viviendas que permanezcan vacías más de dos años, y el programa electoral del PSOE, como el de Sumar, promete «movilizar las viviendas vacías y destinarlas a uso social».
Lógico que hayan despertado interés los datos sobre viviendas vacías del censo de viviendas del Instituto Nacional de Estadística, que considera vacías todas las que no disponen de electricidad o que, de acuerdo con el registro de sus comercializadores, han consumido menos electricidad que una vivienda promedio del mismo municipio que hubiera sido habitada durante 15 días.
Este cambio metodológico es muy oportuno y se ajusta a las preocupaciones del último legislador. ¿Por qué toma el consumo eléctrico como condición? ¿Qué sucede con la autogeneración? ¿Por qué establece el umbral en 15 y no en 7, 21 ó 30 días? ¿Cómo considera el hecho de que quien usa una vivienda como alojamiento de paso (como hacen muchos profesionales desplazados) suele consumir poca electricidad durante su estancia?
Bajo sus supuestos, el INE estima que el 14,41% de las viviendas permanecen vacías. Asimismo, que un 3,55% adicional presenta «muy bajo consumo», que el INE sitúa entre ese umbral mínimo y 250 kWh al año, atribuyéndoles una ocupación promedio de un mes al año. Por último, que un 9,44% son «de uso esporádico», con un consumo promedio entre 251 y 759 kWh que, según el INE, correspondería teóricamente a que están ocupadas entre uno y tres meses al año.
Estos promedios nacionales no se separan mucho de las cifras de otros países de la OECD, entre los cuales España se sitúa algo por debajo en el ámbito rural y un poco por encima en el urbano, pero esas diferencias esconden grandes variaciones. El porcentaje varía entre un 38,3% promedio para los municipios de menos de 100 personas y 3,6% para los de más de 250.000. La mayoría de las viviendas vacías se sitúan en municipios pequeños, sobre todo en áreas rurales, a menudo despobladas, como refleja el mapa que acompaña esta tribuna: en los municipios gallegos de Mos (Pontevedra) y Monforte de Lemos (Lugo) más del 40% de las viviendas están vacías, mientras que los madrileños Majadahonda y Pinto cuentan ambos con un exiguo 2,7%.
Por otro lado, como era de esperar, la mayoría de las viviendas de uso esporádico (uno a tres meses) se ubica en destinos vacacionales, tanto de costa como de interior, como ilustra el que entre municipios mayores de 2.000 habitantes el ranking esté encabezado por Noja (Cantabria), con un 47,7% de viviendas de uso esporádico, y Benasque (Huesca) con un 34,5%.
La proporción de viviendas vacías también varía mucho; incluso en las ciudades con más de 200.000 habitantes, desde el 3,1% de Móstoles al 17,3% de Santa Cruz de Tenerife, cerca del 15% al que se aproximan Vigo y La Coruña.
Lógicamente, abunda más la vivienda vacía allí donde hay menos demanda o esta es estacional, lo que debe servir para relativizar el supuesto «problema». Todos los recursos están parados durante un tiempo, mientras se mueven de un uso a otro. Mover recursos entre usos y usuarios es costoso y requiere tiempo (compraventas, obras, alquilar, etc.). Incluso en las ciudades, un cierto porcentaje de vivienda es lógico que esté vacía, como una fricción más en la movilidad de recursos. Lo que interesa a todos es que ese tiempo sea mínimo. Por desgracia, en España muchos factores tienden a dificultar la movilidad, incluso en las ciudades con mayor demanda.
La diferencia más notable se observa entre Madrid y Barcelona. De acuerdo con el criterio del INE, en Madrid permanecen vacías un 6,34% de las viviendas, mientras que en Barcelona esa cifra alcanza el 9,33% (las diferencias son pequeñas en los demás usos). Ambas ciudades padecen escasez de vivienda y alquileres altos; pero dos factores diferenciales de Barcelona ayudan a explicar esa diferencia.
Por un lado el impuesto de transmisiones patrimoniales de Cataluña (ITP) es del 10 -11%, frente al 6% de Madrid, y esos cuatro o cinco puntos de diferencia desaniman adicionalmente las compraventas en Barcelona. La causalidad es siempre discutible, pero es llamativo que en 2019, la rotación del parque de viviendas de Barcelona (el cociente entre el número de transacciones y el stock de viviendas) fuera muy inferior, un 71%, de la de Madrid, y que, además, hubiera caído 15 puntos desde 2016. En Madrid, una vivienda se vende en promedio cada 32,5 años; en Barcelona, cada 46. Esa mayor rotación madrileña compensa aproximadamente hasta el 87% de la menor recaudación asociada a su menor tipo de ITP. El abultado tipo del ITP catalán no parece tener fines recaudatorios sino quizá identitarios: tal vez sea un factor más para los regresivos esfuerzos de tribalizar Cataluña.
«Nuestras leyes desaniman cada vez más el poner casas en alquiler debido a las restricciones contractuales y los crecientes riesgos de impago y congelación de rentas»
Una Cataluña que, por añadidura, ha sido pionera en dificultar el alquiler, mediante la ley autonómica que pretendía regular las rentas o la reciente decisión de su Ayuntamiento de declararse «zona tensionada». Es lógico que más propietarios de Barcelona que de Madrid hayan optado por mantenerlas vacías en vez de alquilarlas. Y no es un problema sólo de las grandes capitales. Es general. Nuestra fiscalidad anima a no mover los recursos, al gravar mucho las transmisiones (ITP y plusvalías, en gran parte nominales) y poco la tenencia (IBI). Además, nuestras leyes desaniman cada vez más el poner casas en alquiler debido a las restricciones contractuales y los crecientes riesgos de impago y congelación de rentas. Es lógico que mucho propietario mantenga sus viviendas vacías y las done o espere a dejarlas en herencia a sus hijos. No estamos en el Antiguo Régimen, pero nuestra fiscalidad incentiva una nueva «amortización» de los inmuebles en el seno de las familias, las nuevas «manos muertas», con una psicología encadenada a emociones aún más primitivas.
En ese contexto, poner recargos en el IBI parece razonable pero es poco más que una excusa, sólo útil, si acaso, para sus organizadores. Merece la pena observar lo ocurrido con la Ley Foral 28/ 2018 de 26 de diciembre sobre el derecho subjetivo a la Vivienda en Navarra. Tras detectar y contabilizar la vivienda vacías, de las que excluía las segundas residencias, y desarrollar todo un proceso burocrático que incluyó comunicaciones previas, alegaciones, resolución provisional, recursos de alzada y resolución definitiva, la administración creyó detectar 2.788 viviendas vacías de las que terminó declarando vacías 1.206, muchas menos que las 7.296 viviendas vacías que estima el INE en cinco municipios navarros en los que la administración de esa comunidad sólo ha inscrito como tales 910, un mísero 12,5 %.
Esta experiencia navarra muestra que estos procesos son costosos y que al final se registran pocas viviendas vacías. Eso sin considerar que induce conductas evasoras ineficientes. Por ejemplo, si se aplicase el criterio del INE, algunos propietarios empezarían a hacer números para saber si les compensa pagar el recargo del IBI o consumir más electricidad.
No parece el camino más sensato. En última instancia porque la utilidad social de mantener una vivienda vacía o poco ocupada es subjetiva y la administración pública no sabe inferir esa utilidad. Por eso no nos metemos a castigar a quien mantiene su coche aparcado sin apenas utilizarlo: a saber qué utilidad le proporciona, por ejemplo, como opción. De modo similar, para muchas personas quizá tiene utilidad mantener abierta una vivienda familiar que sólo visita unos días al año.
Piense también en la incoherencia de gravar una vivienda vacía pero no una vivienda infrautilizada. Las leyes han de ser simples y aplicarse a todos por igual, sin que el legislador entre a discriminar qué tipos de utilidades privadas le merecen más o menos respeto.
Lo insensato es la desproporción general entre gravámenes por tenencia (IBI) y transmisión (ITP y plusvalías), y eso es lo que debemos corregir, reduciendo el ITP y eliminando el gravamen a plusvalías ficticias, no modulando caprichosamente los recargos.
Caprichosamente, porque el mayor derroche de recursos no está en las viviendas vacías sino en las infrautilizadas. Lo apunta bien un dato del propio Censo cuando observa un aumento importante del porcentaje de familias con una o dos personas, muchas de las cuales siguen viviendo en domicilios grandes, pensados para familias mucho mayores. Sin embargo, nuestra fiscalidad nos desanima a cambiar de domicilio al reducirse el tamaño de la unidad familiar. Ese sí es un problema fácil de arreglar, y resolverlo no requiere nuevas burocracias.
