La vivienda como ejemplo de cuando se deja de invertir
«De ser el sector protagonista del crecimiento de la economía española, el inmobiliario ha pasado a ser denostado y demonizado»
Ilustración sobre los precios de la vivienda | Alejandra Svriz
La crisis financiera global de 2008 tuvo un impacto devastador en el mercado de la vivienda residencial en España. Esta crisis, junto con una serie de factores económicos, políticos y sociales, ha influido significativamente en la disponibilidad y el precio de la vivienda en este momento. Ayer en estas mismas páginas el profesor Arruñada describía algunos elementos capitales que definen el problema de la vivienda, especialmente la inseguridad jurídica o la carga fiscal.
Ampliando un poco más el foco de los posibles factores clave que han moldeado la trayectoria del mercado inmobiliario, quizá el elemento más interesante es la quiebra que supuso el impacto de la crisis financiera de 2007. De ser el sector protagonista del crecimiento de la economía española y el principal factor de riqueza para la sociedad a ser denostado y demonizado tras su caída hasta prácticamente nuestros días. El estigma ha ido hasta tal punto que la inversión en vivienda en términos reales se desplomó un 51% entre el máximo de 2007 y el mínimo de 2013 (en términos de Contabilidad Nacional). Y a pesar de que entre este mínimo y el nivel prepandemia la inversión se recuperó un 55% en términos reales, sigue siendo insuficiente y es uno de los sectores de actividad que no han recuperado los niveles previos a marzo de 2020.
Antes de 2008, España experimentó un auge inmobiliario impulsado por la facilidad de acceso al crédito y una fuerte demanda de viviendas. Sin embargo, la crisis financiera mundial desató una burbuja inmobiliaria que desembocó en una severa recesión económica en cuanto el ritmo inversor se frenó y empezaron a aparecer los primeros problemas de solvencia financiera. El precio de la vivienda cayó drásticamente y la construcción se detuvo casi por completo, llevando a una sobreoferta de viviendas y una reducción significativa en la demanda. La tasa de desempleo se disparó, especialmente en el sector de la construcción, lo que agravó la situación económica de muchas familias y redujo aún más su capacidad para adquirir viviendas.
A partir de 2014, la economía española comenzó a mostrar signos de recuperación. Las reformas económicas y laborales, junto con una mejora en el entorno económico global, ayudaron a estabilizar el mercado de la vivienda. La demanda de viviendas comenzó a recuperarse, aunque a un ritmo más lento y con características diferentes a las observadas antes de la crisis. El mercado de alquiler ganó protagonismo, especialmente en las grandes ciudades como Madrid y Barcelona, debido a la dificultad de acceso al crédito hipotecario para muchas familias y jóvenes. Así ha llegado hasta nuestros días, pero con una necesidad cada vez más acuciante por las siguientes cuestiones.
En primer lugar, los cambios demográficos han jugado un papel crucial en la evolución del mercado residencial. El envejecimiento de la población y la reducción en el tamaño de los hogares han aumentado la demanda de viviendas más pequeñas y accesibles. Además, la migración interna hacia las grandes ciudades ha exacerbado la presión sobre el mercado inmobiliario urbano, incrementando los precios y la demanda de alquileres.
En segundo lugar, las consecuencias de largo radio de la crisis de 2007 también provocaron un cambio en las preferencias de los consumidores, quienes empezaron a valorar más la flexibilidad y la movilidad que ofrece el alquiler frente a la compra de una vivienda. Este cambio ha sido especialmente notable entre los jóvenes, quienes enfrentan mayores dificultades para acceder a la propiedad debido a la precariedad laboral y los bajos salarios.
En tercer lugar, el Gobierno ha implementado diversas políticas para abordar los desafíos del mercado de la vivienda. Estas incluyen incentivos para la compra de viviendas como el aval público, subvenciones para el alquiler y programas de construcción de vivienda social. Sin embargo, la efectividad de estas políticas no ha ido en la buena dirección, en parte debido a la burocracia y la falta de coordinación entre las distintas administraciones locales, autonómicas y nacionales. Pero también en parte por no estar bien orientadas desde su base. En su gran mayoría son políticas cuyas consecuencias son procíclicas.
Una de las medidas más destacadas ha sido la regulación del alquiler, con el objetivo de proteger a los inquilinos de los incrementos abusivos en los precios. La Ley de Arrendamientos Urbanos ha sido modificada para aumentar la duración mínima de los contratos de alquiler y limitar los incrementos de renta anuales. Ambas cosas han desembocado en subidas relevantes tanto del alquiler como erigir unas formidables barreras a la entrada para los jóvenes que alquilan su primera vivienda.
En cuarto lugar, el turismo y la inversión extranjera han tenido un impacto significativo en el mercado de la vivienda en España, especialmente en las zonas costeras y las grandes ciudades. La popularidad de España como destino turístico ha impulsado la demanda de viviendas para uso vacacional y alquiler a corto plazo, lo que ha contribuido al aumento de los precios en ciertas áreas.
La inversión extranjera en bienes raíces también ha sido un factor clave, con compradores internacionales adquiriendo propiedades tanto para uso propio como para inversión. Sin embargo, este fenómeno ha generado tensiones, ya que el aumento de los alquileres turísticos y las compras por parte de extranjeros podrían haber reducido la disponibilidad de viviendas para los residentes locales, exacerbando la crisis de la vivienda en áreas urbanas y turísticas concretas. Pero este es un extremo que aún no se conoce con profundidad. De hecho, la poca evidencia empírica y estudios disponibles parecen apuntar a lo contrario.
Estamos viviendo las consecuencias de cuando se deja de invertir en un sector, con muchas familias luchando para encontrar vivienda
En definitiva, estamos viviendo las consecuencias de cuando se deja de invertir en un sector. La accesibilidad sigue siendo un problema crítico, con muchas familias y jóvenes luchando para encontrar viviendas asequibles. La pandemia de Covid añadió una capa de complejidad, inicialmente disminuyendo la demanda de viviendas urbanas mientras aumentaba el interés por las propiedades en áreas rurales y suburbanas. Sin embargo, la recuperación económica postpandemia ha reactivado la demanda en las ciudades, revitalizando la presión sobre los precios y la disponibilidad.
En términos de perspectivas futuras, se espera que el mercado de la vivienda en España continúe mostrando problemas significativos ante los cambios demográficos, económicos y sociales. La sostenibilidad y la eficiencia energética se están convirtiendo en consideraciones importantes para los compradores y arrendadores, lo que podría influir en el desarrollo y la renovación de viviendas. Además, la digitalización y las tecnologías emergentes están comenzando a transformar la manera en que se compra, vende y alquila vivienda. Demasiados impacto de macrotendencias sin tener muy claro lo básico: en un país con una disponibilidad enorme de suelo sin valor ecológico, agrícola o forestal, no debería existir escasez de vivienda.
