¿Las viviendas turísticas benefician o perjudican a los destinos?

Desde hace unos meses estamos observando cómo muchas comunidades autónomas están revisando sus regulaciones con relación a las viviendas turísticas. Dos a mi entender son los factores que están dando lugar a este afán regulatorio; por un lado, el gran crecimiento de esta modalidad de alojamiento turístico y su impacto; y, por otro, la problemática generalizada por la falta de vivienda.

Las viviendas turísticas son una modalidad de alojamiento con un público muy concreto. Familias con niños que por comodidad prefieren alojarse en una vivienda y estar todos juntos en un solo ambiente. Personas de todas las edades, que no quieren estar sujetas a los horarios y restricciones de otras modalidades de alojamiento, y que quieren vivir la ciudad como sus residentes, relacionándose con su entorno, comprando en sus comercios de proximidad y disfrutando de una estancia más libre y distendida. Seguramente muchos de ustedes habrán alquilado alguna vez una vivienda para pasar unas vacaciones o para asistir a una feria o encuentro profesional y compartirán alguna de las ventajas indicadas.  

Todo lo que se manifiesta reiteradamente es que las viviendas turísticas son una forma de alojamiento reciente, aunque la realidad es que es una de las modalidades de alojamiento más antiguas. Se inició en el litoral, pequeños pueblos de pescadores que alquilaban su casa a extranjeros que venían de visita. El alquiler turístico, por tanto, ha existido siempre. El fenómeno que sí es más reciente es el alquiler de viviendas turísticas en ciudades. Un fenómeno creciente que ha alterado el sistema de oferta de las ciudades, con la irrupción de Airbnb, una empresa fundada el 2007 y que rápidamente accedió al mercado internacional de casas particulares como modalidad de alojamiento asociada a la economía colaborativa. Hoy, la realidad es que es una actividad económica lucrativa que reporta cuantiosos beneficios.

La comercialización de alojamientos turísticos a través de plataformas digitales ha permitido incrementar la oferta de alojamiento aportando numerosas ventajas: en primer lugar, la reducción de los costes de búsqueda de los usuarios, por la posibilidad de consultar y comparar online las características de los alojamientos. En segundo lugar, la reducción de los costes de transacción, al incorporar sistemas de pago electrónicos que permiten una trazabilidad y mayor transparencia de las transacciones económicas. En tercer lugar, las plataformas reducen significativamente los problemas de información asimétrica tradicionales del mercado de alojamiento turístico mediante los mecanismos de reputación que incorporan, proporcionando a los usuarios información del alojamiento y de cómo ha sido valorado este por otros usuarios. 

La oferta de viviendas de uso turístico ha supuesto su consolidación como alternativa de alojamiento temporal a los establecimientos tradicionales (hoteles, hostales, apartamentos turísticos…). Esto ha conllevado efectos positivos en términos de precios, variedad, calidad, flexibilidad e innovación en los alojamientos turísticos.

La entrada de nuevos actores en el mercado genera efectos pro competitivos por el incremento de la cantidad y variedad de la oferta. A su vez el aumento de la oferta de alojamiento turístico asociado a la entrada de viviendas de uso turístico provoca una reducción en el precio medio del mercado, no solo por el menor precio medio de las viviendas turísticas respecto a los alojamientos tradicionales sino por el efecto que una mayor competencia tiene sobre los precios de hoteles y apartamentos, lo que favorece la accesibilidad para algunos usuarios que, de otra forma, no viajarían por no poder costearse un alojamiento de mayor precio. De la misma forma, una mayor competencia en el mercado incentiva la mejora de la calidad ofertada.

Asimismo, la entrada de viviendas de uso turístico en el mercado aumenta la flexibilidad de la oferta de alojamiento, que tradicionalmente se ha caracterizado por ser de capacidad fija, algo rígida a corto plazo. En ocasiones, esta rigidez da lugar a problemas de ajuste debido a la estacionalidad y a la variabilidad de la demanda. Esto hace que el precio en periodos de punta sea elevado para ajustar la demanda a la oferta (rígida) de alojamiento y que sea bajo en periodos de baja demanda. Las viviendas de uso turístico, como manifiesta la CNMC, aportan capacidad de alojamiento en periodos en los que la demanda es elevada, contribuyendo a paliar la rigidez de la oferta tradicional y reduciendo el precio medio del alojamiento y, además, la mayor flexibilidad de estas viviendas les facilita retirar capacidad de alojamiento en periodos de baja demanda, lo que contribuye a suavizar las diferencias de precios existentes entre los periodos de alta y baja demanda.

No podemos eludir el hecho de que las viviendas turísticas favorecen la generación de rentas a favor de particulares, permitiéndoles beneficiarse de los ingresos del incremento del turismo. Particulares que en su mayoría son pequeños propietarios -en Cataluña el 86% de los propietarios comercializan únicamente una sola vivienda– que a través del alquiler son partícipes de la riqueza que el turismo deja en el destino.  

Por último, es pertinente recordar los beneficios de la entrada de las viviendas turísticas en la economía, entre los que destacan la promoción del turismo por el aumento en el número de visitantes, la renovación de barrios del centro de las ciudades por la adecuación y mantenimiento de las viviendas para poder ser ofrecidas para uso turístico y el efecto positivo en el comercio local.

Es cierto que, junto a estos efectos positivos, se han destacado algunos posibles efectos negativos derivados del incremento de la oferta de viviendas turísticas. Podríamos señalar como externalidades negativas las generadas por el aumento del turismo, que dan lugar a ruidos, congestión, o consumo de recursos medioambientales. Sin embargo, estas externalidades no son exclusivas de las viviendas turísticas, ya que se producen por cualquier turista, independientemente del modo de alojamiento en el que se hospede. Por otro lado, estarían las externalidades que afectan a los habitantes del inmueble en el que se ubica la vivienda turística, como consecuencia de un mayor uso de algunos recursos comunes de la comunidad de propietarios por parte de los usuarios de viviendas turísticas, o las molestias por ruido de estos a aquellos. En estos casos tampoco sería exclusivo de las viviendas turísticas, pudiendo ser causados por residentes de las viviendas o clientes de negocios ubicados en pisos del mismo inmueble. 

En definitiva, podríamos concluir que las viviendas turísticas aportan grandes beneficios: amplían la oferta de alojamiento, su diversidad, incrementan las posibilidades de elección de los usuarios, contribuyen a una reducción del precio medio, posibilitando el acceso a muchos usuarios que de otra manera no viajarían, y contribuyen a un consumo local de proximidad.

Respecto al impacto de esta modalidad de alojamiento sobre el precio de la vivienda, ya sea alquiler o compra, en zonas concretas de las ciudades, no existe hoy en día evidencia concluyente. Si bien se ha registrado un aumento generalizado de los precios de la vivienda en España en los últimos años, ello se debe a una multiplicidad de factores económicos, entre los que cabría incluir el uso turístico, pero es difícil establecer en qué medida han contribuido cada uno de esos factores.  Por consiguiente, no existe evidencia de una relación directa y exclusiva entre la oferta de viviendas turísticas y el precio de las viviendas.

Un claro ejemplo lo tenemos en la ciudad de Barcelona, en la que desde el 2014 no se admiten nuevas viviendas turísticas y el precio de la vivienda no ha dejado de subir desde esa fecha. Y ello, porque cuando una ciudad se postula como ciudad tecnológica, de excelencia médica, como nodo de atracción de talento y establecimiento de reconocidas escuelas de negocio, epicentro de grandes festivales musicales, genera un poder de atracción e incremento de visitantes que impactan en el precio de todos los servicios y también en el de la vivienda. Pero es que también cuando un Ayuntamiento apuesta por una intervención urbanística que mejora un barrio, sus accesos y sus zonas verdes, las viviendas de esa zona también incrementan su precio puesto que se ha mejorado su entorno, servicios y sus residentes disfrutarán de una mejor calidad de vida. 

Porque hay algo que debemos tener claro. Cuando un territorio crece, invierte en infraestructuras, en cultura, e incrementa sus atractivos, la gente quiere ir. Un destino de sol y playa con buenas conexiones, infraestructuras, buena planta de alojamiento y óptima oferta complementaria, atrae a usuarios. Ciudades con una buena oferta cultural, gastronómica, ferias y congresos de primer nivel, buena conectividad, atraen a usuarios. Por tanto, los flujos turísticos son consecuencia de la capacidad de atracción del destino. Y gracias a ese poder de atracción llegan visitantes, con diferentes motivaciones, que permiten al destino seguir apostando y renovando infraestructuras, mantener y conservar el patrimonio, ampliar su oferta cultural y mantener un tejido comercial de calidad. La renovación y transformación de muchos territorios de España no habría sido posible sin la llegada de turismo que ha contribuido a su renovación y mantenimiento.  

En conclusión, las viviendas turísticas son un activo para el destino. Es cierto que no podemos generalizar si su implantación es la causa directa del incremento de precios y falta de vivienda. Mi opinión es que depende de cada destino, de sus características y particularidades y de otros muchos factores. Después de estudiar diferentes destinos, he llegado a la conclusión de que no hay una regla general, ni soluciones uniformes. Hay destinos como puede ser Barcelona, cuya actividad turística está muy concentrada, generando en determinadas zonas mucha presión que invita a analizar bien el fenómeno y establecer, de ser necesario, restricciones futuras en la apertura de alojamientos turísticos de todo tipo en determinadas zonas, así como abordar un profundo estudio sobre los diferentes usos del suelo para disponer de una sólida diagnosis, basada en datos y no en opiniones. Otros destinos no sufren la concentración de Barcelona, pero también están afectados por incrementos importantes en el precio de la vivienda, lo que puede ser atribuible a muchos factores. 

Mi recomendación es no establecer reglas generales. Cada destino, cada territorio debe analizarse de forma individual, apostando por un buen diagnóstico para poder identificar los problemas y adoptar las mejores soluciones. Ahora bien, mientras los destinos mejoren, incrementen su oferta cultural, se postulen como hubs científicos, apuesten por atraer talento, dispongan de una mejor conectividad, serán más atractivos, atraerán a más usuarios y en menor o mayor medida el coste de todos los servicios se verá incrementado.