San Sebastián es la capital de provincia donde menos rentable es invertir en vivienda
Los altos precios de adquisición y la baja movilidad laboral o de estudiantes en la ciudad vasca provocan unas rentabilidades reducidas
Viviendas frente a la playa de La Concha. | Europa Press
Con la inflación disparada y la incertidumbre instalada en los mercados financieros, la vivienda sigue siendo la opción elegida por algunos para sacar algo de rentabilidad a sus ahorros, o al menos, protegerse de la inflación. La rentabilidad bruta de la compra de una vivienda para ponerla en el mercado del alquiler creció ligeramente durante el cuarto trimestre del año 2022 hasta el 7,2%, ya que a cierre de 2021 el retorno que ofrecía se situaba en el 6,9%. Según el estudio realizado por Idealista, la rentabilidad obtenida duplica, en el peor de los casos, las tasas que ofrecen los Bonos del Estado a 10 años (3,5%).
No obstante, no todos los lugares ofrecen el mismo rendimiento en el residencial. Entre las capitales españolas, Lérida es la que resulta más rentable, ya que alcanza el 8,3%, seguida por la ciudad de Murcia con un 8,2% y Huelva (8,1%). Por el contrario, San Sebastián es la ciudad donde la rentabilidad es más reducida (3,8%), seguida por Palma (4,3%), La Coruña (4,6%), según el mismo estudio.
No hay correlación entre alquiler y venta
Un extremo que corroboran los expertos del sector de la ciudad vasca. Debido a la singularidad del mercado residencial de San Sebastián, donde no hay correlación en los precios de alquiler con respecto a los altos precios de adquisición, las rentabilidades de residencial son notablemente menos atractivas que las de inversión en locales comerciales, explican. Por ello, San Sebastián es la capital de provincia con la menor rentabilidad de Residencial en España.
«San Sebastian es un ‘rara avis’ por muchas cosas», afirma Marcos Areizaga, director de Areizaga Inmobiliaria. Por un lado, explica Areizaga, los precios de adquisición de residencial son unos de los mayores de toda España. «A eso le añades que no hay una movilidad laboral tremenda, ni tampoco por universidades, lo que hace que la demanda de alquiler tampoco empuje mucho, por lo que hay una correlación compleja», asegura.
Además, según los últimos datos del INE, la obra nueva ha sufrido una caída interanual de 10,3% en Guipúzcoa, una de las pocas provincias en tener una caída de doble dígito. La vivienda de segunda mano, en cambio, creció un 5,0%. Esto provoca que exista en el mercado una gran demanda insatisfecha debido a la falta de oferta de obra nueva.
Esta escasez de obra nueva es, a su vez, consecuencia de la falta de suelo en la provincia, lo que produce que el stock de viviendas de segunda mano sea insuficiente. «La ciudad, por su orografía, tiene imposible crecer mucho. Estamos encajonados entre mar y montaña, esto hace que el residencial sea algo mas acíclico que en otras zonas de España», explica Areizaga en conversación con THE OBJECTIVE.
Récord de extranjeros
No obstante, a pesar de la subida de tipos y encarecimiento de hipotecas, la moderación en precios puede suponer un estímulo para los que no necesitan financiación, como suele ocurrir con los compradores de viviendas de lujo con vistas a La Concha, consideran en esta inmobiliaria que ha asesorado cifras récord por parte de clientes extranjeros durante el último año.
Los extranjeros buscan principalmente destino de sol y playa, pero ha habido un crecimiento importante fruto de la pandemia. «Creo que ha cambiado paradigma un poco. Ciudadanos de Reino Unido y EEUU han comprado el último año vivienda de segunda o tercera residencia en la provincia», explica el experto. Según el INE, los extranjeros compraron en Guipúzcoa 288 viviendas, el dato más alto desde que existen registros. Esto supone un incremento anual del 24% con respecto a 2021. A pesar de estos buenos datos de compras por parte de extranjeros en esta provincia vasca, solo suponen un 5,3% del total, muy lejos de la media nacional, que se sitúa en 15,9%.
Alta rentabilidad de los locales
Al contrario de lo que ocurre con el residencial, la rentabilidad de los locales comerciales en San Sebastián es de las más altas de España. Incluso superior a algunas de las principales calles premium de Madrid o Barcelona. En enero de 2021 la pandemia provocó que el vacancy -el porcentaje de locales comerciales disponibles- en el prime de San Sebastián se situara en el 21%. Solo un año más tarde, las principales calles donostiarras dieron signos de recuperación rápida y en enero de 2022 el vacancy era solo del 10%. «Actualmente contamos con una disponibilidad residual del 3%», reconoce Areizaga.
«El tema de inversión en locales comerciales resulta super apetitoso», asegura el experto. Uno de los puntos que hace atractiva esta inversión es la inexistencia de un centro comercial verdaderamente potente que haga competencia directa a las tiendas situadas en la calle. «Tampoco tenemos un Corte Inglés por una limitación histórica municipal de no tener superficies de más de 750 metros, salvo planes especiales», asegura. A esto hay que añadir que los ciudadanos franceses se encuentran a apenas 15 minutos de la ciudad vasca en la que encuentran precios un 20% inferiores a los de su país. Con estos mimbres, «las marcas de moda tienen que estar sí o sí en la calle, no hay otra opción buena para vender. Tenemos mucha afluencia francesa que no es estacional», asegura.
