Las trabas burocráticas frenan el desarrollo de los apartamentos solo para jubilados
El senior living está en auge en Europa pero se desarrolla lentamente en España debido a las trabas administrativas y a la falta de operadores
El senior living está en auge en Europa, pero se desarrolla lentamente en España.
En la actualidad hay 9,5 millones de personas mayores de 65 años en nuestro país y la previsión demográfica es que se conviertan en 16 millones en el año 2050. Un fuerte crecimiento soportado por el aumento sostenido de la esperanza de vida. El sector inmobiliario es consciente de esta realidad demográfica y de los cambios socioeconómicos que estamos viviendo.
Por ello, a pesar de que el segmento residencial sigue siendo la pata prioritaria de promotoras y constructores, prácticamente todos los operadores del sector están teniendo en los últimos años una clara segmentación de la vivienda para atender las necesidades específicas de grupos de edad concretos. Como consecuencia de esta segmentación han surgido nuevos productos en los que inversores y promotoras han puesto el foco como residencias de estudiantes, coliving para segmentos más jóvenes, construcción para alquiler (BTR) o residencias de ancianos para dependientes.
El único segmento de edad que no está cubierto es el de los mayores de 65 años con un buen estado de salud. Es decir, los considerados en el sector como senior independiente (+65 años sin requerimiento de medicalización intensiva). Sin embargo, la inexistencia de una regulación clara y la falta de operadores especializados están frenando su desarrollo en España, tal y como indican desde el sector.
Trabas regulatorias
Este tipo de nuevas modalidades suponen una alternativa al modelo residencial tradicional y tiene como objetivo el cuidado mutuo entre los usuarios para un envejecimiento lo más autónomo posible. El cohousing, por ejemplo, supone ofrecer una vivienda independiente, con zonas y servicios comunes -como la cocina o el área de descanso-.
Son modelos de negocio que se están desarrollando con fuerza en Europa. Sin embargo, en España la principal dificultad o traba administrativa existente hasta el momento ha sido la falta de regulación específica para esta tipología de producto, según fuentes de la consultora CBRE. De hecho, el desarrollo en nuestro país de estos nuevos modos de vida para el sector senior se limita a una decena de promociones, fundamentalmente en Alicante, Málaga, Madrid y Barcelona y centradas en un nivel socioeconómico alto. Muchas de ellas para extranjeros.
La realidad, según explican desde CBRE a THE OBJECTIVE, es que «no hay marco normativo que regule esta tipología de activo». Por ello, hay que estudiar cada uno de los proyectos de manera independiente y con las autoridades locales competentes. Algunos municipios como Madrid están avanzando en este sentido, para dar mayor claridad sobre los requisitos urbanísticos necesarios para desarrollar estos activos. Pero el sector todavía es incipiente.
Falta de operadores
Además, fruto de esa falta de regulación que dificulta los proyectos, el sector encuentra que una de las principales barreras de entrada en España es la falta de operadores especializados en este segmento. Sin embargo, desde la consultora inmobiliaria aprecian «apetito» de muchos operadores empezando a hacer las primeras incursiones en el sector.
«Creemos que el senior living será uno de los sectores inmobiliarios que más rápido y más va a crecer en los próximos años», añaden dese CBRE. Considerando el stock actual y únicamente la potencial demanda local, para alcanzar un ratio de cobertura del 5% (comparable al ratio de cobertura de países maduros), es necesario el desarrollo de 280.000 unidades.
Teniendo en cuenta esa oportunidad de negocio, los principales operadores interesados por desarrollar el modelo en nuestro país son internacionales. Concretamente de países como Francia, Reino Unido, Holanda e Italia. No obstante, estos operadores aún tienen una oportunidad clara de crecimiento en sus propios mercados donde la ratio de cobertura está entre el 1 y el 2%, lejos aún de mercados más maduros en este segmento como EEUU, Nueva Zelanda o Australia, donde alcanza ya el 5%.
Poco desarrollo
Además de los operadores especializados, los dedicados a residencias de ancianos también están mostrando interés y los de nueva creación que que han tenido experiencia en otros segmentos de living / hotelero, según fuentes de la consultora. «Sería oportuno empezar a construir teniendo en cuenta qué tipo de comodidades necesita una persona ya jubilada que decida alquilar una vivienda», apunta por su parte Iñaki Unsain, personal shopper inmobiliario.
«Lo primero que habría que hacer es cambiarle el nombre y definir claramente el modelo de negocio», aseguran a este diario fuentes de una de las principales promotoras inmobiliarias de España. Reconocen que hay negocio e interés pero «faltan empresas que se encarguen de gestionarlo, de explotarlo correctamente».
Un informe de la consultora Atlas Real Estate cifra en 380.000 el número de camas de senior living que hay actualmente desarrolladas en España. Esto equivale a 3,1 camas por cada 100 mayores. Con estas cifras, nuestro país se queda muy lejos de las cinco camas que recomienda la OMS (Organización Mundial de la Salud). Para alcanzar este objetivo, la consultora afirma que se necesitaría una inversión de 1.445 millones al año hasta el 2030.
Un sector en auge
El despegue de todos estos nuevos modelos de living tiene cada vez más protagonismo en el mercado inmobiliario. Debido a su creciente peso en el mercado, ha sido una de las temáticas abordadas en el último SIMAPRO celebrado en Madrid. De hecho, en las últimas semanas ColivINN, uno de los primeros operadores del sector, ha cerrado dos alianzas destacadas.
Por un lado ha anunciado la creación del mayor grupo de colivings deportivos de Europa y, por otro ha cerrado una alianza para gestionar el mayor coliving residencial en Madrid. Ambas alianzas son la prueba del apetito inversor en esta tendencia de inmuebles.
