Las compras al contado ‘salvan’ la fuerte caída de la vivienda en 2023
El 56,5% de las compras de vivienda que se realizaron en octubre se hizo al contado, según los notarios
Edificio de viviendas. | Europa Press
A falta de que acabe el año, el 2023 se ha caracterizado por un enfriamiento de la actividad en el mercado inmobiliario. Sin embargo, la caída en la compraventa de viviendas no ha sido finalmente tan elevada como el sector preveía a finales de 2022 gracias principalmente al incremento de las compras al contado, según explican fuentes del sector a THE OBJECTIVE. También hay que tener en cuenta que estos datos se comparan con un 2022 que fue excepcionalmente bueno, marcando niveles récord de hace 15 años, en plena burbuja inmobiliaria.
Así las cosas, el enfriamiento del mercado inmobiliario ha sido causa de los elevados costes de financiación y una persistente inflación que ha marcado el devenir económico general. Es lo que refleja en el III Solvia Market View 2023, del que se desprende que la cifra de compraventas experimentó un descenso entre los meses de julio y septiembre. Por su parte, los precios experimentaron un ligero ajuste frente a los tres meses anteriores, aunque consolidan su tendencia alcista a nivel interanual.
Caída más fuerte han experimentado las hipotecas, precisamente por el incremento del coste de financiación. En octubre, los préstamos hipotecarios para adquisición de vivienda decrecieron un 12,6% interanual, hasta las 22.625 operaciones. La cuantía promedio de estos préstamos descendió un 3,3% interanual, alcanzando los 143.208 en promedio. El porcentaje de compras de viviendas financiadas mediante un préstamo hipotecario se situó en el 43,5%. Esto supone que el 56,5% de las compras de vivienda ya se hace al contado, según los últimos datos de los notarios.
Las compras al contado salvan al sector
De hecho, son precisamente estas compras al contado, que han ido acelerándose durante este año, las que han ‘salvado’ al sector de experimentar una caída más pronunciada, según los expertos consultados por THE OBJECTIVE. «La compraventa viene cayendo desde el último trimestre del año pasado, coincidiendo con la primera subida de tipos del Banco Central Europeo. Este año ha caído en todos los trimestres. Sin embargo, esta caída no ha sido tan grande como se preveía debido en gran parte al sobreahorro que se acumuló entre los españoles en la pandemia», asegura Juan Ignacio de Blas, técnico del Servicio de Estudios del Consejo General de Economistas.
«Ese sobreahorro creó un colchón que ha permitido sostener la inversión durante esta época de elevados tipos de interés», añade el experto, al tiempo que alerta de que «este colchón, según los datos, está llegando a su fin, por lo que se espera que en los próximos meses haya una corrección mas fuerte de esta variable». Una opinión compartida por Ernesto Ferrer-Bonsoms, director de Negocio Real Estate de Solvia.
Desde la inmobiliaria, aseguran que han apreciado esa tendencia de incremento de operaciones al contado. «Nosotros estábamos formalizando un 60% con hipoteca en los últimos 24 meses. Eso ha caído al 50% en los últimos 12 meses y eso tiene un sentido natural, la subida lógica de los pisos de interés y el ahorro récord de las familias durante el covid», explica Ferrer-Bonsoms en conversación con THE OBJECTIVE. Sin embargo, estas compras sin financiar están empezando a menguar.
Continuidad en 2024
«Lo que estamos viendo de cara al año que viene es una tendencia similar a la de 2023 con una caída algo menor en la compraventa, de entre el 5% y el 8%», anticipa el directivo de Solvia. Una cuestión que, dada la tensión entre la oferta y la demanda, no provocará caídas de precios. De hecho, se espera que éstos sigan subiendo levemente.
Por su parte, desde KPMG ya atisban cierta recuperación en el último trimestre de 2023, que si bien difícilmente permitirá igualar el volumen de inversión del 2021–2022, sí podrá «desmontar las previsiones catastróficas de algunos y afrontar el 2024 con mejores perspectivas». Varias cuestiones llevan a la consultora a hacer estas previsiones. Principalmente la recuperación del turismo (con el consiguiente empuje de las transacciones hoteleras), también la relajación en la subida de tipos y la consolidación de determinados productos del segmento living que tienen unos niveles de demanda muy superiores a la oferta disponible.
De hecho, es precisamente en este segmento en el que la consultora pone especial acento, ya que cree que será el que acapare las principales inversiones y operaciones corporativas en el próximo año. El sector define el living como un segmento que incluye todos los usos destinados a satisfacer la necesidad de vivienda de los usuarios, tanto permanente como temporal, entre los que se encuentra desde el típico residencial, al alquiler pasando por las residencias.
Según explica la consultora en su último informe de tendencias del sector, esta amplitud de productos hace que el segmento sea mucho más dinámico que otros y sea capaz de adaptarse a gran velocidad para satisfacer la creciente demanda y la escasez de oferta. «Quizá el mejor ejemplo de esto en España sean las residencias de estudiantes, donde el crecimiento ha sido exponencial en los últimos años respecto de un producto hasta entonces muy residual y al que apenas prestaban atención los inversores institucionales», aseguran.
El sector de las residencias de estudiantes, tal y como contamos en THE OBJECTIVE, mueve unos 1.300 millones de euros con Madrid y Barcelona como ciudades epicentro. Además, los alumnos internacionales cada vez van ganando más peso, y es que más de 4,4 millones de estudiantes participan en becas de movilidad universitaria europea, como la beca Erasmus.
