¿De dónde sale tanto dinero? Así es el perfil de los que compran casas al contado
En el último año se ha disparado el número de operaciones inmobiliarias que se cierran sin financiación bancaria
Edificio de viviendas. | Archivo
No solo los extranjeros con elevado poder adquisitivo están detrás del incremento de las compras de vivienda al contado en España. La subida de tipos de interés de los últimos años unido al ahorro acumulado por muchas familias durante la pandemia ha disparado este tipo de adquisiciones. Detrás de estas compras están, fundamentalmente, compradores mayores de 45 años que buscan invertir en una vivienda para después ponerla en alquiler o por reposición de su vivienda anterior, según explican los expertos del sector consultados por THE OBJECTIVE.
En enero, último dato ofrecido por el Consejo General del Notariado, los préstamos hipotecarios para adquisición de vivienda crecieron un 7,6% interanual, hasta las 22.452 operaciones. La cuantía promedio de estos préstamos descendió un 2,1% interanual, alcanzando los 144.313 euros en promedio. El porcentaje de compras de viviendas financiadas mediante un préstamo hipotecario se situó en el 46,3%. Esto supone que, en el primer mes del año, la compra de vivienda al contado supuso el 53,7%.
Mientras, las hipotecas constituidas sobre vivienda siguen cayendo. Concretamente, lo hicieron un 10,3% el pasado mes de enero respecto al mismo mes de 2023, hasta sumar 33.128 préstamos, con un tipo de interés medio que se disparó a niveles desconocidos en casi una década, según los datos publicados esta semana por el Instituto Nacional de Estadística.
El 18% con sus propios ahorros
Según el análisis de los datos de hipotecas de Fotocasa, en 2023 cerca del 32% no tuvo necesidad de recurrir a una hipoteca. Cabe destacar que esta cifra es cinco puntos más alta que la registrada en 2022, cuando era del 27%. Según los datos del portal, si se desgrana este 32% de españoles que no necesita hipoteca se ve que un 18% se valió de sus propios ahorros, un 8% resolvió la compra de la vivienda con ayuda de familiares y el 6% afrontó la compra gracias a la venta de una antigua vivienda.
«Como consecuencia de la elevación de los tipos de interés, el coste de los préstamos hipotecarios aumenta y los requisitos para acceder a ellos se endurecen, por lo que el comprador que se hipoteca también varía», explica María Matos, directora de Estudios y portavoz de Fotocasa. En este sentido, la experta considera que el mercado hipotecario expulsa a las rentas más bajas y vulnerables y solo deja opción a los perfiles más solventes y con menos debilidades frente a la nueva política monetaria más restrictiva de la eurozona.
De esta forma, «los ciudadanos están buscando otras fórmulas de acceso a la vivienda en compra, sin pasar por las entidades financieras, ya que un volumen importante ha dejado de considerar atractivas las ofertas financieras, en comparación con las de hace un año», explica Matos.
Para completar la pensión
Esta tendencia de aumento de compras al contado se ve reflejada también en la vivienda de inversión, aquella destinada para su posterior traspaso al mercado del alquiler donde nueve de cada diez operaciones de compraventa se llevan a cabo al contado, según el Personal Shopper Inmobiliario (PSI) Iñaki Unsain.
«Desde la subida de los tipos se ha reducido el número de compradores de vivienda a través de crédito, pues antes de pagar unos tipos de interés alto, la gente paga al contado», explica Unsain a THE OBJECTIVE. La mayoría de sus clientes tienen entre 45 y 60 años y cuentan con un ahorro acumulado que no les requiere hipotecarse. «Mis cliente son gente normal, que se dedica a cualquier cosa y quieren comprar unos pisos para completar sus pensión. La gran mayoría tienen de 50 en adelante, prácticamente todos pagan al contado», explica. El 10% restante de los compradores de vivienda de inversión, aquel que requiere de financiación externa, se encuentra entre los 30 y 45 años.
Una opción que eligen también mayoritariamente los extranjeros no residentes que compran vivienda en España y que está creciendo. «Conseguir una hipoteca en España siempre es más complicado para ellos, por la barrera del idioma, porque el banco mira todo mucho más. Además, suelen tener una capacidad económica elevada. En mi caso todos los clientes de este tipo pagan al contado», añade Unsain.
El lujo, al contado
Dentro del mercado de la vivienda, uno de los segmentos que experimenta un mayor de compra al contado es el del lujo, donde el porcentaje de extranjeros va también en aumento, Por ejemplo, más de la mitad de las transacciones cerradas el año pasado a través de la inmobiliaria Engel & Völkers, dedicada a la vivienda de lujo, se pagó al contado sin recurrir a financiación ajena en las principales capitales españolas. En Madrid, el número de clientes de la inmobiliaria que pide hipoteca para afrontar la compra de la vivienda continuó a la baja en un contexto de subidas de los tipos de interés.
Si en 2021, el 61% de las compraventas cerradas por Engel & Völkers requirieron de hipoteca, este porcentaje ha ido bajando paulatinamente hasta alcanzar el 47% en 2023. Un vuelco que ha situado como mayoritario el pago al contado, hasta alcanzar el 53% de las operaciones, según explican.
¿Economía sumergida?
«¿Quiere esto decir que los compradores disponen de ahorro suficiente o qué las entidades financieras son muy rigurosas en el control de los riesgos y solo conceden hipotecas a los más solventes?», se pregunta por su parte el presidente del Foro de Economistas Inmobiliarios del Colegio de Economistas de Madrid, y doctor en economía, Julián Salcedo.
Salcedo, en conversación con este diario, responde que se dan varias circunstancias. «Los ciudadanos de mayor capacidad económica y los compradores más solventes están aprovechando la situación para adquirir las viviendas de más calidad y mejor ubicación, en detrimento de las demás», asegura. Por otro lado, apunta, un nivel tan elevado de compraventas de viviendas de segunda mano «no de muy buena calidad, estarían siendo adquiridas por rentas medio bajas y bajas, a las que no les resulta fácil la concesión de una hipoteca, lo que podría estar incrementando la economía sumergida en este tipo de operaciones (y quien sabe si también un mercado paralelo de financiación)», concluye.
