Los agentes inmobiliarios suspenden la efectividad de los avales ICO para vivienda

Banco Santander ha sido la primera entidad en adherirse a la línea de avales del ICO para conseguir una vivienda. La ministra de Vivienda y Agenda Urbana firmó el pasado martes el convenio entre el Instituto de Crédito Oficial (ICO) y la entidad presidida por Ana Botín por la que la misma se adhiere a esta medida que pretende facilitar la adquisición de primera vivienda entre jóvenes menores de 35 años y familias con menores a cargo. Una firma que se produce tras la reciente aprobación por parte del Consejo de Ministros de una dotación de 2.500 millones de euros para este fin. La medid cubrirá el 20% de la entrada de una vivienda con precios máximos de 200.000 euros en Extremadura y 325.000 euros en la Comunidad de Madrid.

Sin embargo, y aunque es un paso que «va en la buena dirección», diversas fuentes del sector inmobiliario cuestionan su efectividad en el acceso a la vivienda en las grandes ciudades y entre los ciudadanos más jóvenes, según apuntan a THE OBJECTIVE. Creen que este mecanismo, si bien puede ofrecer garantías adicionales a las entidades financieras, también plantea dudas sobre su posible efecto en los precios y en el reto de favorecer el acceso a la vivienda a uno los colectivos con mayores dificultades.

En este sentido, la XIX edición del Barómetro Inmobiliario, ‘El sentimiento de mercado de los profesionales inmobiliarios’, de UCI (entidad especialista en financiación sostenible) y su área de desarrollo profesional, SIRA, pone de manifiesto que 6 de cada 10 agentes de nuestro país (57,3%) creen que los avales ICO no favorecerán el acceso a la vivienda a los menores de 35 años. José Manuel Fernández, subdirector general de UCI explica a este diario que el resultado de la encuesta, aunque está equilibrado, sorprende. Por otro lado explica que los compradores menores de 35 años suponen para el sector un 25%. «Son insuficientes, cada vez vemos que se accede a la vivienda con edades mas altas», apunta.

¿Regalo envenenado?

«Pese a que toda ayuda enfocada a incentivar la compra de viviendas, especialmente entre la población joven, es bien recibida, hay que tener mucho cuidado con estos avales ICO, pues hay gente que no está preparada para hipotecarse», advierte Ricardo Gulias, CEO de RN Tu Solución Hipotecaria, empresa especializada en intermediación hipotecaria. Por ello, el experto considera que, en algunos casos, la consecución de este aval podría convertirse en un «regalo envenenado».

Este bróker hipotecario señala que no todo el mundo está capacitado para comprar una casa ya que los jóvenes sin muchos ahorros «no deben endeudarse antes de tener una experiencia previa de pago o de que demuestren tener una capacidad de ahorro mínima puesto que puede provocar un drama futuro». Y es que, transcurridos diez años, o han sido capaces de ahorrar el 20% que no tenían ahorrado hasta ahora, «o van a producirse muchos problemas», argumentan fuentes del sector. Además, hay que tener en cuenta que hay que añadir que la operación de compraventa de vivienda un IVA del 10% -salvo que la vivienda sea protegida-, mas los gastos de notaría y escritura. Es decir, otros 20.000 euros más, para una casa de precio medio-bajo.

Una idea que comparte Jaime Marín, Country Manager de Qualis Credit Risk. Aunque cree que la medida va en la «buena dirección de la política de vivienda española» como experto en el seguro de crédito hipotecario advierte sobre aspectos críticos que deben ser evaluados cuidadosamente para asegurar su éxito y sostenibilidad. En este sentido, Marín no entiende porque el ICO lanza iniciativas que ya están cubiertas por el sector privado de una manera eficiente en todo el mundo occidental. «Sería conveniente que los avales ICO se ajustasen para ser más atractivos, no solo en términos de acceso para los compradores, sino también en términos de gestión de riesgos para los bancos», añade el experto.

Por otro lado, recomienda considerar umbrales de precio más altos, coberturas y criterios de elegibilidad más inclusivos para reflejar con precisión las realidades del mercado inmobiliario español. En paralelo a estos ajustes regulatorios, desde Qualis abogan por la integración de seguros de crédito hipotecario en las medidas para ofrecer «una solución efectiva a los problemas de vivienda». Creen que esta cuestión podría aumentar significativamente la viabilidad y el atractivo de las hipotecas para los bancos y los compradores.

Jóvenes

La nueva edición del Barómetro Inmobiliario de UCI se centra en el colectivo joven y recopila el volumen de transacciones de vivienda que realizan estos compradores en las agencias españolas, la brecha que existe entre la tipología de vivienda deseada y adquirida, la percepción de los profesionales sobre el impacto que la aprobación de los avales ICO tendrá en el mercado, así como sus previsiones sobre el ritmo de las operaciones en los próximos meses.

Según los profesionales, los compradores menores de 35 años suponen el 24,5% del total de operaciones de compraventa en las agencias, cifra que aumenta más de seis puntos con respecto a junio de 2023 (18%). Las regiones con menor peso en el volumen de compradores jóvenes son Aragón (8,8%), Extremadura (10%), País Vasco (13%) y Galicia (15%), mientras que en el extremo opuesto se sitúan La Rioja (40%) y Baleares (34,6%).