Confirmado por la Ley de Propiedad Horizontal: el presidente de la comunidad no puede aprobar decisiones importantes

Una de las dudas más frecuentes entre los vecinos de una comunidad es: ¿hasta que punto tiene poder el presidente en la toma de decisiones? Aunque puede parecer que la respuesta es obvia, existe mucha confusión respecto al tema. Muchos presidentes creen que tienen el poder de tomar la mayoría de decisiones por su cuenta, sin contar con la aprobación de los demás; sin embargo la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) es clara: el presidente de una comunidad representa, pero no manda.

Una de las causas principales de las dudas y los malos entendidos es precisamente esa confusión entre «representar» y «mandar», pero el artículo 13 de la LPH no deja dudas al aire: «El presidente ostentará legalmente la representación de la comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten». Es decir, el presidente de la comunidad es la «cara visible» de la misma, y sirve para llevar acabo la voluntad de la mayoría de los vecinos, siguiendo las reglas establecidas; pero no puede tomar decisiones por cuenta propia.

¿Quién manda en la comunidad?

La ley establece que el poder reside en la propia comunidad, la cual debe velar por defender los intereses comunes de la mayoría. «Corresponde a la Junta de propietarios conocer y decidir en los demás asuntos de interés general para la comunidad, acordando las medidas necesarias o convenientes para el mejor servicio común», establece el artículo 14.c de la LPH.

Lo que quiere decir que cualquier decisión que afecte al resto de los vecinos, como contratar un jardinero, cambiar la empresa de limpieza o el seguro, tendrá que votarse necesariamente en la junta y no podrá ser decidida por el presidente de forma individual.

Limitaciones del presidente

• Gastos y obras no urgentes: el presidente no puede aprobar por cuenta propia presupuestos de pintura, reformas estéticas o cambios en la fachada, si no es una emergencia. Así lo establece el artículo 14 de la LPH: «Corresponde a la Junta de propietarios, aprobar el plan de gastos e ingresos previsibles y las cuentas correspondientes».
• Cambios de contratos: el presidente no puede cambiar la empresa de un servicio por otra sin avisar previamente al resto de vecinos. Esto es porque los servicios de una comunidad son de «interés general», por lo que es necesaria una votación para esta clase de temas.
• Acciones judiciales: Aunque el presidente es la cara visible de la comunidad en los juzgados, para iniciar una demanda contra otro de los vecinos es necesario que haya habido una votación previa en la junta, el presidente por si solo no puede hacerlo.

La exepción de las reparaciones de urgencia

La única situación donde el presidente puede actuar sin permiso es ante un peligro inminente. Según el artículo 10.1 de la LPH, las obras necesarias para garantizar la seguridad y habitabilidad del edificio son obligatorias. «Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios (…) los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal», establece.

En este tipo de casos, el presidente sí que podrá aprobar la reforma de manera inmediata sin la necesidad de la aprobación del resto de vecinos, pero después deberá informar al resto de lo ocurrido.

¿Y si el presidente ignora estas reglas?

Si un presidente toma decisiones de manera individual sin tener en cuenta al resto de vecinos, el artículo 16.2 de la LPH establece que existe la posibilidad de frenarlo: «La convocatoria de las Juntas la hará el presidente y, en su defecto, los promotores de la reunión (…) siempre que representen, al menos, el 25 por 100 de los propietarios, o un número de éstos que representen, al menos, el 25 por 100 de las cuotas de participación».

Esto quiere decir que si un 25% de la comunidad se une, podrían gestionar una reunión sin el permiso del presidente para cosas como:

• Anular sus decisiones: cualquier decisión que suponga un gasto para la comunidad y haya sido tomada de manera individual podría ser cancelada.
• Votar su despido: se podría acordar el cese de ese presidente para elegir a otro nuevo.
• Exigir responsabilidades: si alguna de esas decisiones tomadas por él han supuesto un daño económico para el resto de la comunidad, el presidente podría tener que compensarlas con su propio dinero.

En definitiva, el poder no reside en una persona, sino en toda la comunidad, y si el presidente se salta las reglas podría tener que enfrentarse a diversas consecuencias.