La Ley de Propiedad Horizontal sentencia: toda la comunidad tiene que pagar las goteras del ático aunque la terraza sea de uso privado

Cuando aparecen humedades en el piso que está debajo del ático, todos los vecinos se suelen hacer la misma pregunta: ¿quién tiene que pagar? Muchos piensan que la persona responsable de ello ha de ser el vecino que viva en el ático, ya que si las goteras vienen de una terraza que únicamente él utiliza es él quien debe hacerse cargo. Sin embargo, esto no siempre es así y laLey de Propiedad Horizontal (LPH) es clara: si la humedad ha aparecido debido al desgaste o a un defecto en la estructura del edificio, los gastos han de pagarlos todos.

Pero, ¿por qué pasa esto? La ley establece que las terrazas que actúan como cubierta del edificio, a pesar de ser de «uso privado», siguen siendo un elemento comunitario, por lo que mantenerlo en buen estado es una responsabilidad de todo el edificio. Así lo establece el Artículo 10.1.a de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH): «Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de previo acuerdo de la Junta […] los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal»

No confundir «uso» con «propiedad»

El error más común entre las personas en confundir el «uso privado» de un elemento del edificio con la propiedad de este. Aunque solo un vecino tenga el derecho de entrar y utilizar la terraza del ático, eso no significa que esta sea de su propiedad; ya que dicha terraza sigue siendo un elemento común del edificio, sobre todo cuándo es la cubierta del mismo.

Al ser el tejado del bloque, asegurarse de que esté en buen estado no depende únicamente del inquilino del ático, sino que es una responsabilidad de toda la comunidad. Así lo establece el Artículo 396 del Código Civil: «Los diferentes pisos o locales de un edificio (…) llevan inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como: (…) las cubiertas (…)»

El origen del daño, clave para decidir quién paga

Conocer de dónde proviene el daño es imprescindible para saber quién tiene que pagar: ¿la comunidad o el vecino?

• Problema en la estructura o la impermeabilización de la cubierta: La ley establece que si las goteras aparecen por un problema ajeno al propietario, la responsabilidad recae en toda la comunidad. Además, la comunidad no tendrá que hacerse cargo solamente de la reparación de las goteras en la terraza, sino que también tendrá que contribuir a reparar los daños generados en la casa del vecino afectado  (pintura, muebles dañados, moho).
• Problema por negligencia o mal uso del edificio: la ley establece que si las goteras que han generado la humedad han surgido tras un acto de negligencia por parte del vecino que vive en el ático (como romper baldosas, no limpiar el sumidero generando que se estanque agua, etc), será él quien tenga que pagar.

¿Qué hacer si la comunidad se niega a pagar?

Si la junta se niega a pagar y quiere que te enfrentes tú solo a los gastos, existen una serie de pasos que puedes seguir. Lo primero que tienes que conseguir es un informe técnico, es decir, que un profesional confirme por escrito que el problema no ha surgido por un mal uso tuyo, sino que viene de la estructura del edificio. Después debes enviar un burofax al presidente de la comunidad, para que quede una constancia legal de que les avisaste de que la culpa no era tuya. Sin aun así, la junta sigue negándose a pagar lo que debe, podrás llevar el caso a los juzgados.