La compraventa de vivienda apunta a un cambio de tendencia tras moderarse los precios 

Ni la subida de tipos de interés ni el aumento en los precios frenan el frenesí inmobiliario. La compraventa de viviendas sigue creciendo mes a mes, así como los precios, pero los expertos del sector empiezan a atisbar cierto cambio de tendencia. En cuanto a las compraventas, volvieron a crecer otro mes más, con 48.745 operaciones el pasado octubre, un 9,7% más que en el mismo mes del año anterior, según los datos ofrecidos recientemente por el Colegio de Registradores.

Por su parte, el precio de la vivienda libre subió un 7,6% en el tercer trimestre en tasa interanual, cuatro décimas por debajo del crecimiento del trimestre anterior, según el Índice de Precios de Vivienda (IPV) del Instituto Nacional de Estadística (INE) publicado este viernes. Con el aumento del tercer trimestre, el precio de la vivienda libre acumula ya 34 trimestres de crecimientos interanuales, lo que equivale a algo más de ocho años de alzas continuadas.

Se trata de un crecimiento todavía elevado a pesar de que se ha producido una pequeña moderación desde el máximo del 8,5% alcanzado en el primer trimestre. «El precio de la vivienda en España moderó su crecimiento durante los meses de julio, agosto y septiembre por segundo trimestre consecutivo, confirmando así su cambio de tendencia», asegura Ferran Font, director de estudios del portal inmobiliario pisos.com. Unos datos que no tienen en cuenta todavía el aumento de los tipos.

El experto añade que «tras un inicio de 2021 por debajo del 1% interanual y una recuperación del precio que llegó a su pico del 8,5% en el primer trimestre de este año, el 7,6% registrado en esta última estadística disminuye prácticamente un 1% el ritmo de crecimiento respecto a inicio de ejercicio». Un dato que sitúa por primera vez por debajo del 8% en este 2022, según subraya el experto. 

A falta de conocer en unos meses los datos del último trimestre y conocer realmente si esta moderación finalmente se convierte en tendencia, lo cierto es que el mercado inmobiliario se ha mostrado más sólido de lo previsto en lo que llevamos de 2022, según los expertos consultados por THE OBJECTIVE. Un buen ritmo del sector que probablemente se ha producido gracias al impulso a las compraventas generado durante la pandemia por la demanda embalsada y los cambios en las preferencias de las familias, según explica Santiago Martínez Morando, Responsable de Análisis Económico y Financiero de Ibercaja.

A pesar de esta notable resistencia, «las perspectivas son de reducción de la actividad en los próximos trimestres», según Martínez Morando. El experto asegura que se han alcanzado «cotas de compraventas que parecen superar el potencial a largo plazo», incluso teniendo en cuenta el mayor aumento del número de hogares que se ha experimentado en España en los últimos trimestres. 

Enfriamiento de la economía

No solo la moderación de los precios hace presagiar un posible cambio de tendencia en el sector inmobiliario.  Existen varios factores que apuntan un cambio en el ciclo. El primero es el enfriamiento de la economía tras la reactivación ligada a la reapertura de los sectores que se habían visto limitados por la pandemia y la afectación de la inflación en los hogares. 

 «Deberemos estar atentos a las próximas estadísticas para verificar si la desaceleración que empieza a producirse en el sector se traslada también al precio de la vivienda, condicionado por la guerra de Ucrania, el aumento de los tipos de interés y la inflación actual, factores que afectan directamente a la capacidad de pago de la demanda», apunta Font.

El segundo factor que puede actuar como detonante en el cambio de ciclo es la subida de los tipos de interés, que dificulta el acceso a la vivienda a los hogares de menores ingresos y reduce el atractivo relativo de la inversión inmobiliaria respecto a la financiera.

Tal y como hemos contado recientemente en THE OBJECTIVE, los bancos están elevando el coste de los nuevos préstamos a familias y a empresas por el alza del euríbor. El mayor encarecimiento se está produciendo en los préstamos que reclaman los autónomos y las pequeñas empresas, pero las hipotecas se están llegando a cobrar al 2,63%.

Caen mas los precios en obra nueva

Una tendencia de moderación en los precios que se atisba tanto en obra nueva como en vivienda usada, siendo más acusada en la primera. La obra nueva inició el año con repuntes superiores al 10% y actualmente se sitúa por debajo del 7%. «En el caso de la vivienda usada la tendencia es más moderada y, aunque también retrocede, lo hace más moderadamente, moviéndose cerca del 8% durante los últimos tres trimestres», indica el director de Estudios de pisos.com.

Los precios de la vivienda han subido un +51,1% desde el mínimo del ciclo, y tan sólo quedarían un -5,2% por debajo del máximo registrado en la burbuja inmobiliaria. La evolución ha sido desigual en este sentido para las viviendas nuevas y las de segunda mano. El precio de las viviendas de segunda mano ha crecido un +49,3% desde el mínimo y está un -15,9% por debajo del máximo de la burbuja inmobiliaria. Sin embargo, los de las viviendas nuevas han crecido un +66,1% y ya superan en un +12,8% el máximo del ciclo anterior, según el análisis del experto de Ibercaja.