Dos de cada diez viviendas vendidas en 2023 provenía del mercado de alquiler

En los últimos años la oferta de vivienda en alquiler se ha ido desplomando de manera acelerada al tiempo que los precios se han disparado. La incertidumbre que rodea al sector y el crecimiento del fenómeno de la ‘inquiokupación’ están detrás de esta caída, según los expertos consultados. Así las cosas, según los datos del Grupo Tecnocasa, la oferta de alquiler ha disminuido un 57% a nivel nacional en tres años. En este sentido cabe preguntarse dónde ha ido esa oferta de alquiler tradicional.

Por un lado, a otras modalidades de alquiler como temporal o turístico, considerado más seguro por parte de los propietarios y ajeno al control de precios que contempla la Ley de Vivienda. Por otra lado, una parte importante de esa oferta de vivienda en alquiler detraída ha ido a la venta. Concretamente el 21% de las ventas de vivienda que se produjeron el año pasado corresponde a viviendas que anteriormente estaban en alquiler, según los datos del Grupo Tecnocasa. 

Este hecho, puntualiza Lázaro Cubero, director de Análisis del Grupo Tecnocasa se debe en muchos casos a las dudas sobre la seguridad jurídica que tienen muchos propietarios tras la Ley de Vivienda. Estos propietarios que han tenido su vivienda en alquiler y deciden venderla «han tenido en muchos casos malas experiencias con el alquiler y deciden no continuar con la rueda de la vivienda», asegura en conversación con THE OBJECTIVE. Esta circunstancia, apunta, «aumentará las dificultades de muchas personas para acceder a una vivienda en alquiler».

Más tensión en el mercado

Esta salida del mercado del alquiler para ir a la venta se viene observando desde hace al menos dos años, según los expertos del sector consultados, lo que tensiona aún más un mercado ya de por sí complejo. A esto hay que añadir, según Cubero, «la poca rotación que hay en el sector porque los inquilinos no se quieren mover de su vivienda al no saber si encontrarán otra casa a un buen precio, tal y como está el mercado actualmente».

En este sentido, Cubero recuerda que «la Ley de Vivienda nace con una intención pero el propietario no quiere cargar solo con esa situación. Muchos propietarios deciden vender o cambiar el tipo de arrendamiento», tal y como hemos contado en este diario. De hecho, el arrendamiento de temporada a estudiantes es ahora considerado como más fácil y seguro por parte de los propietarios. «Antes se veía como un problema porque podían organizar fiestas y generar problemas con el resto de vecinos, ahora es más fácil y seguro, cuentan con el aval de los padres. Se están quedando fuera familias que pueden pasar a una situación de vulnerabilidad», explica.

Alquilar vs. comprar

Además, en el Informe sobre el mercado de la vivienda, elaborado semestralmente por el Grupo Tecnocasa y la Universitat Pompeu Fabra (UPF) de Barcelona, hacen un análisis comparativo entre la compra de vivienda con hipoteca o el alquiler en España. Del estudio se desprende que con los precios de alquiler de los últimos años, la compra de una vivienda es una inversión a largo plazo que genera un saldo a favor del comprador en todas las poblaciones.

El estudio pretende establecer un marco teórico de análisis de las implicaciones económicas que supone alquilar o comprar una vivienda con hipoteca en una selección de poblaciones españolas (más de 670). En él se comparan la renta de alquiler y la cuota hipotecaria en dos supuestos: largo plazo (25 años) y corto plazo (el primer año), y en tres momentos temporales de especial relevancia a nivel de precio y de condiciones hipotecarias (años 2015, 2021 y 2023).

«A largo plazo, la compra de una vivienda es más interesante que el alquiler en la totalidad de las poblaciones estudiadas y en los tres periodos analizados», según explica Cubero. Además, «la compra permite generar un valor patrimonial que va creciendo cada año, hecho que no pasa con el alquiler, pues al final del periodo analizado, el gasto permanece mes tras mes», añade. Según se desprende del estudio, después de 25 años, con la compra se generan saldos positivos a favor del comprador en todas las poblaciones y en los tres supuestos estudiados.

Al analizar las rentas de alquiler acumuladas y los intereses acumulados, en los tres periodos analizados, en más del 45% de los casos, el saldo positivo es de entre 100.000 euros y 150.000 euros. En las ciudades de Madrid y Barcelona es incluso mayor, de entre 200.000 euros y 250.000 euros. Sin embargo, a corto plazo, los autores del estudio aprecian una mayor variabilidad, dependiendo del periodo analizado, de la población y de los tipos de interés que había en ese momento.