Anticipo de alquiler, hipoteca inversa… Así usan los jubilados su vivienda para llegar a fin de mes

La evolución demográfica lleva a que la gente viva cada vez más años y esa mayor duración de la vida tiene un coste. Las últimas estadísticas disponibles muestran que una significativa proporción de adultos está afrontando su jubilación con carencias. En este sentido, y con una tasa de propiedad cercana al 80% para esa franja de edad, ha aumentado el número de alternativas para monetizar la vivienda como hipoteca inversa, nuda propiedad o anticipo de alquiler y poder financiar esos años de vida que se suman a las tradicionales como vender o alquilar su casa.

Según la última Encuesta de Condiciones de Vida elaborada por el Instituto Nacional de Estadística –con datos de 2021– el 22,3% de la población de 65 y más años aseguró que llegaban a fin de mes con cierta dificultad; el 9,5%, con dificultad, y el 5,9%, con mucha dificultad. En total, el 37,7% de la población mayor manifiesta dificultades para llegar a fin de mes. En esta situación, hay otro factor a tener en cuenta, los años de vida saludable e independiente esperados. En el caso de España, los últimos datos disponibles nos indican que, a la edad de 65 años, el tiempo de vida saludable se aproxima a los 11 años y medio, tanto en mujeres como hombres.

Es decir, una estimación de partida bastante razonable es que los problemas de salud (movilidad reducida, atenciones especiales, etc.) tenderán a manifestarse a partir de los 75 años en adelante. Y especialmente a partir de los 80 años en el caso de las mujeres, según una guía elaborada por el Centro de Investigación Ageingnomics de Fundación MAPFRE a la que ha tenido acceso THE OBJECTIVE. Años en los que se encarece el coste de la vida para poder hacer frente a esas necesidades.

Venta o alquiler

Ante la mayor duración de la vida, las dudas que generan las pensiones y el bajo nivel de ahorro en España «la fortaleza que tenemos es el ahorro inmobiliario», asegura Juan Fernández Palacios, director del Centro de Investigación Ageingnomics de Fundación MAPFRE. «No es que los españoles no ahorren, es que han tenido una preferencia por el ladrillo. Más del 80% de la población de mas de 65 años tiene su vivienda en propiedad», asegura el experto a este diario.

Es precisamente este ahorro el que se puede aprovechar para conseguir ingresos que complementen la pensión. Muchos jubilados que residían en grandes ciudades han optado por mudarse a su segunda residencia –por ejemplo, su casa en el pueblo–, bien vendiendo su vivienda en la capital o bien alquilándola a estudiantes o jóvenes profesionales. El mayor inconveniente de estas alternativas tradicionales es que implican el abandono del hogar. Por otro lado, en el momento actual, hay cierta incertidumbre por la situación del alquiler y la posibilidad de sufrir una situación de okupación o inquiokupación.

Además de las tradicionales, hay varias alternativas que permiten dar liquidez al ahorro inmobiliario. «Surgen una serie de fórmulas, que en otros países están muy extendidas que son alternativas, para monetizar la vivienda. Son menos conocidas pero pueden encajar mejor con las preferencias de los ciudadanos», explica el experto.

Nuevas alternativas

Entre las nuevas alternativas, hay que destacar que también hay opciones que suponen retener la propiedad y otras en las que se transfiere, la diferencia con las tradicionales radica en que en estas nuevas modalidades el jubilado puede seguir residiendo en la vivienda de toda la vida hasta el fin de sus días. Una cuestión que suele ser apreciada y básica para muchos mayores. En este sentido «hay fórmulas que permiten obtener liquidez, poder seguir viviendo en ella o dejarla en herencia», recuerda el experto.

Entre las alternativas que suponen obtener ingresos gracias a la vivienda pero reteniendo la propiedad para los herederos, hay que destacar el anticipo de alquileres y la hipoteca inversa. La hipoteca inversa es simplemente un préstamo contra el valor del inmueble. Se llama hipoteca inversa en contraposición a una hipoteca tradicional ya que en la hipoteca inversa, utilizamos un inmueble en propiedad para solicitar un préstamo. «Les permite generar una parte de los ingresos al mismo tiempo vivir en la casa y después darle la opción a los herederos de quedarse con la vivienda cancelando el préstamo que hayan consumido o venderla y quedarse con la diferencia», explica el experto.

En resumen, la hipoteca inversa es un crédito con la vivienda como garantía que se devolverá al deceso del propietario y se puede obtener en un pago único o como renta vitalicia. permite obtener en torno al 25-50 % del valor del inmueble, en función de la edad del individuo. Por otro lado, el anticipo de alquileres es una figura muy reciente que consiste en ceder la explotación del alquiler de la vivienda (que no la propiedad) a un tercero, quien nos proporcionará financiación.

Anticipo de alquileres

Por ejemplo, un señor de 85 años, propietario del inmueble en el que habita, desea trasladarse a una residencia medicalizada
para estar mejor atendido. Desgraciadamente, esta persona no puede sufragar el coste de su estancia en la institución geriátrica, pues el precio de la misma asciende a 1.000 euros mensuales. Por supuesto, este señor podría alquilar su vivienda para costear
la mensualidad de la residencia, pero los ingresos por este concepto tan solo le reportarían unos 800 euros mensuales, una cantidad insuficiente para satisfacer la cuantía de dicha residencia.

Mediante el anticipo del alquiler, una entidad financia la liquidez que necesita este señor a cargo de las rentas por el alquiler de su vivienda. En este caso, la cantidad financiada será de 200 euros mensuales, que es la diferencia entre los ingresos mensuales por el alquiler de la vivienda (+800 euros) y el coste de la residencia (-1.000 euros / mes). Al fallecimiento del propietario del inmueble, sus herederos deberán liquidar a la entidad financiadora la deuda acumulada, devolviendo todo el capital prestado más los intereses, explican en la guía.

Alternativas con transmisión de propiedad

Dentro de las alternativas que permiten vivir en el inmueble hasta la muerte, obteniendo unas rentas pero transmitiendo la propiedad, es posible que la opción más conocida sea la venta de la nuda propiedad. Un concepto que está en crecimiento en el mercado inmobiliario y que recientemente ha acaparado el foco mediático tras el anuncio del polifacético José Luis Moreno de poner en venta la nuda propiedad de su megamansión de Boadilla del Monte.

Con esta alternativa, el pleno propietario de una vivienda puede vender la titularidad de la misma y retener su uso y disfrute. Con este producto, el propietario sénior de la vivienda puede obtener en torno a un 30-75% del valor de mercado de su inmueble, en función de su edad. «Se trata de una opción que puede encajar para alguien que no tenga hijos, que no tenga herederos», afirma el experto.

¿Diferencias con la vivienda inversa?

Esta modalidad, de poco desarrollo aún en España, es quizá la que genera más dudas. En la vivienda inversa, el propietario vende la plena propiedad de la vivienda y pasa a ser inquilino vitalicio de la misma. Mediante esta fórmula para sacar partido a la vivienda se puede obtener liquidez por el 50-80 % (incluso cifras superiores) del valor de mercado de la vivienda, en función de la edad del beneficiario.

Aunque parece similar a la venta de la nuda propiedad, hay que tener en cuenta la diferencia de liquidez entre ambas opciones en favor de la vivienda inversa. Una cuestión que radica en la naturaleza jurídica del contrato. El vendedor de la vivienda inversa es inquilino vitalicio, pudiendo –si lo desea– abandonar el domicilio definitivamente. Por el contrario, el usufructuario retiene el derecho a habitar el inmueble de forma vitalicia, aun cuando no resida en él. En este sentido, el usufructuario puede alquilar la vivienda, pero el inquilino vitalicio no.

La edad importa

Dentro de las cuestiones fundamentales que hay que tener en cuenta para elegir la mejor opción se encuentra el tipo de inmueble que se desea monetizar, la edad del beneficiario, la fiscalidad del producto y los costes de financiación. «A mayor edad, mejor oferta de monetización», explica el experto.

Por otro lado, y aunque habría que analizar cada caso concreto, «podemos afirmar que para personas mayores de 65 años que utilicen su vivienda habitual para financiarse existen buenos incentivos fiscales», asegura el director del Centro de Investigación Ageingnomics de Fundación MAPFRE.