Cómo renegociar tu hipoteca para limitar los efectos de la subida de tipos

Renegociar tu hipoteca con el banco es la salida que encuentran muchos consumidores para protegerse frente a la subida de tipos de interés, que parece no tocar techo. En abril, la renegociación afectó a préstamos hipotecarios por valor de 2.503 millones de euros, un máximo histórico desde 2015, según datos del Banco de España. Como la subida del Euribor no parece que haya tocado techo, en THE OBJECTIVE te ofrecemos algunas claves para renegociar tu hipoteca.

El precio de las hipotecas no ha dejado de subir como consecuencia de la política monetaria del Banco Central Europeo (BCE). Es su principal herramienta para reducir la inflación y llevarla a los niveles que considera óptimos, en torno al 2%. Y esta política ha sido la causante de que el Euribor, el principal índice de referencia para este tipo de préstamos, esté en máximos.

Los préstamos hipotecarios que más han sentido esa subida de tipos de interés han sido los que tienen tipos variables. En el primer trimestre del año, han subido más de 3,8 puntos porcentuales. Para una hipoteca media, esta subida supone encarecimiento en torno a los 300 euros mensuales. Sin embargo, el importe puede ser aún mayor, dependiendo del vencimiento y del capital del préstamo.

A pesar de la subida constante de tipos de los últimos meses, el interés medio ponderado de las operaciones firmadas en abril se redujo en siete puntos básicos respecto de marzo, hasta del 3,48%. Precisamente las renegociaciones de las hipotecas están detrás de esta caída. En estos casos, la reducción ha sido de 19 puntos básicos, hasta el 3,29%, mientras que el del resto de operaciones se elevó en cinco puntos básicos, hasta el 3,60%.

Cómo renegociar la hipoteca

La posibilidad de llegar a un acuerdo con el banco para renegociar la hipoteca es una de las herramientas más importantes con las que cuentan los consumidores para mitigar los efectos de la subida de tipos de interés. Lo primero que debes saber es que pueden abarcar modificaciones tanto en los plazos como en el interés que se aplica. Y también pueden intentar que te cambien de tipo variable a tipo fijo o mixto.

La opción más importante que tienes a tu disposición es la novación del contrato. En este caso, hay que dejar constancia de las nuevas condiciones ante notario y es un proceso más largo, porque requiere de negociar las modificaciones, realizar una nueva tasación de la vivienda, esperar a que lo apruebe el departamento de riesgos.

Una segunda vía es la formalización mediante un contrato privado, que no requiere del asesoramiento del notario ni de la tasación, pero esta alternativa se suele utilizar únicamente para condiciones que no tienen un impacto importante en lo que tienes que pagar mes a mes.

Antes de acudir a tu banco, debes tener en cuenta que la entidad no está obligada a aceptar la renegociación. En estos casos, existen otras alternativas, como la subrogación del préstamo en otra entidad. Esto significa que te llevas la hipoteca a otro banco que te ofrece mejores condiciones y puede ser un buen argumento a la hora de negociar. Los expertos suelen recomendar no tener miedo a regatear a la hora de renegociar la hipoteca. Infórmate de las ofertas en otros bancos e inicia las negociaciones.

El Código de Buenas Prácticas

Por otra parte, está el Código de Buenas Prácticas que creó el Real Decreto Ley 19/2022, de 22 de noviembre y al que se han sumado varias entidades financieras de forma voluntaria. Los bancos que se han adherido se comprometen a adoptar criterios más flexibles que ayuden a las familias en situación de vulnerabilidad a afrontar con mejores condiciones.

Se trata de una serie de medidas transitorias que durarán dos años para afrontar el actual contexto económico marcado por una elevada inflación que afecta a al alza de tipos de interés de las hipotecas. Entre las medidas que recoge el código están la ampliación de los plazos de amortización de la hipoteca hasta un máximo de siete años, con la posibilidad de fijar una carencia parcial, en el que sólo se pagan los intereses o el capital del préstamo, o total.

También contempla la posibilidad de pactar cuotas fijas temporales durante 12 meses, el establecimiento de un régimen particular para el tipo de interés aplicable o la posibilidad de cambiar a préstamos a tipo fijo. Además, se pueden reestructurar las condiciones del préstamo para disminuir el importe de las cuotas o ampliar las frecuencias de pago

Otras medidas más extremas tienen relación con la dación en pago, que supone la entrega de la vivienda al banco para cancelar la deuda hipotecaria. En estos casos, el plazo para solicitarlo se amplía de un año a dos. Y también se extiende de seis meses a un año el plazo para solicitar el alquiler de la vivienda al que tiene derecho el deudor hipotecario cuando se haya suspendido su desahucio.

Entre los principales requisitos están encontrarse en situación de vulnerabilidad, que el importe de adquisición de la vivienda no supere los 300.000 euros, que la hipoteca se haya firmado antes del 31 de diciembre de 2022 y que los ingresos de la unidad familiar no superen las 3,5 veces el IPREM anual de 14 pagas, aunque hay algunas excepciones. Es recomendable que te informes en tu entidad bancaria de si es posible que te acojas a este Código de Buenas Prácticas.

Récord de renegociación de hipotecas

Cada vez son más las familias que, presionadas por la subida de la cuota mensual, se animan a renegociar la hipoteca. El dato de renegociación en abril supera incluso a las que tuvieron lugar durante todo el año 2022, cuando ascendieron a 1.910 millones; también a las de 2021, con 1.744 millones de euros de importe; de 2019, cuando se renegociaron préstamos hipotecarios por importe de 1.318 millones. Y también supera a la cifra de 2018 (1.744 millones) y de 2017 (2.357 millones).

Las hipotecas que se firmaron remontaron en abril. El total de préstamos hipotecarios firmados llegó a los 6.231 millones de euros, el mayor nivel desde julio de 2022. Respecto del mes anterior, aumentaron un 16,1%. El 39% de las hipotecas se firmó a menos de un año, el 22% entre 1 y 10 años, mientras que el 38% se firmaron a un plazo superior a 10 años.

Las nuevas operaciones firmadas en el cuarto mes del año no pudieron compensar las amortizaciones anticipadas, por lo que el saldo vivo de la cartera hipotecaria del conjunto de las entidades españoles fue de 504.355 millones de euros, su nivel más bajo desde enero de 2021, que a su vez fue el nivel más bajo desde antes de la crisis de 2008.

Por plazos de vencimiento, el tipo de interés al que se firmaron las hipotecas con menos de un año de vencimiento fue del 3,47%, mientras que con plazos superiores a la década se registró un tipo de interés del 3,09%.