La escasez de obra nueva dispara la compra de vivienda reformada en Madrid y Barcelona
La reforma de una vivienda aumenta su precio entre un 14 y un 30% en plena escasez de obra nueva
Construcción de un edificio residencial.
En medio del panorama inflacionista, la inversión en vivienda sigue consolidándose como una de las mejores opciones para obtener rentabilidad o para refugio del capital. Aunque se espera que el nivel de compraventas se modere de cara a 2023 con una caída de hasta el 12%, igualmente los expertos esperan un ejercicio muy dinámico, sobre todo en vivienda usada.
En Madrid y Barcelona prácticamente no hay obra nueva, lo que ha aumentado la demanda de viviendas de segunda mano reformadas, según los expertos del sector. Los últimos datos del INE, los correspondientes al mes de octubre, ponen de manifiesto esta realidad. Mientras que las compraventas de viviendas usadas crecieron un 15,6% hasta alcanzar las 42.771 operaciones, las transacciones sobre pisos nuevos cayeron un 5,4% hasta registrar las 8.844 operaciones.
De hecho, registran tasas interanuales negativas en tres de los cuatro últimos meses. Enfriamiento de la obra nueva que se explica, según los expertos consultados, por diferentes factores. El número de viviendas terminadas empieza a acusar el parón de la actividad que causó la pandemia y los problemas con los precios de los materiales.
Crecen las ventas de pisos reformados
El número de visados de obra nueva se ha reducido hasta 108.000 en 12 meses desde 112.000. Estos niveles de producción de vivienda son inferiores al incremento anual del número de hogares (más de 200.000 en los últimos 12 meses), lo que podría apuntar a un periodo de escasez de vivienda ofertada en los próximos años, tal y como ya contamos en THE OBJECTIVE.
Fruto de esta situación, las agencias inmobiliarias están observando un aumento de las compras de los pisos reformados recientemente. Es el caso de Tecnocasa, con fuerte presencia en Madrid y Barcelona, que ha experimentado un crecimiento de un 13% de las ventas de este tipo. El porcentaje de pisos vendidos con reforma reciente (dos años) ha pasado de representar el 8% de sus ventas entre 2019 y 2021, a alcanzar el 21% en 2022. Un fuerte crecimiento que contrasta con la estabilidad del porcentaje de ventas de viviendas sin reforma que ha permanecido en el entorno del 30% durante esos mismos años.
«Falta obra nueva en las principales ciudades lo que hace que se hayan disparado las compras reformadas», afirma Lázaro Cubero, el director de Análisis de Tecnocasa. En conversación con este diario, Cubero recuerda también que la importancia que le damos a la vivienda tras la pandemia es mayor, otra causa detrás del aumento de la demanda de viviendas reformadas.
«La reforma de los inmuebles de segunda mano permiten a los usuarios disponer de una vivienda ‘a medida’ sin necesidad del gran esfuerzo económico que supone la vivienda de obra nueva en el actual contexto económico», explica Francisco Sierra, Director General de Casavo para España y Portugal.
Revalorización tras la reforma
Además, desde el punto de vista del propietario, vender un inmueble reformado reporta un mayor beneficio. Teniendo en cuenta los datos de las transacciones realizadas por Casavo durante 2022, el precio de la vivienda de segunda mano tras su reforma puede incrementar su valor hasta en un 26,9% dentro de la M-30, logrando situarse en el 28 % de media en aquellas propiedades ubicadas fuera de la conocida como «almendra central» de Madrid.
Los datos de Tecnocasa, con 850 oficinas repartidas por toda España, son menos abultados. Una vivienda de 80 metros cuadrados sin reformar en Barcelona tiene un coste de 231.520 euros de media. Con una reforma reciente ese precio asciende a 255.040 euros, es decir, un 10% más. Según los análisis de esta inmobiliaria, en Madrid, un piso similar sin reformar cuesta 220.960 euros de media. Un inmueble tipo con una reforma reciente asciende a 246.160 euros, es decir, un 11% más.
Según los precios que hay ahora de reformas, por el aumento de los costes de los materiales, «el precio por metro cuadrado de una reforma integral estaría entre los 300 y 800 euros el metro cuadrado», explica María Martos, portavoz de Fotocasa a este diario.
Teniendo en cuenta una vivienda tipo de unos 80 metros cuadrados «podría llegar a costar unos 40 o 50 mil euros, eso nos llevaría a que podríamos aumentar el precio considerablemente», reconoce. «Como mínimo, el valor del piso se incrementa en un 2o% y podría llegar a casi un 60 % si se invierte bien. También dependiendo del esqueleto del piso que tengamos», añade Martos.
No todas las reformas son iguales
Los expertos recuerdan que no todas las reformas son iguales y que el porcentaje de revalorización dependerá de muchos factores, entre ellos la ubicación geográfica. Por otro lado, hay que tener en cuenta también del tipo de reforma. No es igual un ‘lavado de cara’ que arregle algunos desperfectos menores que una reforma integral.
Además, según la experta de Fotocasa, no todos los pisos van a experimentar los mismos incrementos de valor tras la reforma. «Hay algunos inmuebles que por mucho que le hagas una reforma va a seguir siendo un bajo o un interior», añade. Del porcentaje de revalorización también va a depender las «posibilidades» del inmueble.
Otro de los aspectos que más incrementa el valor de un piso en este momento es todo lo referente a la eficiencia energética. «Que tenga una calificación de sostenibilidad alta, tecnologías como la domótica, persianas eléctricas, control de climatización» aumentará considerablemente su precio.
