La vivienda en la costa mediterránea es todavía un 30% más barata que en el 'boom'

Han pasado 15 años del boom inmobiliario. Los precios durante esos años alcanzaron un nivel insostenible que terminó en el denominado estallido de la burbuja registrando mínimos. Este pasado mes de diciembre, cuando se cumplió el decimoquinto aniversario de ese punto de inflexión, el valor medio de la vivienda nueva y usada se situaba aún un 18,3 % por debajo de los máximos que marcaron entonces, según las tasaciones de Tinsa.

Desde los valores mínimos que se marcaron tras el pinchazo de la burbuja hasta la actualidad, «la tendencia ha sido alcista y a fecha actual todos los agregados geográficos se sitúan marcadamente por encima» de esos guarismos, según explica Andrea de la Hoz, del servicio de estudios de TINSA a THE OBJECTIVE.

Tras la burbuja, el exceso de oferta y la drástica reducción de la demanda condujeron a un acusado ajuste de precio, explica la experta. «El stock se fue absorbiendo, una parte reducida quedó fuera de mercado, y una vez se inició la recuperación, las nuevas promociones se llevaron a cabo con un sector promotor profesionalizado que apostaba por calidades mejoradas», añade. La buena acogida del nuevo producto inmobiliario y la tendencia positiva de la economía en general durante esos años acompasó «un incremento continuado de precios reflejado en el 27,1 % sobre los precios mínimos registrados».

Diferencias con los máximos

Sin embargo, las diferencias de los precios actuales de las viviendas con respecto a los máximos insostenibles alcanzados en la burbuja siguen siendo importantes. Una brecha entre precios que es menor en las capitales y en las grandes ciudades españolas. En este caso, los precios son un 17% menores respecto al máximo que alcanzaron de media en diciembre de 2007. La situación es similar en las islas, donde la caída acumulada desde los precios máximos que la vivienda alcanzó hace 15 años es del 10,8%. De hecho, de toda España, es la isla de Ibiza la única que tiene precios medios en vivienda nueva y usada superiores a los del boom inmobiliario.

En el otro lado de la tabla se sitúan las zonas costeras del Mediterráneo. La costa mediterránea fue uno de los lugares que más sufrió la anterior crisis con un «exceso de oferta» que aún no ha encontrado encaje en algunas zonas, según los expertos consultados. La vivienda en la costa mediterránea se mantiene aún un 30,5% por debajo del máximo que alcanzó en febrero de 2008.

Por su parte, las localidades más pequeñas de interior y costa atlántica agrupadas en ‘Resto de municipios’, donde la recuperación se inició más tarde y a menor velocidad, se mantiene un 29,3 % por debajo de su máximo valor medio en el pico del boom, según el informe de la tasadora.

Zonas tensionadas

A pesar de que los precios de la vivienda siguen, de media, por debajo de los niveles máximos del boom inmobiliario, hay lugares en los que conseguir una vivienda se ha convertido en todo un reto. Por ejemplo en Madrid, los expertos de Casavo recomiendan prestar especial atención al distrito en el que se encuentra. Según los datos de la compañía, mientras que una vivienda dentro de la M-30 tiene un precio medio de 474.988 euros, si se opta por salir de la llamada almendra central, en la periferia los precios descienden hasta los 180.120 euros de media, y a la cantidad más baja, de 165.833 euros en Villaverde

Y es que, tras el batacazo que supuso hace quince años el pinchazo de la burbuja, los precios comenzaron a crecer a dos ritmos muy diferenciados. En términos interanuales, todas las zonas reflejaron el año pasado incrementos de precios con respecto a diciembre de 2021. El mayor crecimiento de precio se acumula en ‘Áreas metropolitanas’ (+10,9 % anual), seguido de ‘Capitales y grandes ciudades’ (+8,5 %) y ‘Resto de municipios’ (+7,3 %).

¿Señales de ralentización?

El consenso del sector inmobiliario estima que la previsión es que el precio de la vivienda vaya ralentizando su crecimiento a medida que el impulso de la demanda vaya moderándose como consecuencia de la incertidumbre económica y el encarecimiento de la financiación. No obstante, esta ralentización será «ligera y paulatina».

«Las compraventas muestran algunas señales de desaceleración en los últimos meses», afirma Cristina Arias, directora del Servicio de Estudios de Tinsa. «Parece inevitable pensar que la subida de tipos vaya a producir una disminución de la demanda, y con ello, una ralentización de las ventas en todos los sectores. Especialmente en el sector inmobiliario», asegura por su parte  Enrique López Granados, presidente de Caledonian, una inmobiliaria experta en el sector del lujo.

«Nuestra opinión es que, sea como fuere, las ventas se van a ralentizar sustancialmente en el primer trimestre de 2023», señala López Granados aunque ‘salva’ de ese destino al nicho del gran lujo residencial en lugares como Madrid y en algunos sitios de costa que pueden mantenerse gracias a la demanda extranjera.