Los locales superan en rentabilidad a viviendas y garajes en casi todas las capitales

Tener un local comercial es un tesoro en la mayoría de capitales. De hecho, este producto inmobiliario repite un año más como el de mayor rentabilidad por encima de viviendas o garajes. El mayor retorno se obtiene en Ávila (12,3%), Murcia (11,7%), Lérida, Zaragoza y Gerona (10,5% en los tres casos), según el último informe publicado por idealista sobre la rentabilidad por alquiler de los principales productos inmobiliarios en todas las capitales españolas a cierre de 2023.

Según este informe, por encima del 10% también se encuentran las rentabilidades de Huelva (10,4%), Santa Cruz de Tenerife (10,4%), Bilbao (10,3%) y Ciudad Real (10,1%). En Barcelona la tasa se sitúa en el 8,4%, mientras que en Madrid se queda en el 8,2%. Por el contrario, Palma es el mercado en las que la rentabilidad de los locales es menor, con un 7,1%. La parte baja de la tabla se completa con Teruel (7,2%), Cuenca (7,3%), Salamanca y A Coruña (7,6% en ambos casos).

Una alta rentabilidad cuya principal razón se encuentra en el valor del inmueble, según Miguel Ángel Gómez Huecas, presidente de la patronal inmobiliaria Fadei. «Una de las razones es por el valor del inmueble, más bajo que la vivienda en algunas zonas y con un alquiler interesante en zonas comerciales», explica en conversación con THE OBJECTIVE. No obstante, Gómez Huecas destaca que esto no ocurre en las vías principales de las grandes ciudades.

«Hay muchos locales en las principales calles de Madrid, como Gran Vía o Serrano, en los que las rentabilidades están muy por debajo del 3% debido a los elevados precios de los inmuebles», apunta. El presidente de Fadei, quién también preside la Asociación Madrileña de Empresas Inmobiliarias (Amadei), explica que esas altas rentabilidades sí se pueden encontrar en las zonas periféricas de las grandes ciudades. «Ni primera línea, ni segunda línea. Tienes que ir a ‘zona C’ para encontrar una rentabilidad buena, pero tienes menos garantía», añade.

Más rentabilidad en la periferia

A ese tipo de zonas acuden particulares y el alquiler suele estar destinado al autoempleo. «Al conseguir mayor rentabilidad tienes menos seguridad. No es triple A. Es un señor que monta un negocio y que le puede ir bien o mal. Eso sí, tienes la recuperación de tu inmueble más rápida», explica. Según el informe, de media los locales ofrecen un rendimiento del 9,9% (9,6% hace un año). A juicio de Julián Salcedo, doctor en Economía y presidente del Foro de Economistas Inmobiliarios, de estos datos es interesante extraer las diferencias entre ciudades y zonas.

«En el análisis, la rentabilidad es más alta cuanto más pequeña es la ciudad, en términos generales. La rentabilidad depende de cuál sea el precio del activo y la renta que cobras. En las principales calles con tiendas emblema de marca, las rentabilidades bajan hasta más del 50%», explica Salcedo en declaraciones a THE OBJECTIVE. «La rentabilidad no es mala, pero el precio, el valor del local es muy alto», añade. El economista pone el ejemplo de las zonas prime de las grandes ciudades como Madrid o Barcelona, en las que, como se ha recuperado el turismo, la afluencia y el volumen de ventas es muy elevada lo que permite cobrar altas rentas.

«Lo que ocurre con la rentabilidad de las zonas prime o high street está en consonancia con otros productos inmobiliarios, como oficinas: buena zona, ocupación al 100%, inversión segura, buen arrendatario, a largo plazo y ningún impago lo que se traduce en una rentabilidad baja», añade Salcedo. No obstante, la realidad en la periferia es distinta. «En las afueras de las ciudades lo que hay es comercio de proximidad, alimentación, proliferación de fruterías. Estos establecimiento, aunque tengan mucho volumen de ventas, no pueden pagar rentas altas porque el margen es pequeño», explica.

La rentabilidad de la vivienda se reduce

Mientras, según el informe del portal inmobiliario, la rentabilidad bruta de la compra de una vivienda para ponerla en el
mercado del alquiler se ha reducido ligeramente durante 2023 hasta llegar al 7,1%, ya que a cierre de 2022 el retorno que ofrecía se situaba en el 7,2%. Según este estudio, que relaciona los precios de venta y alquiler de distintos productos inmobiliarios para calcular su rentabilidad bruta, entre las capitales españolas, Lérida es la que ofrece un mayor retorno en compra de vivienda, ya que alcanza el 8,5%.

Le siguen las rentabilidades de Murcia (7,9%), Huelva (7,3%), Jaén (7,2%), Segovia (7,1%), Castellón de la Plana y Valencia, que alcanzan el 7%. En Madrid la rentabilidad alcanza el 5,2% y en Barcelona llega hasta el 5,9%. Por su parte, los garajes son el producto menos rentable para el inversor en muchas capitales. De hecho, su rentabilidad se encuentra por debajo de la que ofrecen los bonos del estado a 10 años en capitales como Salamanca (2,4%) y Granada (3%). En Madrid la tasa de retorno se sitúa en el 5,1% y en Barcelona llega hasta el 6,3%.